【正文】 2023/1/232023/1/23January 23, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 1月 23日星期一 2023/1/232023/1/232023/1/23 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 2023/1/232023/1/232023/1/23Jan2323Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/232023/1/23January 23, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 1月 23日星期一 2023/1/232023/1/232023/1/23 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/1/232023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 7:16:49 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/23 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 1月 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1行動出成果，工作出財富。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/1/232023/1/232023/1/23Jan2323Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。金荷花 國際 5A級商務新城 ―― 空港總部基地 成都人的生活方式 ―― 耍都 ?國際 5A級商務新城 —— 空港總部基地 總面積達 160萬平米的國際 5A級商務新城，聚合總部商務甲級寫字樓、現(xiàn)代商業(yè)、國際公寓等多元形態(tài)的空港總部基地，以全球的視野搭建國際高端商務平臺。 ?成都人的生活方式 ―― 耍都（春江花月） 位于三國文化旅游區(qū)內(nèi)，臨河而建。前沿的主題概念和智能配置。 ?時尚潮流基地 —— 香檳廣場 香檳廣場占據(jù)東大街、春熙路、紅星路三大商圈商業(yè)制高點。先后被權威機構評選為“中國商業(yè)地產(chǎn)卓越服務機構”和“中國商業(yè)地產(chǎn)金牌運營機構”。運作項目涉及特色商業(yè)街區(qū)、大型專業(yè)賣場、購物中心、夜生活廣場、總部基地、寫字間等近二十個商業(yè)項目。公司運營實力特別是 多業(yè)權項目 、專業(yè)水平以及行業(yè)認可度在西部地區(qū)首屈一指。 五、藍光商業(yè)簡介 第 64頁 項目名稱 ： 春江花月 建筑面積： 3萬平米 商業(yè)業(yè)態(tài)： 餐飲文化街區(qū)（蜀九香、孔亮、龍抄手、錦城印象、錦河百味、拉薩酒館、官渡會所、銅鍋居） 銷售比例：超過 98% 成功典范： 城南餐飲休閑生活典范 。先后被權威機構評選為“中國商業(yè)地產(chǎn)卓越服務機構”和“中國商業(yè)地產(chǎn)金牌運營機構”。運作項目涉及特色商業(yè)街區(qū)、大型專業(yè)賣場、購物中心、夜生活廣場、總部基地、寫字間等近二十個商業(yè)項目。公司運營實力特別是 多業(yè)權項目 、專業(yè)水平以及行業(yè)認可度在西部地區(qū)首屈一指。 品牌輸出費用在簽訂服務協(xié)議后，五個工作日內(nèi)一次性支付至我方指定帳戶。 （ 1）啟動費在合同簽訂后三個工作日內(nèi)一次性支付至我方指定帳戶； （ 2）招商傭金按階段支付，每階段任務完成后三個工作日一次性支付至我方指定帳戶； （ 3）招商推廣費用：我方提出具體方案，由貴司審核后統(tǒng)一支付。 （ 2）銷售推廣費用：我方提出具體方案，由貴司審核后統(tǒng)一支付。 第 53頁 四、合作建議 第 54頁 全程策劃 《 項目商業(yè)環(huán)境調(diào)研及項目商業(yè)定位報告 》 《 項目銷售策略及價格體系 》 《 項目后期運營管理方案 》 《 項目招商策略及執(zhí)行方案 》 區(qū)域商業(yè)環(huán)境調(diào)查；行業(yè)調(diào)查；項目針對性調(diào)查；擬定業(yè)態(tài)調(diào)查等； 概念規(guī)劃；商業(yè)定位；業(yè)態(tài)定位；業(yè)態(tài)配比；主力店配比；動線規(guī)劃；鋪面規(guī)劃等； 價格體系；銷售策略；銷售控制；優(yōu)惠措施；銷售與招商配合調(diào)整；銷售培訓等； 招商策略；租金體系；優(yōu)惠措施；商源鎖定；招商測試；招商調(diào)整；整合招商等； 后期經(jīng)營管理體系建立；近、中、遠期打造思路；商業(yè)經(jīng)營監(jiān)控體系；開業(yè)方案等。 第 51頁 三、項目其他建議 收益 參考 五年收益參考： 收 益（ 元 /㎡） 基準租金 105 基準租金 87 基準租金 70 第一年 在月基準租金上折讓 75% 315 261 210 第二年 在月基準租金上折讓 55% 567 470 378 第三年 在月基準租金上折讓 35% 819 679 546 第四年 在月基準租金上折讓 15% 1071 887 714 第五年 基準租金 1260 1044 840 總計 4032 3341 2688 項 目 提 升 比 例 值 年 限 ?按純租賃模式： ?按純租 賃模式 5年期總收益區(qū)間： 92,518,000元 總收益 61,679,000元。 統(tǒng)一管理 ?商業(yè)項目的統(tǒng)一管理是保障一個項目能夠長期運營并實現(xiàn)品牌的前提，統(tǒng)一管理不僅僅是對基礎物業(yè)的統(tǒng)一管理，還在于對商家的經(jīng)營行為、經(jīng)營范圍及經(jīng)營屬性進行的統(tǒng)一管理，避免項目中出現(xiàn) 個別不協(xié)調(diào)的商業(yè)類型而破壞整個項目的形象檔次 、確保其它商業(yè)形態(tài)能夠和諧、健康的快速發(fā)展。這樣能夠發(fā)揮各種商家相互補充相互促進取長補短的效應，避免同質(zhì)商業(yè)之間的惡性競爭，增強商業(yè)的聚集效應和規(guī)模效應。 租售模式 根據(jù)貴司意見，商業(yè)屬于支撐現(xiàn)金流銷售物業(yè)，但基于項目 特殊性和貴司責任企業(yè)品牌效益考慮作如下建議： 第 49頁 三、項目其他建議 運營 建議 統(tǒng)一經(jīng)營 ?對于本項目未來的商業(yè)經(jīng)營，應打破傳統(tǒng)多業(yè)權商業(yè)項目中商家 各自為政、各自經(jīng)營經(jīng)營的狀況，將各個商家納入到整體的概念中 ，使其成為商業(yè)核心的一個組成部分，將這些零散的商家有機的組合在一起，使其成為組織之一。 第 41頁 三、項目其他建議 租售 建議 ： ?定價依據(jù)： 基于前期我司未就項目周邊商業(yè)環(huán)境及相對項目作詳盡市場調(diào)研，故運用項目對應住宅售價作參考，結合項目商業(yè)自身特點，擬定項目商業(yè)售價體系： 項 目 權 重分析 住宅售價推比法 各體 塊 售價 值 項 目基準售價 值 定價影響因素 因素權重 參考價格評定 體塊區(qū)位 單位面積 人流動線 第 42頁 三、項目其他建議 租售 建議 ： ?定價依據(jù)： ?HOHO社物業(yè)銷售價格體系（大概）分為三個層級： 高層級： 15000元 /㎡ 2500元 /㎡（裝修） =12500元 /㎡ 中層級： 12023元 /㎡至 13000元 /㎡（占比較大） 2500元 /㎡（裝修） =9500元 /㎡至 10500元 /㎡ 低層級： 9000元 /㎡ 2500元 /㎡（裝修） =6500元 /㎡ ?綜合得出基準價參考值 10000元 /㎡； ?一般性社區(qū)住宅、商業(yè)銷售比為 1： — 1： ?基于區(qū)位、人流量、商業(yè)經(jīng)營時限、商業(yè)成熟度等商業(yè)發(fā)展制約 因素考慮結合我司經(jīng)驗預判，項目住宅、商業(yè)售價比為 1： 住宅售價推比法是通過對住宅售價區(qū)間差價作出商業(yè)估算基準價參考值，并參考一般性社區(qū)住宅與商業(yè)售價比，得出基準權重系數(shù)參考值，最終得出項目整體商業(yè)基準參考價： 整體商業(yè)基準參考價： 15000元 /㎡ 基準系數(shù)： 第 43頁 三、項目其他建議 租售 建議 ： ?定價依據(jù)： 項目單位基準價：按照項目基準參考價，根據(jù)單位定價考量因素作權重系數(shù)修訂得出單位基準價， 計算公式：單