【正文】 交通設施的政策,使土地市場價格處于蕭條局面。該地塊位于青年南路東側(cè)，海陵南路西側(cè)，暮春街南側(cè)。規(guī)劃用途為商業(yè)住宅綜合用地，規(guī)劃建筑面積約122650平方米，其中：商業(yè)約44410平方米、住宅約78240平方米。附：2007年1月12日開始泰州市土地供應（包括近期招標的）地塊位置地塊面積（畝）總建筑面積（M2）住宅面積（M2）起始價（萬元）成交價（萬元）2007301東進路西片地塊，鼓樓路西，東進路北5334917746875020072號海陵區(qū)80地塊164020075號地塊，江洲南路，本項目66588665886000200710號地塊，南通路西，東進路北1710228212728288200714號地塊，中國聯(lián)通有限公司泰州分公司西側(cè)，建工大廈東側(cè)，鳳凰東路北側(cè)200715號地塊，鼓樓南路東，預備役二團南，鳳凰河西，永興路北70802007162號地塊南關河東，東進路西南，城河北170009000120市區(qū)全年新開工各類住宅50萬平方米，竣工54萬平方米，市區(qū)住宅樓基本是買方市場。今年市政府推出幾幅地，面積也都具一定規(guī)模，大都被外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到，房地產(chǎn)市場趨變?yōu)楸就僚c外來開發(fā)商競爭的態(tài)勢。2007年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目計劃更新改造項目：序合90007110010000竣工3建成時代花園續(xù)建60002007200730003000竣工4建成北薈苑續(xù)建50002007200730002007竣工5海陵南路街區(qū)綜合開發(fā)新建總規(guī)模7萬M2，南山寺路—南城河，鐵塔廣場—中市河、暮春路—時代超市18000200720076肉聯(lián)廠東側(cè)低洼地改造工程新建總規(guī)模12萬M2，年度開發(fā)規(guī)模4萬M220070200720077關帝廟巷東西兩側(cè)綜合開發(fā)新建，年度開發(fā)規(guī)模1萬 M26000200720078工人路北側(cè)綜合開發(fā)新建總規(guī)模4萬M2， M25000200720079實施府前路北側(cè)綜合開發(fā)新建，年度開發(fā)規(guī)模2萬M2140002007200710稅西街北側(cè)古民居保護性整治新建50002007200711實施東進西路綜合開發(fā)續(xù)建總規(guī)模6萬M2，年度開發(fā)規(guī)模1萬M2180002007200712海陵區(qū)社區(qū)示范活動中心新建總規(guī)模2萬M28000200720073800號項 目 名 稱建設性質(zhì)建設規(guī)模及內(nèi)容總投資建設起止年合1盛和花園一期續(xù)建總規(guī)模30萬M2，年度開發(fā)規(guī)模10萬M260000200720078000竣工3府南居住區(qū)二期新建總規(guī)模120萬M2，年度開發(fā)規(guī)模8萬M21800002007200712500完成拆遷、土地劃撥，主體竣工5低價房建設工程新建總規(guī)模10萬M2，年度開發(fā)規(guī)模5萬M2120072007200716000全市2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2007年全市房地產(chǎn)投資額達到31億元,%；,%；，%；,%；,房地產(chǎn)市場十分紅火。四、 房地產(chǎn)三級市場分析隨著泰州房地產(chǎn)的進一步升溫，房地產(chǎn)二手市場逐漸開始活躍。這些因素使大多購房者選擇把最終目標索定在該區(qū)域，目前該區(qū)域商品房平均價格2350元/平方米左右，去年初增長特別快。最新二手房市場報價：地點戶型樓層面積車庫裝修房齡報價鳳凰21聯(lián)體別墅3層16821毛坯0248蓮花六區(qū)3室2廳4樓13513毛坯期房39盛和花園3室2廳3樓28毛坯0440盛和花園3室1廳4樓11618毛坯期房原價蓮花六區(qū)3室2廳3樓14019毛坯期房37蓮花六區(qū)3室2廳5+6150+120有毛坯期房蓮花七區(qū)2室1廳3樓8318中裝0223景光南苑獨立別墅3層320有毛坯0398怡景花園3室2廳2樓1289毛坯期房35蓮花八區(qū)3室2廳3樓毛坯0340工人新村3室2廳6樓10317高裝02怡景花園3室2廳2樓1289毛坯期房35明珠小區(qū)4室2廳4+5153+12040毛坯0340按照保守的估計，今后兩年內(nèi)泰州房地產(chǎn)發(fā)展應在現(xiàn)有的基礎上增長于10%以上的速度增長（房地產(chǎn)的發(fā)展速度一般走在國民經(jīng)濟發(fā)展的前面）。第三部分項目周邊環(huán)境項目地段相對處城市郊區(qū)，空氣清新，環(huán)境宜人。東面隔南官河為農(nóng)居點，規(guī)劃商比較凌亂、復雜。項目周邊路況 目前本案周邊的主要路網(wǎng)南北向有江洲路青年路等，東西方向有鳳凰路梅蘭西路以及濟川路等，道路狀況良好，其中青年路、鳳凰路為雙向六車道一級道路（50米寬），江洲路、濟川路為雙向死車道（38米寬）。項目周邊交通目前泰州城市已經(jīng)開通二十多條公交路線，本案位置地處西南面，開發(fā)區(qū)地帶，相對較偏，過往人流量相對較少，目前公交發(fā)展較為緩慢，通往江洲南路地公交目前僅26路，公交站點設鳳凰21大門口，離本案300~400米距離，估計10~20分鐘一班，起止時間為6：30——6：00 。項目周邊配套設施該區(qū)處開發(fā)區(qū)，周邊住宅區(qū)尚未成熟，總體配套相對落后，一些大型生活配套設施比較欠缺，目前該區(qū)塊主要商業(yè)配套為小型的便利店為主。文教本案北面明珠小區(qū)有明珠雙語幼兒園，西面沿梅蘭西路有以鄉(xiāng)辦小學醫(yī)療普濟醫(yī)院（現(xiàn)在正動工建造規(guī)模較大），附近有明珠藥房金融鳳凰21門口中國銀行（離本案400米左右），中國工商銀行江洲支行、中國建設銀行（離本案1000米左右）酒店本案沿江洲路上向西500米有紫金城大酒店，沿鳳凰路向東有新永泰大酒店、金錢豹大酒店、花園假日大酒店等農(nóng)貿(mào)本案向西1000米有明珠農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃布局lll主要技術經(jīng)濟指標l 70440平方米；l ；其中住宅面積： ；物業(yè)面積： 建筑占地面積： 23172平方米；l 建筑容積率： ；l 綠地面積：； 其中中心廣場綠地面積： 居住戶數(shù)： 機動車位室內(nèi)：, 48輛l 1∶住宅房物業(yè)形態(tài)情況 共46幢477套物業(yè)形態(tài)幢數(shù)面積占總面積比例套數(shù)占總套數(shù)比例多層1433083%293%聯(lián)排1918178%90%疊排1016053%88%聯(lián)體別墅31515%6%特別是市委、市政府提出加快城市沿江發(fā)展的宏偉規(guī)劃，使城南區(qū)域成為各界人士投資的一塊熱土。本項目位于江洲南路隸屬新區(qū)西面，周邊有在建或待建大型住宅項目,開發(fā)與開盤時間接近本項目，下為重點競爭對手個案解析：盛世華庭項 目 基 本 情 況名稱盛世華庭區(qū)位圖項目地點鳳凰東路99號發(fā)展商江蘇盛和房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司建筑設計公司上海同設建筑設計院建筑施工單位南通二建、南通四建廣告策劃/代理公司上海同濟房地產(chǎn)咨詢有限公司規(guī)劃用地面積450畝總建筑面積㎡建筑風格歐陸風格容積率物業(yè)管理公司南京金陵飯店物業(yè)公司擔任物業(yè)顧問香江物業(yè)管理公司管理綠化率%規(guī)模（幢）由114棟綜合型建筑組成規(guī)劃設計特點項目規(guī)劃為中高檔復合型住宅，在其產(chǎn)品規(guī)劃和設計方面，具有一定的優(yōu)勢，園區(qū)東南向為排屋區(qū),中間是別墅區(qū),四周一多層圍合,符合常規(guī)的高檔物業(yè)的設置,布局上錯落有致,每一棟樓都有各自的景觀.住宅樓情況整個小區(qū)共有住宅樓114棟,一期22棟多層（共510套單位）,12棟獨立別墅,3棟聯(lián)排(22套),二期12棟多層,1棟小高層,三期未定.商鋪情況南面,西面,北面為沿街商鋪 (價格3500~5500,均價4500)寫字樓情況無銷 售 標 (面積180~210)別墅價格:6000~10000元/㎡ (面積280~300)銷售情況一期銷售率為100%（2007年9月止）,部分獨立別墅買現(xiàn)房二期已經(jīng)開盤。四房兩廳 (194㎡)9套不詳價格多層均價:2380元/㎡小高層均價:2780元/㎡汽車庫位:1550元/㎡(室內(nèi)50㎡)摩托車庫:800元/㎡商鋪均價4500元/㎡銷售情況銷售情況比較好,每天基本能消化幾套,估計開盤到現(xiàn)在銷掉70%左右。推出體量工程狀況價格廣告主要賣點營銷推廣盛世有華庭，家和萬事興新區(qū)CLD首席名邸，創(chuàng)泰州第一生活天地交樓標準多層：外 窗：進戶門采用電子對講門，分戶門采用金屬防盜門，窗采用彩色鋁合金（或彩色塑鋼）；內(nèi)墻面：水泥沙漿粉刷，白水泥批膩子；樓地面：樓面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板。陽 所：僅安裝坐便器，其他預留。 信：電話、寬帶網(wǎng)絡預留到位；太陽能：太陽能預裝到位；安保系統(tǒng)：家庭安全防范報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、小區(qū)周界紅外線報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、24小時保安；智能化系統(tǒng)：小區(qū)背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)。 墻：涂料為主，局部石材；進戶門：可視對講門；其它同多層配置。 套 施小區(qū)內(nèi)部情況智能化：周界紅外線報警系統(tǒng)；電子對講系統(tǒng)；電子巡更系統(tǒng)；中央監(jiān)控系統(tǒng)；家庭防范系統(tǒng)；背景音響廣播系統(tǒng)……。 ）文娛服務（ ）園藝服務（√ 行：中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、廣發(fā)銀行教育設施：暫無菜 治：市政府,市政協(xié),市人大等政府機構(gòu)全部在周邊交通狀況：路網(wǎng)較好二期價格已經(jīng)漲到“均價2350元/平方米”，從操盤跡象來看，盛世華庭做的較為全面，考慮到產(chǎn)品的去化問題，結(jié)合實際情況，按幢推出市場，體量相對較小，價格也根據(jù)不同的價差系數(shù)略微調(diào)高，無形之中給人銷售十分緊湊的感覺，從而達到一定的銷售率。盛世華庭三期排屋體量較大 ,估計在2007年下半年推出,對江洲路項目的時間接點上,將會有一定的沖突,因此本項目因在他開盤之前將排屋先去化大部分,取得市場的分量. 指 一期情況推出時間5棟多