【正文】 率： 目前暫未交付入住 售樓熱線： 051186909999 售 樓地址： 丹陽市中山路 1 號（國美旁） 五、丹陽市房地產市場發(fā)展趨勢分析 第二階段：１９９１年～１９９８年 １９９１年開始出臺住房公積金制度，１９９２年 開始全面推行實施。 第三階段：１９９８年～2020年 １９９８年以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩(wěn)快速發(fā)展時期， 住房成為新的消費熱點。 第四階段：2020年～2020年 隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，房地產業(yè)成為拉動內需經濟的強力引擎。 200５年開始實施宏觀調控，主要特征是收緊土地與信貸兩 個閘門，以調控供給為主。丹陽房地產現(xiàn)狀 隨著房地產業(yè)的不斷發(fā)展，目前已進入成熟期。 2020 年受國家緊縮性宏觀調控、銀行信貸控制和原材料價格上漲的影響，我市房地產業(yè)呈現(xiàn)低迷狀態(tài)。由于我市現(xiàn)有多家樓盤在銷售，競爭相當激烈。有 別于部分大城市房價的下跌，我市房產市場仍然保持比較平穩(wěn)的態(tài)勢，由于土地價格，建筑材料、人工工資、構造級別等建筑成本和要求在不斷提高，中長期看，房價仍有溫和上漲的空間。丹陽房地產發(fā)展趨勢 雖然近年來國家宏觀調控措施越來越嚴歷、規(guī)范，銀行信貸控制也越來越緊，相對我市房地產業(yè)的發(fā)展影響不是很大。相信經過觀望階段后，市民的購房需求還是有可能 釋放的，預計經過奧運會后，我市商品房銷售情況會有所好轉。近年來，大大小小的房地產公司，甚至其他行業(yè)的集團公司，都紛紛加入到房地產開發(fā)大軍中，爭分市場杯羹。房地產市場品牌化、企業(yè)集團化、項目開發(fā)規(guī)模化將成為趨勢。 房地產市場的消費者將會越來越聰明，選擇會更趨于理性，傳統(tǒng)的銷售手法將會不再馳騁于市場。繼而給企業(yè)提出了品牌優(yōu)化和整合營銷的新要求。今年國家對房地產業(yè)的部分調控措施 2020 年，房地產宏觀調控將從土地、金融、稅收這三方面進 一步深化，并著力貫徹執(zhí)行。國土資源部最近出臺的有關開發(fā)商不付清全部土地出讓金不得分期取得土地證的“ 39 號令 ”，以及國土部門已經制定了包括實行“凈地”出讓、合理控制單宗土地出讓規(guī)模、規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設時間等詳細方法，對房地產市場而言將會起到不小的沖擊作用。因此，以上措施一旦有力執(zhí)行，將在土地出讓規(guī)模、開發(fā)周期等方面對開發(fā)商產生約束與強制作用。物業(yè)稅主要是針對土地、房屋等不動產實施征稅，將加大不動產的保有成本。 再次，提高第二套住房首付比例以及提高房貸稅率也正式實施。不久國家發(fā)改委也公開表示，未來的調控措施中將包括明確只鼓勵家庭擁有一套住房等住房基本政策，而對投資性住房采取較嚴厲的抑制政策，同時限制外藉 人員購房。消費者的購買力和購買欲望 丹陽市 2020 年度家庭總收入抽樣調查： 總 收 入 占百分比 % 總 收 入 占百分比 % 3 萬以下 12～ 20 萬 3～ 5 萬 20～ 30 萬 5～ 8 萬 30～ 50 萬 8～ 12 萬 50 萬以上 百分比合計： 100 % 抽樣調查人群購房欲望指數： 正在選擇住房8%正在考慮購買43%目前尚未考慮38%沒有購房欲望11% 丹陽目前有大量的私營業(yè)主，而丹陽市民的人均收入在江蘇省內的同類縣級市中也位列前矛，人口在 4 人以上的家庭有 %的年總收入在 5 萬以上。丹陽 現(xiàn)在有很多 呈現(xiàn)老舊化 的住宅 ，并且有 %的家庭人口為 4 以上，且有 %的家庭為 4 口之家居住在 100m2以下 的住宅之中，而丹陽目前的商品房均價約為 2878 元 /m2，并沒有與家庭收入達到懸殊的比例。 兩年之內有購房需求的消費者的購房主要目的是：改善其居住環(huán)境；其次為首次擁有屬于自己的住房；其余依次為為子女購房，投資，其它用途購房，為父母購房。消費者對房地產業(yè)的認識和需求 消費者對住宅注重的因素為：地理位置 — 小區(qū)環(huán)境 — 交通便利 —物業(yè)管理 — 價格 — 建筑質量 — 開發(fā)商信譽 — 安全 — 保值增值 — 周邊生活環(huán)境配套 — 室內 格局 — 體現(xiàn)身份 大多數消費者購房，都是為了更好的安置家庭，改善生活環(huán)境。但總的來說，通過消費者的購房行為而表現(xiàn)出來的購房心理，主要有以下一些因素： 環(huán)境格局設計心理?，F(xiàn)代生活中越來越講求生態(tài)環(huán)境，環(huán)境的好壞直接影響到消費者生活質量的高低。同時，消費者都有自己的審美觀點，因而對房地產品的格局設計的舒適美觀方便有其獨自的要求。 地區(qū)位置便利心理。坐落的地區(qū)位置，如市區(qū)的繁華地段，或近郊的安靜小區(qū)，消費者對此有不同的心理需求。 設施配套管理心理。如安全服務管理、學區(qū)的設置、運動設施、科技智能化的投入等，都是現(xiàn)代消費者對舒適生活的要求。 價格選擇消費心理 。因而消費者購房時會喜歡選擇“降價”、“優(yōu)惠”、“折扣”等時期。 社會文化習俗心理。不同地域的消費者在購房時就會根據自己的文化習俗心理對房地產品的各方面進行選擇。 優(yōu)越品牌消費心理。因而名聲信譽好，服務細致周到的名牌公司得到消費者的歡迎。 除此之外，還有許多心理因素影響和制約著消費者的購房行為。且隨著社會和時代的發(fā)展，消費者的購房心理有了更高的需求，因而，知悉了解消費者購房的 心理是當今房地產營銷的客觀要求和重要環(huán)節(jié)。這一點已從“江南人家”的銷售情況得到體現(xiàn)。隨著人們生活水準的提高，汽車車庫也為消費者購房時關注的重點。 目前，消費者對于房地產業(yè)的認識相當不足，并存在一定誤區(qū)。因此，房地產開發(fā)商有必要引導消費者重新認識房地產業(yè)。 “江南人家”項目的成功可以給我們很多提示。營銷方面，如此規(guī)模的樓盤，居然在現(xiàn)場售樓處沒有沙盤、樓書， 無樣板房，也沒有相關的專業(yè)銷售人員。這除了說明該項目的成功外，也體現(xiàn)了項目開發(fā)商的軟實力。在全國許多大中型城市發(fā)生部分房價下跌的現(xiàn)象，導致許多消費者認為房價短期內就會下跌，使得大多數消費者作觀望狀態(tài)。但受市場消費人群所限，在達到一定的市場飽和度后，必然出現(xiàn)供大于求的情況出現(xiàn)，降價也因此成為房地產開發(fā)商快速回籠資金的必要手段。 附 1：丹陽市新小區(qū)在售商鋪情況： 單位：元 /平米 項目名稱 商鋪數 進駐數 一層價格 二層價格 天波城 126 43 均價 6000 鳳翔花園 50 45 12800 8000 金鼎城市花園 70 6 8000～ 9000 天?；▓@ 42 42 7000 / 歐洲城 55 2 7500 / 錦軒華庭 50 36 9000～ 15000 新新家園 60 44 7000 4000 提香花園 112 / 估 7500 估 4000 錦泰苑 58 50 6500 3500 名仕苑：一、二層均價為 11000 元／平米 府前星座：一、二層均價為 10000 元／平米 海宇花園：一、二層均價為 5000 元／平米 近期內還將有江南人家、澳都花城、佳景天城、普善人家等項目的商鋪陸續(xù)推出。地段的好壞直接影響到商鋪的價格和銷售。短期內某些地段的商鋪將會有一定的積壓。凡新審批、新開工的種類住房，套型建筑面積 90 平方米以下的住房面積所占比重，達到開發(fā)建設總面積的 70%；年度土地供應要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和政策性住房建設，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的 70%。 規(guī)劃期內住房需求。根據 “十五”期未不同收入水平家庭結構比例，規(guī)劃期內，應建設商品住房 萬平方米，建設政策性住房 萬平方米。規(guī)劃期內建設各類住房 萬套，總建筑面積 314 萬平方米。規(guī)劃期內，城市住房用地供應總量為 210 萬平方米，其中，商品住房用地為 萬平方米，政策性住房用地為 平