2009年當(dāng)涂縣水墨蘭庭項(xiàng)目商業(yè)部分營(yíng)銷方案-文庫(kù)吧資料
2025-01-21 18:22本頁(yè)面
【正文】 區(qū)域知名品牌商戶 全國(guó)連鎖品牌直營(yíng)店、加盟店 全國(guó)連鎖餐飲、休閑、家居家飾 餐飲、休閑、家居家飾、工藝品、電子產(chǎn)品 精品百貨、社區(qū)綜合服務(wù)配套 招商范圍 2022/2/12 37 第三步驟 流動(dòng)商戶招商 主力商戶、基礎(chǔ)商戶的進(jìn)入，將極大程度的鼓舞流動(dòng)商戶和投資者的熱情，堅(jiān)定其投資信心。在銷售方面，一般我們會(huì)引導(dǎo)銀行、餐飲、藥店等社區(qū)配套行業(yè)也就是定向招商或銷售，指導(dǎo)業(yè)態(tài)，其他為自主經(jīng)營(yíng)。若干年后，開發(fā)商想出售，物業(yè)的價(jià)值并沒有降低，因?yàn)殚_發(fā)商已獲得多年的租金收益，而那時(shí)商業(yè)價(jià)值不同，價(jià)格自然有很大提升。將會(huì)導(dǎo)致業(yè)態(tài)的無序競(jìng)爭(zhēng)和形象的混亂，這種狀態(tài)對(duì)整體項(xiàng)目形象，尤其是商業(yè)的銷售是極為不利的。 2022/2/12 32 方案一：全部出售 一旦項(xiàng)目被出售，發(fā)展商也就失去了對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位和租戶組合變化進(jìn)行預(yù)測(cè)和判斷的能力。 ?在項(xiàng)目分割規(guī)劃中，要充分考慮今后經(jīng)營(yíng)的需要。具體運(yùn)作可通過業(yè)主投資額的大小，確定所有業(yè)主的 分配權(quán)利，再選舉會(huì)長(zhǎng)、執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、會(huì)員等。 此模式銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避 ?成立業(yè)主委員會(huì)。 發(fā)展商在承租期滿后，從項(xiàng)目本身營(yíng)銷的角度看，其已經(jīng)完成了對(duì)業(yè)主的承諾。 ?保證項(xiàng)目順利銷售的前提下，通過測(cè)算制定合理的投資回報(bào)率。 此模式為甲方建議 2022/2/12 30 主力店（時(shí)代超市）模式 [銷售方式選擇 ] 此模式銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避 （ 1）差價(jià)補(bǔ)貼的風(fēng)險(xiǎn) 時(shí)代超市作為整體租賃者，其承租的租金比較低，而發(fā)展商為了實(shí)現(xiàn)商鋪銷售， 必然要提供一個(gè)使投資客戶認(rèn)同的回報(bào)率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就 使得發(fā)展商不得不為了支持較高的回報(bào)而去補(bǔ)貼一定的資金。 ? D、購(gòu)買后， 一次性返還 3年租金，可從總價(jià)或首付款中扣除；從第四年開始按月支付租金。 ? B、各產(chǎn)權(quán)單位均帶 12年租約，年租金回報(bào)率固定 8%。 ? 把商鋪面積分割成各個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)單位，帶十二年租約銷售給小業(yè)主，并由品牌商家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的“產(chǎn)權(quán)式商務(wù)中心”投資模式。業(yè)態(tài)以具有典型代表的休閑、餐飲為主 ※ B在 A區(qū)塊順利招商之后及時(shí)跟進(jìn)，業(yè)態(tài)以特色餐飲、快餐、西餐為主 ※ C服務(wù)于周邊的社區(qū)，提供便利服務(wù)為主：如便利店、藥店、美容美發(fā)等 ※ D時(shí)尚動(dòng)感為主題，結(jié)合 E區(qū)塊購(gòu)物所吸引的人氣，為年輕一族提供服務(wù)，充分體現(xiàn)動(dòng)感活力、娛樂的主題，如：影院、 KTV、電玩吧等 2022/2/12 29 [銷售方式選擇 ] 主力店（時(shí)代超市）模式 銷售方式：整體出租，產(chǎn)權(quán)式銷售 整體出租即一次性租出所有商業(yè)。 90 時(shí)尚專賣 取廣義時(shí)尚，做噱頭與表現(xiàn)可以 90 富人沙龍 當(dāng)涂很小，有錢人互相都認(rèn)識(shí)，從發(fā)展角度說是需要一個(gè)綜合性的高尚私人俱樂部， 可以考慮引入商業(yè)街 用作噱頭可 以 健身 當(dāng)涂目前沒有上檔次的健身館，作為未來發(fā)展需要有可行性，但還是比較適合引入 商業(yè)街 ３０ 我們用以下表格來篩選進(jìn)入商業(yè)街的商業(yè)可行性。 2022/2/12 27 [業(yè)態(tài)選擇 ] 本案的商業(yè)選擇在基本確定的定位情況下，可利用公開對(duì)外發(fā)出招商通告，通過對(duì)應(yīng)征的意向商家的梳理，進(jìn)一步驗(yàn)證本案定位的可行性，為后續(xù)的調(diào)整提供市場(chǎng)依據(jù)，同時(shí)積累意向商家，做到工作、計(jì)劃、執(zhí)行、管控等環(huán)節(jié)心里有數(shù)。 競(jìng)爭(zhēng)策略： ?以商業(yè)空間的多元化與組合性區(qū)隔于其它物業(yè)，樹立唯一性； ?以符合商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)隔小型經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的直接對(duì)比與競(jìng)爭(zhēng)，樹立前瞻的權(quán)威性； ?以一站式購(gòu)物休閑步行街的營(yíng)造樹立排他性。 當(dāng)涂一站式購(gòu)物中心 2022/2/12 26 [項(xiàng)目定位依據(jù) ] 商業(yè)定位原則：根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，由市場(chǎng)導(dǎo)向而填補(bǔ)商圈市場(chǎng)空白點(diǎn)，引導(dǎo)市場(chǎng)而激發(fā)潛在需求，改變商業(yè)格局。 根據(jù)我司招商實(shí)力及多年商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)， 我司建議本項(xiàng)目商業(yè)部分按照以下兩種模式運(yùn)作。 因此，我們提出新城 MALL這一商業(yè)形態(tài)打造當(dāng)涂第一流的商業(yè)街 這條街應(yīng)當(dāng)是： 以大型購(gòu)物主力店、大型賣場(chǎng)為核心的購(gòu)物、休閑、娛樂為一體的主題式商業(yè)街 2022/2/12 21 [項(xiàng)目商圈定位 ] 特別說明 —— 商圈的屬性 ? 商業(yè)中心定位 —— ? 以休閑化為主的商業(yè)中心（休閑、娛樂、餐飲為主體）； ? 以購(gòu)物為主的商業(yè)中心 ? 以社區(qū)配套為主的商業(yè)中心 ? 以特殊功能、主題性、特色化為主的商業(yè)中心 ? 以專業(yè)市場(chǎng)為主的商業(yè)中心 ? 輻射區(qū)域定位 —— ? 社區(qū)型 ? 區(qū)域型 ? 廣域形 2022/2/12 22 [項(xiàng)目商圈定位 ] 項(xiàng)目所在商圈定位 —— 定性 輻射區(qū)域 商業(yè)定位 功能性 商業(yè) 區(qū)域型 以購(gòu)物及休閑化為主的 商業(yè)中心 集中式商業(yè)群： 大
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