【正文】 位基準(zhǔn)價(jià) =（項(xiàng)目基準(zhǔn)系數(shù) +權(quán)重系數(shù)） x 基準(zhǔn)價(jià)參考值 單位定價(jià)主要考量因素（暫未考慮商鋪劃分與進(jìn)深、面積）： ?（ +） x10000=18000項(xiàng)目單位價(jià)格區(qū)間 （ ） x10000=12023 即 :項(xiàng)目物業(yè)最高基準(zhǔn)價(jià)為 18000元 /㎡； 最低基準(zhǔn)價(jià)為 12023元 /㎡； ?各單位實(shí)際價(jià)格（略） 單位基準(zhǔn)系數(shù) 權(quán)重因素 分值 單位實(shí)際權(quán)重系數(shù) 單位實(shí)際權(quán)重系數(shù) 人流到達(dá)性 10% 10% 物業(yè)條件（樓層） 10% 10% 開間與進(jìn)深 10% 10% 合計(jì)加分 + 第 44頁(yè) 三、項(xiàng)目其他建議 租售 建議 ： ?定價(jià)依據(jù)： 租金定價(jià)基于項(xiàng)目售價(jià)按一般性商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)率反推： 市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)年投資回報(bào)率為： 5%12%； ?項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)年基準(zhǔn)投資回報(bào)率基于區(qū)位、人流量、商業(yè)體量、 商業(yè)成熟度等因素考慮并結(jié)合我司經(jīng)驗(yàn)預(yù)判為： 7% 即： 14年期平均每平米每 月租金基準(zhǔn)價(jià)為 87元 /㎡ /月 計(jì)算公式： 每平米每 月租金 租金 =基準(zhǔn)價(jià)物業(yè)銷售基準(zhǔn)價(jià) ?按最高銷售價(jià)和最低銷售價(jià) ,推算項(xiàng)目 14年期平均每平米月租金基準(zhǔn)價(jià)區(qū)間 為： 105元 /㎡ 月租金基準(zhǔn)區(qū)間 70元 /㎡ 第 45頁(yè) 三、項(xiàng)目其他建議 租售 建議 ： 年 限 項(xiàng) 目 提 升 比 例 值 第一年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 75% 第二年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 55% 第三年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 35% 第四年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 15% 第五年 基準(zhǔn)租金（平衡物業(yè)售價(jià) 14年期投資月回報(bào)水平） 第六年 在上年水平上提升 4% 第七年 在上年水平上提升 4% 第八年 在上年水平上提升 4% 第九年 在上年水平上提升 4% 第十年 在上年水平上提升 4% 第十一年 在上年水平上提升 4% 第十二年 在上年水平上提升 4% 第十三年 在上年水平上提升 4% 第十四年 在上年水平上提升 4% ?影響因素：商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)限、商業(yè)成熟度、免租期、租金折讓、租金提升、出租率 ?前五年為商業(yè)培育期 ； ?14年期租金折讓與提升策略 （項(xiàng)目各單位具體租金定價(jià)略）： 首年月租金價(jià)格區(qū)間： 最高租金為： 26元 /㎡ /月 基準(zhǔn)租金為： 21元 /㎡ /月 最低租金為： 17元 /㎡ /月 第 46頁(yè) 三、項(xiàng)目其他建議 租售 建議 ： ?階段計(jì)劃及目標(biāo) ?計(jì)劃依據(jù)： A、根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度； B、根據(jù)青城山人流高峰期與低谷期 ?推廣策略： 略 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 階段招商目標(biāo) 蓄水期 完成招商相關(guān)準(zhǔn)備工作（含推廣） 進(jìn)行各業(yè)態(tài)主力店招商工作（ A\C\D區(qū)主力店部分） 強(qiáng)招期 完成主力店招商、全場(chǎng)招商 （完成 A\C\D區(qū)主力店部分、啟動(dòng) B\E\F\G區(qū)招商） 主力店進(jìn)場(chǎng)裝修、完成總體招商 60%以上 高潮期 部分商家試營(yíng)業(yè)、完成總體招商 70%以上 持續(xù)期 剩余部分招商及商戶調(diào)整 A2 A1 B C D E F G 第 47頁(yè) 三、項(xiàng)目其他建議 租售 建議 ： ?階段計(jì)劃及目標(biāo) ?計(jì)劃依據(jù)： A、根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度； B、根據(jù)青城山人流高峰期與低谷期 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 階段銷售目標(biāo) 蓄水期 完成銷售相關(guān)準(zhǔn)備工作（含推廣） 完成銷售量達(dá) 40%（主推 A1\C\D區(qū)） 強(qiáng)銷期 完成銷售量達(dá) 50%（主推 A2E\B\F區(qū)） 完成銷售量達(dá) 60% 高潮期 完成銷售量達(dá) 85%以上 持續(xù)期 剩余部分銷售 A2 A1 B C D E F G 第 48頁(yè) 三、項(xiàng)目其他建議 租售 建議 ?通過(guò)系統(tǒng)化規(guī)劃運(yùn)作，成功招商，提高商業(yè)物業(yè)價(jià)值，提升項(xiàng)目品質(zhì)形象 促進(jìn)項(xiàng)目整體物業(yè)溢價(jià)； ?部分物業(yè)先租后售模式： 即需引進(jìn)品牌商家部分物業(yè)先實(shí)現(xiàn)物業(yè)招商完 成，在商業(yè)氛圍基本實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行帶租約銷售； ?項(xiàng)目銷售物業(yè)業(yè)主代理招商傭金由貴司支付，以減輕業(yè)主投資回報(bào)壓力，同時(shí) 有利于促進(jìn)項(xiàng)目整體造活。 方案二： 讓青城山游客停下來(lái)，在感受大自然和道教文化之后，輕松玩一下，引入電玩城類娛樂(lè)業(yè)態(tài)。 如：青城山玄真堂養(yǎng)生、同仁堂養(yǎng)生。 第 38頁(yè) 二、項(xiàng)目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— F:養(yǎng)生青城 本區(qū)域因物業(yè)形態(tài)及區(qū)位條件，設(shè)置以彰顯青城山養(yǎng)生文化為重點(diǎn)，以品牌養(yǎng)生類商業(yè)為主、兼并商務(wù)功能業(yè)態(tài)。 第 36頁(yè) 二、項(xiàng)目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— D:夜色青城 第 37頁(yè) 二、項(xiàng)目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— E:悠悠青城 本區(qū)域因區(qū)位相對(duì)獨(dú)立，商業(yè)體量相對(duì)較小，且靠近主要人流動(dòng)脈及主要人流節(jié)點(diǎn) 2。 第 34頁(yè) 二、項(xiàng)目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— C:文化青城 第 35頁(yè) 二、項(xiàng)目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— D:夜色青城 本區(qū)域因區(qū)位相對(duì)偏僻，人流更加弱勢(shì)， 極需要 自身品牌性和業(yè)態(tài)自身吸引力較強(qiáng)，同時(shí)滿足青城山游客夜生活之需的商業(yè)來(lái)提高區(qū)域物業(yè)價(jià)值。 第 32頁(yè) 二、項(xiàng)目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— B:體驗(yàn)青城 第 33頁(yè) 二、項(xiàng)目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)描述 —— C:文化青城 本區(qū)域因靠近停車場(chǎng)，人流相對(duì)較為弱勢(shì)，故需要自身品牌性和業(yè)態(tài)獨(dú)特性較強(qiáng)且能創(chuàng)造較高物業(yè)品牌價(jià)值的商業(yè)作支撐。配合能強(qiáng)烈體現(xiàn)青城山及成都特色的體驗(yàn)式、情景式商業(yè)拉動(dòng)人氣，使人流最大程度向內(nèi)移動(dòng)。 主入口 A1處設(shè)置國(guó)際品牌休閑餐飲，如： STARBUCKS和 KFC等； A2處引入其他地區(qū)品牌休閑餐飲，如：一茶一座等； A3臨街轉(zhuǎn)角處引入本土特色品牌餐飲，如：石翠、食畫、子非等。 舒適性應(yīng)體現(xiàn)到商業(yè)區(qū)的各個(gè)角落，包括 商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)、公共場(chǎng)所、商業(yè)氛圍。 物業(yè)條件的匹配性： 商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃匹配物業(yè)條件的特殊性。 ?承受旅游的假日經(jīng)濟(jì)效應(yīng) ?迎合周邊別墅區(qū)域居民的消費(fèi)需求 ?吸引旅游游客的消費(fèi) ?支撐項(xiàng)目整體物業(yè)價(jià)值 ?帶動(dòng)項(xiàng)目其他區(qū)域的發(fā)展 第 23頁(yè) 一、項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn) 目標(biāo) 客群 核心成都 泛成都 成都外 項(xiàng) 目 ?立足四川，輻射西南，聯(lián)結(jié)國(guó)內(nèi)、國(guó)外旅游游客 核心輻射：大成都地區(qū) 次級(jí)輻射：川渝經(jīng)濟(jì)圈以至整個(gè)西部地區(qū) 商務(wù)群體： 周邊 辦公、酒店入駐 群體 居住群體： 周邊高端 住宅居民 其他群體： 成都 及其他區(qū)域高收 入旅游、會(huì)展經(jīng) 濟(jì)群體 旅游游客： 都江堰、青城山年 近 1000萬(wàn)的游客 第 24頁(yè) 二、項(xiàng)目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?商業(yè)規(guī)劃的原則 因本項(xiàng)目已完成項(xiàng)目總平及建筑施工圖并開始建設(shè)，我司認(rèn)為：在遵循商業(yè)規(guī)律的基礎(chǔ)上結(jié)合既成商業(yè)動(dòng)線、體塊布局及物業(yè)條件等商業(yè)落位條件的基礎(chǔ)上，提出以下幾點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃原則： 規(guī)劃原則 B 商業(yè)品牌的提升性： 通過(guò)特色和優(yōu)質(zhì)商業(yè)品牌，提升項(xiàng)目商業(yè) 品牌。1F+2F ?物業(yè)分布 2臨街帶 +3內(nèi)街 +2廣場(chǎng) +1濱水區(qū) 第 18頁(yè) 一、項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn) 項(xiàng)目商業(yè)思考 A B C D 青城山需要什么樣的商業(yè) 什么樣的商業(yè)形象能體現(xiàn)青城山文化特色 什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)能在旅游經(jīng)濟(jì)明顯區(qū)域良續(xù)經(jīng)營(yíng) 什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)能匹配