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某公司項目商業(yè)部分概念規(guī)劃方案-文庫吧資料

2025-01-11 13:33本頁面
  

【正文】 位基準(zhǔn)價 =(項目基準(zhǔn)系數(shù) +權(quán)重系數(shù)) x 基準(zhǔn)價參考值 單位定價主要考量因素(暫未考慮商鋪劃分與進(jìn)深、面積): ?( +) x10000=18000項目單位價格區(qū)間 ( ) x10000=12023 即 :項目物業(yè)最高基準(zhǔn)價為 18000元 /㎡; 最低基準(zhǔn)價為 12023元 /㎡; ?各單位實(shí)際價格(略) 單位基準(zhǔn)系數(shù) 權(quán)重因素 分值 單位實(shí)際權(quán)重系數(shù) 單位實(shí)際權(quán)重系數(shù) 人流到達(dá)性 10% 10% 物業(yè)條件(樓層) 10% 10% 開間與進(jìn)深 10% 10% 合計加分 + 第 44頁 三、項目其他建議 租售 建議 : ?定價依據(jù): 租金定價基于項目售價按一般性商業(yè)物業(yè)投資回報率反推: 市場商業(yè)物業(yè)年投資回報率為: 5%12%; ?項目商業(yè)物業(yè)年基準(zhǔn)投資回報率基于區(qū)位、人流量、商業(yè)體量、 商業(yè)成熟度等因素考慮并結(jié)合我司經(jīng)驗預(yù)判為: 7% 即: 14年期平均每平米每 月租金基準(zhǔn)價為 87元 /㎡ /月 計算公式: 每平米每 月租金 租金 =基準(zhǔn)價物業(yè)銷售基準(zhǔn)價 ?按最高銷售價和最低銷售價 ,推算項目 14年期平均每平米月租金基準(zhǔn)價區(qū)間 為: 105元 /㎡ 月租金基準(zhǔn)區(qū)間 70元 /㎡ 第 45頁 三、項目其他建議 租售 建議 : 年 限 項 目 提 升 比 例 值 第一年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 75% 第二年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 55% 第三年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 35% 第四年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 15% 第五年 基準(zhǔn)租金(平衡物業(yè)售價 14年期投資月回報水平) 第六年 在上年水平上提升 4% 第七年 在上年水平上提升 4% 第八年 在上年水平上提升 4% 第九年 在上年水平上提升 4% 第十年 在上年水平上提升 4% 第十一年 在上年水平上提升 4% 第十二年 在上年水平上提升 4% 第十三年 在上年水平上提升 4% 第十四年 在上年水平上提升 4% ?影響因素:商業(yè)經(jīng)營時限、商業(yè)成熟度、免租期、租金折讓、租金提升、出租率 ?前五年為商業(yè)培育期 ; ?14年期租金折讓與提升策略 (項目各單位具體租金定價略): 首年月租金價格區(qū)間: 最高租金為: 26元 /㎡ /月 基準(zhǔn)租金為: 21元 /㎡ /月 最低租金為: 17元 /㎡ /月 第 46頁 三、項目其他建議 租售 建議 : ?階段計劃及目標(biāo) ?計劃依據(jù): A、根據(jù)項目工程進(jìn)度; B、根據(jù)青城山人流高峰期與低谷期 ?推廣策略: 略 時間節(jié)點(diǎn) 階段招商目標(biāo) 蓄水期 完成招商相關(guān)準(zhǔn)備工作(含推廣) 進(jìn)行各業(yè)態(tài)主力店招商工作( A\C\D區(qū)主力店部分) 強(qiáng)招期 完成主力店招商、全場招商 (完成 A\C\D區(qū)主力店部分、啟動 B\E\F\G區(qū)招商) 主力店進(jìn)場裝修、完成總體招商 60%以上 高潮期 部分商家試營業(yè)、完成總體招商 70%以上 持續(xù)期 剩余部分招商及商戶調(diào)整 A2 A1 B C D E F G 第 47頁 三、項目其他建議 租售 建議 : ?階段計劃及目標(biāo) ?計劃依據(jù): A、根據(jù)項目工程進(jìn)度; B、根據(jù)青城山人流高峰期與低谷期 時間節(jié)點(diǎn) 階段銷售目標(biāo) 蓄水期 完成銷售相關(guān)準(zhǔn)備工作(含推廣) 完成銷售量達(dá) 40%(主推 A1\C\D區(qū)) 強(qiáng)銷期 完成銷售量達(dá) 50%(主推 A2E\B\F區(qū)) 完成銷售量達(dá) 60% 高潮期 完成銷售量達(dá) 85%以上 持續(xù)期 剩余部分銷售 A2 A1 B C D E F G 第 48頁 三、項目其他建議 租售 建議 ?通過系統(tǒng)化規(guī)劃運(yùn)作,成功招商,提高商業(yè)物業(yè)價值,提升項目品質(zhì)形象 促進(jìn)項目整體物業(yè)溢價; ?部分物業(yè)先租后售模式: 即需引進(jìn)品牌商家部分物業(yè)先實(shí)現(xiàn)物業(yè)招商完 成,在商業(yè)氛圍基本實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行帶租約銷售; ?項目銷售物業(yè)業(yè)主代理招商傭金由貴司支付,以減輕業(yè)主投資回報壓力,同時 有利于促進(jìn)項目整體造活。 方案二: 讓青城山游客停下來,在感受大自然和道教文化之后,輕松玩一下,引入電玩城類娛樂業(yè)態(tài)。 如:青城山玄真堂養(yǎng)生、同仁堂養(yǎng)生。 第 38頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— F:養(yǎng)生青城 本區(qū)域因物業(yè)形態(tài)及區(qū)位條件,設(shè)置以彰顯青城山養(yǎng)生文化為重點(diǎn),以品牌養(yǎng)生類商業(yè)為主、兼并商務(wù)功能業(yè)態(tài)。 第 36頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— D:夜色青城 第 37頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— E:悠悠青城 本區(qū)域因區(qū)位相對獨(dú)立,商業(yè)體量相對較小,且靠近主要人流動脈及主要人流節(jié)點(diǎn) 2。 第 34頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— C:文化青城 第 35頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— D:夜色青城 本區(qū)域因區(qū)位相對偏僻,人流更加弱勢, 極需要 自身品牌性和業(yè)態(tài)自身吸引力較強(qiáng),同時滿足青城山游客夜生活之需的商業(yè)來提高區(qū)域物業(yè)價值。 第 32頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— B:體驗青城 第 33頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— C:文化青城 本區(qū)域因靠近停車場,人流相對較為弱勢,故需要自身品牌性和業(yè)態(tài)獨(dú)特性較強(qiáng)且能創(chuàng)造較高物業(yè)品牌價值的商業(yè)作支撐。配合能強(qiáng)烈體現(xiàn)青城山及成都特色的體驗式、情景式商業(yè)拉動人氣,使人流最大程度向內(nèi)移動。 主入口 A1處設(shè)置國際品牌休閑餐飲,如: STARBUCKS和 KFC等; A2處引入其他地區(qū)品牌休閑餐飲,如:一茶一座等; A3臨街轉(zhuǎn)角處引入本土特色品牌餐飲,如:石翠、食畫、子非等。 舒適性應(yīng)體現(xiàn)到商業(yè)區(qū)的各個角落,包括 商業(yè)經(jīng)營區(qū)、公共場所、商業(yè)氛圍。 物業(yè)條件的匹配性: 商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃匹配物業(yè)條件的特殊性。 ?承受旅游的假日經(jīng)濟(jì)效應(yīng) ?迎合周邊別墅區(qū)域居民的消費(fèi)需求 ?吸引旅游游客的消費(fèi) ?支撐項目整體物業(yè)價值 ?帶動項目其他區(qū)域的發(fā)展 第 23頁 一、項目的認(rèn)識和觀點(diǎn) 目標(biāo) 客群 核心成都 泛成都 成都外 項 目 ?立足四川,輻射西南,聯(lián)結(jié)國內(nèi)、國外旅游游客 核心輻射:大成都地區(qū) 次級輻射:川渝經(jīng)濟(jì)圈以至整個西部地區(qū) 商務(wù)群體: 周邊 辦公、酒店入駐 群體 居住群體: 周邊高端 住宅居民 其他群體: 成都 及其他區(qū)域高收 入旅游、會展經(jīng) 濟(jì)群體 旅游游客: 都江堰、青城山年 近 1000萬的游客 第 24頁 二、項目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?商業(yè)規(guī)劃的原則 因本項目已完成項目總平及建筑施工圖并開始建設(shè),我司認(rèn)為:在遵循商業(yè)規(guī)律的基礎(chǔ)上結(jié)合既成商業(yè)動線、體塊布局及物業(yè)條件等商業(yè)落位條件的基礎(chǔ)上,提出以下幾點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃原則: 規(guī)劃原則 B 商業(yè)品牌的提升性: 通過特色和優(yōu)質(zhì)商業(yè)品牌,提升項目商業(yè) 品牌。1F+2F ?物業(yè)分布 2臨街帶 +3內(nèi)街 +2廣場 +1濱水區(qū) 第 18頁 一、項目的認(rèn)識和觀點(diǎn) 項目商業(yè)思考 A B C D 青城山需要什么樣的商業(yè) 什么樣的商業(yè)形象能體現(xiàn)青城山文化特色 什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)能在旅游經(jīng)濟(jì)明顯區(qū)域良續(xù)經(jīng)營 什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)能匹配
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