【正文】 經(jīng)營業(yè)態(tài)化妝品、皮包、女裝、女鞋、民族飾品、鐘表、美甲店?；瘖y店、飾品、女鞋、女裝，適合22歲以下的學(xué)生足消費，款式多樣。 發(fā)現(xiàn)他們的目標(biāo)消費群體都很明顯，都是針對某一年齡段的消費顧客群，雖然每天單個商場的人流量不是很多，但去其購物的人群基本上是有目的的購物，只要有他們想要的款式或者價格合適，他們就會購買，故其成交率很高，大部分都在40%左右。 在和一些有轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓想法的經(jīng)營戶再溝通的時候，我們介紹亞洲廣場的一些狀況，想邀請其進(jìn)駐或者購買亞洲廣場的商鋪的時候，這些經(jīng)營者都表現(xiàn)出一些抗性表現(xiàn)。本項目態(tài)勢（SWOT）分析優(yōu)勢： 處在大宜昌區(qū)域內(nèi)商業(yè)最繁榮的夷陵一路上，具有天然的商業(yè)優(yōu)勢。 項目所處老城區(qū)，周邊住宅成群，也有眾多的寫字樓，為本項目提供了大量高消費的目標(biāo)群體。宜昌人固有消費習(xí)慣的改變需要過程，這一過程時間的長短取決于我們項目的經(jīng)營理念和經(jīng)營管理。 CBD的出現(xiàn)，會加速西陵一路人流往本項目的移動，其拆遷的商業(yè)城，必然會給本項目提供大量的銷售和租賃的優(yōu)質(zhì)客戶。 對于涉及拆遷的商業(yè)城的客戶，步行街和CBD也都虎視眈眈，而其步行街比本項目先開盤銷售和租賃，必然會搶奪我們一部分客戶。第三部分 項目定位篇項目理念定位理念是什么？ 理念是一個商業(yè)項目區(qū)分于其它項目的標(biāo)志，是一個商業(yè)項目成功與否的關(guān)鍵；是傳遞給消費者的直接信息，是消費者在心中所想到本項目的第一聯(lián)想，是項目能否持續(xù)經(jīng)營的保證。但有一天，在森林的另一端出現(xiàn)了一只大象，在森林的中央又出現(xiàn)了一只獅子，他們都是來搶奪森林資源的，三只動物都奔向了森林的最中間，那里有著一塊很大的蛋糕，他們都想得到蛋糕，與此同時，有一只螞蟻也在向蛋糕的位置移動。那么它們誰能夠吃到蛋糕最好吃的那一塊？誰又能吃到奶油最多呢？ 大象到了后看到老虎已經(jīng)下手了，立刻撲向了老虎，老虎也不可能放棄到嘴邊的美食，兩只動物立刻廝打了起來。它們也發(fā)現(xiàn)了螞蟻，也對螞蟻進(jìn)行了進(jìn)攻，但沒有任何效果，打也打不到，咬也咬不死。當(dāng)三只動物打累了，從三個方向吃蛋糕的時候，留給它們的只有底下的面包和少量的奶油，而螞蟻早就吃飽回家去了。大象：解放路步行街獅子：CBD構(gòu)成螞蟻：亞洲廣場如何做一只能吃到奶油的螞蟻？ 項目必須要有特色，建議就做一個女性服裝為主體的專業(yè)賣場，不走常規(guī)做法，以年齡段和商品價格來劃分樓層業(yè)態(tài)，這樣不僅能沿沿江南路和西陵一路輻射，更能輻射整個大宜昌范圍內(nèi)，這就是本項目的獨特訴求主張。建議目標(biāo)消費群體定位在18—40歲的女性，其中24歲—35歲為核心消費群體， 業(yè)態(tài)規(guī)劃要集中，不要男裝、女裝、休閑都做，那最終結(jié)果就會變成豹子或者獵狗，跟均瑤一樣，成為老虎的獵物。我們的理念從哪里提煉？ 年輕潮流時尚特色精品項目理念：拋棄常規(guī)的商業(yè)操盤手法，不以業(yè)態(tài)來決定樓層劃分，而是以年齡段和商品價格來劃分樓層。項目市場定位項目市場定位的基礎(chǔ)依據(jù)：項目地塊決定的地塊適宜建造的建筑功能；市場調(diào)研反映的具有有效需求的市場空間；政府在城市總體規(guī)劃上的限制。本項目做為區(qū)域商業(yè)龍頭，以拉動整個周邊的商業(yè)繁榮。項目營銷思路：理念：以區(qū)域內(nèi)沒有的高品質(zhì)硬件設(shè)施，高水準(zhǔn)的經(jīng)營服務(wù)，贏得整個區(qū)域市場的客戶并向外進(jìn)行輻射。項目客戶群定位投資客戶群定位： 投資客戶群來源：（1）民營、私企老板個體戶：這類投資者主要是經(jīng)商的人士，其事業(yè)多在宜昌市，對該區(qū)域較為熟悉，加之手頭較為寬裕，有多余的錢進(jìn)行物業(yè)投資，這部分人多為二次置業(yè)者，消費行為趨為理性，對商業(yè)物業(yè)的整體素質(zhì)要求較高。由于長期工作于辦公室和活動于社交場合，對物業(yè)的環(huán)境、配套設(shè)施、投資回報率較為關(guān)心。這類客戶多為二次置業(yè)，因其子女相繼成年，會考慮投資用于子女，其對物業(yè)綜合素質(zhì)要求較高，消費行為較為理性。招商客戶群定位： 招商客戶群心里分析： 商家選址的基本出發(fā)點決策因素招商策略職責(zé)分工高利潤店鋪盈利能力項目區(qū)域及店鋪位置挖掘項目商業(yè)價值招商部門客流量及客戶消費水平交通條件建筑條件布局及使用功能產(chǎn)品定制或功能彈性化開發(fā)商配套條件軟性指標(biāo)租金合理制定租金提供優(yōu)惠條件及優(yōu)質(zhì)服務(wù)開發(fā)商管理與服務(wù)低風(fēng)險競爭對手項目定位定位準(zhǔn)確科學(xué)規(guī)劃業(yè)態(tài)招商部門項目的發(fā)展前景商家規(guī)劃前景確定主力店及知名品牌店輔助業(yè)態(tài)或商家招商部門/開發(fā)商能力可及資金流u 開店計劃u 內(nèi)部決策流程u 調(diào)查、訪談?wù)猩滩块T人力資源地方政策招商客戶群來源：流行前線商業(yè)城麗人世界地下商城嘟嘟SouGo 項目產(chǎn)品定位一層：商品價格在200—400元的女性精品服裝為主，配以珠寶、化妝品、箱包和鞋，適合2835歲的有經(jīng)濟實力的女性消費。 時尚前衛(wèi) 美甲 小飾品 小商品項目價格定位項目定價思路：項目前期價格定位應(yīng)從以下三個方面考慮：項目成本市場需求市場價格含地價、財務(wù)成本、建筑工程、稅費、利潤、及管理費用等目標(biāo)客戶對項目所在片區(qū)的可接受價格幅度本項目客戶可能選擇的其它競爭項目的價格水平和品質(zhì)對比項目租賃定價方式：主要采用“市場比較法”結(jié)合“收益還原法”確定：市場比較法收益還原法以類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格將估價對象與近期發(fā)生過交易做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象的方法?，F(xiàn)結(jié)合開發(fā)商提供的價格和市調(diào)數(shù)據(jù)，初步給出以下售價和租賃價格：銷售價格：一層銷售價格二層銷售價格三層銷售價格25000元/平方米11000—15000元/平方米8000—9000元/平方米備注銷售價格最終的確定要參照步行街的價格和開發(fā)商協(xié)商來調(diào)整，具體每個鋪面的銷售價格會在隨后的銷售計劃書中提供。確認(rèn)內(nèi)容請貴司確認(rèn)以上報告，并于下方簽署意見。本文所含資料僅供收件人使用。