【正文】 不影響正常經(jīng)營(yíng)。商鋪合理化劃分原設(shè)計(jì)中， 28號(hào)鋪?zhàn)鲌A角處理，原本是考慮樓梯上下人群能直視商場(chǎng)內(nèi)部，但有柱子阻隔，作用不大，柱子反倒成為銷售時(shí)的難點(diǎn)?，F(xiàn)設(shè)計(jì)，通道寬度為 3米，原來(lái)的 5個(gè)商鋪?zhàn)優(yōu)?7個(gè)。同時(shí)多出近一倍可銷售面積（開放式鋪）。首層 調(diào)整部分五調(diào)整部分一調(diào)整部分三商鋪合理化劃分二層 調(diào)整部分示意圖調(diào)整部分二商鋪合理化劃分與首層相類似，二層同一位置開放式鋪的通道橫豎向均太寬，甚至出現(xiàn) ，在以銷售為導(dǎo)向的項(xiàng)目中，這是極大的浪費(fèi)。首層 調(diào)整部分四商鋪合理化劃分原設(shè)計(jì)中，卡爾丹頓等三個(gè)商鋪均不可售。首層 調(diào)整部分三商鋪合理化劃分原設(shè)計(jì)中， 4 48號(hào)鋪退讓出太多空間，雖然是考慮到有手扶梯的因素，但退讓通道過(guò)寬反而讓消費(fèi)者減退購(gòu)物欲望。首層 調(diào)整部分二商鋪合理化劃分原設(shè)計(jì)中，首排開放式鋪之間通道過(guò)寬，達(dá)到了大型購(gòu)物中心次主通道的要求。首層 調(diào)整部分一商鋪合理化劃分原設(shè)計(jì)中， 0811號(hào)鋪均存在面寬窄，進(jìn)深過(guò)大的問(wèn)題?，F(xiàn) 2 24號(hào)鋪為原來(lái) 19號(hào)鋪 “ 一拆二 ” ，增加面積，增加了一個(gè)熱銷鋪位。商鋪合理化劃分現(xiàn)設(shè)計(jì)：次主通道 5米，足夠使用的前提下大大增加周邊商鋪面積。3 3 35號(hào)鋪進(jìn)深只有 3米，而面寬達(dá) 8米，明顯存在問(wèn)題。充分挖掘首層至超市的通道價(jià)值，將商鋪面積盡量縮小，以利于商鋪銷售進(jìn)度及銷售總額的提高。營(yíng)銷解決方案三、商鋪合理優(yōu)化建議商鋪合理化劃分負(fù)一層調(diào)整部分示意圖（原圖）地面到超市入口到達(dá)商場(chǎng)內(nèi)部（平板梯）調(diào)整部分二調(diào)整部分一人流動(dòng)線商鋪合理化劃分負(fù)一層調(diào)整部分一超市出口原設(shè)計(jì)中，超市出口在中部，導(dǎo)致后部無(wú)人流，商業(yè)價(jià)值大大降低超市出口現(xiàn)設(shè)計(jì)中，超市出口在后部，所有銷售商鋪均可共享人流，商業(yè)價(jià)值大大提升。投放區(qū)域：龍崗 各鎮(zhèn)區(qū)、福田、羅湖、南山等地區(qū)。萬(wàn)科天譽(yù)營(yíng)銷過(guò)程中，我司擬定了完整的說(shuō)辭體系，如下圖認(rèn)籌期說(shuō)辭：（認(rèn)籌啟動(dòng)后擬定完畢）活動(dòng)說(shuō)辭 辦卡認(rèn)籌說(shuō)辭 摸底落位說(shuō)辭 開盤說(shuō)辭咨詢期說(shuō)辭：（銷售人員駐場(chǎng)前擬定完畢）營(yíng)銷解決方案銷售執(zhí)行建議：投放內(nèi)容 ：對(duì)各營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)（認(rèn)籌、開盤）的即時(shí)銷售信息進(jìn)行發(fā)布。并能準(zhǔn)確傳達(dá)出項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)。營(yíng)銷解決方案銷售執(zhí)行建議：大客戶提前購(gòu)買的必要性：A、預(yù)防客戶流失 ——因大客戶購(gòu)買時(shí)都會(huì)選擇連續(xù)組合在一起的鋪位，同時(shí)其需求的面積大，金額較高，為防止大客戶在抽簽過(guò)程中出現(xiàn)因排號(hào)順序靠后，購(gòu)買的鋪位無(wú)法連續(xù)組合在一起等情況出現(xiàn)而導(dǎo)致的客戶流失；B、提高公開發(fā)售率 ——大客戶提前認(rèn)購(gòu)，選購(gòu)一部分鋪位，可以減輕開盤時(shí)普通客戶的公開發(fā)售壓力，并制造出成交火爆氣氛，從而提高公開發(fā)售率；C、鋪位產(chǎn)權(quán)集中 ——大客戶連鋪購(gòu)買，整體鋪位有利于日后經(jīng)營(yíng)管理。促進(jìn)猶豫客戶達(dá)成購(gòu)買，并促使客戶購(gòu)買相對(duì)位置較差鋪位的營(yíng)銷作用公開發(fā)售前集中回訪、價(jià)格測(cè)試：公開發(fā)售前集中回訪、價(jià)格測(cè)試：集中回訪可使銷售現(xiàn)場(chǎng)始終保持熱烈的營(yíng)銷氛圍，并且測(cè)試客戶對(duì)價(jià)格的接受程度，隨時(shí)調(diào)整項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略，是確保成功銷售的重要環(huán)節(jié)。營(yíng)銷解決方案平衡銷售和經(jīng)營(yíng)的關(guān)系：返租期限：招商角度：商家簽約期限的需要銷售角度：越短越好（表價(jià)和實(shí)收關(guān)系）經(jīng)營(yíng)角度：滿足市場(chǎng)培育本項(xiàng)目購(gòu)物中心，大部分簽約周期在 3年內(nèi)建議統(tǒng)一返租期為 3年具體做法：建議遵循市場(chǎng)慣例： 3年 24%一次性沖抵總價(jià)營(yíng)銷解決方案平衡銷售和經(jīng)營(yíng)的關(guān)系：根據(jù)我公司對(duì)返租項(xiàng)目的研究，所有返租項(xiàng)目返租期到后都會(huì)出現(xiàn)一定經(jīng)營(yíng)上的問(wèn)題，長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)管理是集中式商業(yè)運(yùn)營(yíng)的保障，本項(xiàng)目雖然只進(jìn)行 3年返租，但仍建議長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)管理，具體建議如下：由甲方成立或引進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理公司，在銷售時(shí)與客戶簽訂 15年經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議，前三年 24%直接沖抵總房款，后期 12年每年實(shí)收租金的 9295%歸屬業(yè)主， 58%作為經(jīng)營(yíng)管理推廣費(fèi)用，項(xiàng)目位置較好租金較高，具備很強(qiáng)的操作性。營(yíng)銷解決方案平衡銷售和經(jīng)營(yíng)的關(guān)系：本項(xiàng)目華融為風(fēng)投 項(xiàng)目改造完后會(huì)適時(shí)退出金山公司的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)也不多在滿足銷售需求的前提下，盡量降低經(jīng)營(yíng)壓力綜述：項(xiàng)目應(yīng)盡量采取產(chǎn)權(quán)單位與經(jīng)營(yíng)單位對(duì)應(yīng)的銷售模式進(jìn)行銷售。大量的內(nèi)鋪銷售必然面臨銷售與經(jīng)營(yíng)的矛盾營(yíng)銷解決方案平衡銷售和經(jīng)營(yíng)的關(guān)系：根據(jù)我公司對(duì)珠三角近 10年主要內(nèi)鋪銷售的深入研究，內(nèi)鋪銷售主要有兩種情況 ① 經(jīng)營(yíng)權(quán)與產(chǎn)權(quán)完全對(duì)應(yīng)或絕大部分對(duì)應(yīng)； ② 經(jīng)營(yíng)權(quán)與產(chǎn)權(quán)不對(duì)應(yīng)。營(yíng)銷解決方案平衡銷售和經(jīng)營(yíng)的關(guān)系：根據(jù)目前甲方提供的初步銷售區(qū)域規(guī)劃（暫不考慮本方案的調(diào)整建議），項(xiàng)目銷售的對(duì)象超過(guò) 90%是內(nèi)鋪。營(yíng)銷解決方案惋惜 觀望 追捧營(yíng)銷價(jià)值塑造：這一次改造是真的，會(huì)成功的信心項(xiàng)目的雙核心地段 城市核心商圈的核心地段有大量品牌商戶的進(jìn)駐，好使用只要解決項(xiàng)目的信心問(wèn)題，結(jié)合優(yōu)越的位置，營(yíng)銷價(jià)值突出營(yíng)銷的核心因素營(yíng)銷解決方案營(yíng)銷價(jià)值塑造：重建市場(chǎng)信心 解決問(wèn)題：這一次為什么能成功提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 營(yíng)銷利好、產(chǎn)品策略、媒體策略、創(chuàng)造價(jià)值巔峰 第一高樓、營(yíng)銷活動(dòng)、認(rèn)籌及開盤策略營(yíng)銷解決方案營(yíng)銷價(jià)值塑造：在樹立市場(chǎng)信心的基礎(chǔ)上，再結(jié)合城市發(fā)展、港珠澳大橋、橫琴新區(qū)規(guī)劃等營(yíng)銷利好提升整體價(jià)值，同時(shí)配合產(chǎn)品的規(guī)劃與媒體的宣傳。在通過(guò)一些列信心重建的基礎(chǔ)上，強(qiáng)勢(shì)宣傳，從信心重建階段直接進(jìn)入銷售階段。邀請(qǐng)珠海市市長(zhǎng)及主要領(lǐng)導(dǎo)參與項(xiàng)目的剪彩儀式或重啟發(fā)布會(huì)。營(yíng)銷主階段每周或者密集性的召開招商簽約會(huì)或招商成功發(fā)布會(huì)，并通過(guò)媒體放大。 不僅是營(yíng)銷中心，還需要外立面的施工營(yíng)銷解決方案營(yíng)銷價(jià)值塑造： 運(yùn)作的進(jìn)度。項(xiàng)目的案名要有：華融營(yíng)銷解決方案營(yíng)銷價(jià)值塑造： 看得見的改造。業(yè)務(wù)范圍：以資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理為主業(yè) ，證券、租賃、信托、投資、基金、期貨、銀行等業(yè)務(wù)為依托的綜合性金融服務(wù)體系使命： 促進(jìn)國(guó)有商業(yè)銀行改革發(fā)展、國(guó)有企業(yè)減債脫困、維護(hù)金融體系穩(wěn)定運(yùn)行、最大限度減少國(guó)家損失、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司簡(jiǎn)介性質(zhì)： 經(jīng) 國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立 的國(guó)有獨(dú)資金融機(jī)構(gòu)實(shí)力： 注冊(cè)資本金 100億元 人民幣。營(yíng)銷問(wèn)題一：如何得到市場(chǎng)的認(rèn)可，并創(chuàng)造價(jià)值的巔峰？項(xiàng)目特點(diǎn)分析：營(yíng)銷核心問(wèn)題研判n集中式的商業(yè)結(jié)構(gòu)；n1—6F的樓層；n項(xiàng)目完成后資本需要撤離。銷售市場(chǎng)分析商鋪銷售市場(chǎng)總體情況較為良好，無(wú)嚴(yán)重的滯后銷售盤，銷售方式以直接銷售為主，預(yù)計(jì) 本項(xiàng)目在下半年的入市能夠延續(xù)良好的市場(chǎng)勢(shì)頭；待售項(xiàng)目分析：下半年入市項(xiàng)目不多 ，潛在入市項(xiàng)目以社區(qū)街鋪為主， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力總體較小，為本項(xiàng)目的入市帶來(lái)良好的商業(yè)契機(jī)。拱北商圈依托毗鄰口岸優(yōu)勢(shì)，商業(yè)氣氛成熟，但目前以中低端的業(yè)態(tài)為主，缺乏具備高品質(zhì)感的標(biāo)桿商業(yè)， 本項(xiàng)目具有承擔(dān)拱北商業(yè)升級(jí)換代功能的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 待售項(xiàng)目分析待售項(xiàng)目分析表待售項(xiàng)目分析小結(jié)n 招商花園城市場(chǎng)知名度廣，區(qū)位條件較好，預(yù)計(jì)貨量會(huì)比較大， 是本項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；n 下半年入市項(xiàng)目不多 ，潛在入市項(xiàng)目以社區(qū)街鋪為主， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力總體較小，為本項(xiàng)目的入市帶來(lái)良好的商業(yè)契機(jī)。格力廣場(chǎng)三期 九洲大道格力廣場(chǎng) 社區(qū)底商 6090平方米 格力廣場(chǎng)三期的商鋪數(shù)不多，為社區(qū)底商， 與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不大。金域華府 新香洲怡華街 99號(hào) 社區(qū)底商 38套 3060平方米金域華府處于新香洲居住區(qū)的核心位置，區(qū)位條件較好，以小面積臨街商鋪為主， 但預(yù)計(jì)首次推出貨量不大，與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不大。銷售市場(chǎng)分析小結(jié)p商鋪銷售市場(chǎng)總體情況較為良好，銷售方式以直接銷售為主， 無(wú)嚴(yán)重的滯后盤， 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目在下半年的入市能夠延續(xù)良好的市場(chǎng)勢(shì)頭；p首層商鋪的價(jià)格在 34萬(wàn)居多，其中位置較好的珠賓禧悅匯主力投資額在 2023萬(wàn)上，目前僅剩一套， 側(cè)面體現(xiàn)珠海具有較為強(qiáng)勁的高端投資客戶群；p在售產(chǎn)品以社區(qū)底商和專業(yè)市場(chǎng)為主 ，目前無(wú)集中式商業(yè)在售。 二層業(yè)態(tài)定位 ：品牌形象店、女性服飾精品、運(yùn)動(dòng)休閑服飾、特色小吃重點(diǎn)項(xiàng)目分析 領(lǐng)秀城 銷售市場(chǎng)分析正邦領(lǐng)秀城銷售情況分析一層外鋪售價(jià)： 46萬(wàn)元 /平方 ；一層內(nèi)鋪售價(jià)： 34萬(wàn)元 /平方米 ；二層售價(jià)：