2009年當(dāng)涂縣水墨蘭庭項目商業(yè)部分營銷方案(編輯修改稿)
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【文章內(nèi)容簡介】 22/2/12 28 [業(yè)態(tài)分布規(guī)劃 ] 項目整體業(yè)態(tài)分布規(guī)劃圖： A A A A ※ 以 A為代表的四個點進(jìn)行先期招商，從而為后期的銷售與招商提供有利的保障。業(yè)態(tài)以具有典型代表的休閑、餐飲為主 ※ B在 A區(qū)塊順利招商之后及時跟進(jìn)，業(yè)態(tài)以特色餐飲、快餐、西餐為主 ※ C服務(wù)于周邊的社區(qū)，提供便利服務(wù)為主：如便利店、藥店、美容美發(fā)等 ※ D時尚動感為主題，結(jié)合 E區(qū)塊購物所吸引的人氣，為年輕一族提供服務(wù)，充分體現(xiàn)動感活力、娛樂的主題，如：影院、 KTV、電玩吧等 2022/2/12 29 [銷售方式選擇 ] 主力店（時代超市）模式 銷售方式：整體出租，產(chǎn)權(quán)式銷售 整體出租即一次性租出所有商業(yè)。然后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售 將商業(yè)的價值全部體現(xiàn)。 ? 把商鋪面積分割成各個獨立的產(chǎn)權(quán)單位，帶十二年租約銷售給小業(yè)主，并由品牌商家統(tǒng)一經(jīng)營的“產(chǎn)權(quán)式商務(wù)中心”投資模式。 ? 各個產(chǎn)權(quán)單位產(chǎn)品構(gòu)成方案如下： ? A、把可劃分的各產(chǎn)權(quán)單位面積控制在 20220平方米之間。 ? B、各產(chǎn)權(quán)單位均帶 12年租約，年租金回報率固定 8%。 ? C、每個產(chǎn)權(quán)單位由銀行提供五成十年按揭。 ? D、購買后， 一次性返還 3年租金，可從總價或首付款中扣除；從第四年開始按月支付租金。 ? 12年包租期滿后，由業(yè)主委員會與時代超市按當(dāng)時租金簽定后 8年承包經(jīng)營協(xié)議。 此模式為甲方建議 2022/2/12 30 主力店（時代超市）模式 [銷售方式選擇 ] 此模式銷售風(fēng)險與回避 （ 1）差價補(bǔ)貼的風(fēng)險 時代超市作為整體租賃者，其承租的租金比較低，而發(fā)展商為了實現(xiàn)商鋪銷售， 必然要提供一個使投資客戶認(rèn)同的回報率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就 使得發(fā)展商不得不為了支持較高的回報而去補(bǔ)貼一定的資金。 ?在市場允許的合理范圍內(nèi)，在發(fā)展商提供了長期的高回報保障前提下，項目的市場銷售價值可得到一定程度的提高，即提高項目的銷售價格，在一定程度上可適當(dāng)彌補(bǔ)回報的補(bǔ)貼。 ?保證項目順利銷售的前提下，通過測算制定合理的投資回報率。 2022/2/12 31 主力店（時代超市）模式 [銷售方式選擇 ] （ 2）返租期滿后產(chǎn)權(quán)分散帶來的風(fēng)險 在返租期滿后，分割銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營將必然成為矛盾。 發(fā)展商在承租期滿后，從項目本身營銷的角度看，其已經(jīng)完成了對業(yè)主的承諾。但 與時代超市的租約并未完成，為了更好地實現(xiàn)商業(yè)的銷售價值，發(fā)展商需提前解決 好這一問題，不要為將來的商場經(jīng)營留下后遺癥。 此模式銷售風(fēng)險與回避 ?成立業(yè)主委員會。 由業(yè)主委員會來統(tǒng)籌安排商場的未來租賃權(quán)及經(jīng)營權(quán)，并按照小業(yè)主的投資額 合理地劃分比例關(guān)系，通過類似“股權(quán)”的形式在實現(xiàn)整體效益的情況下，全面、 公平地保障所有業(yè)主的收益。具體運作可通過業(yè)主投資額的大小，確定所有業(yè)主的 分配權(quán)利，再選舉會長、執(zhí)行會長、會員等。業(yè)主委員會可通過自行運作或委托專 業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式以實現(xiàn)商場的統(tǒng)一經(jīng)營。 ?在項目分割規(guī)劃中，要充分考慮今后經(jīng)營的需要。 要合理組織人流走向通道，合理設(shè)置通道的長與寬，盡量保證鋪位的分割，做到 “ 分則好售，合則好用 ” 。 2022/2/12 32 方案一：全部出售 一旦項目被出售，發(fā)展商也就失去了對項目市場定位和租戶組合變化進(jìn)行預(yù)測和判斷的能力。因為此時，對業(yè)態(tài)及其形象的控制權(quán)已從發(fā)展商轉(zhuǎn)移到了小業(yè)主手中。將會導(dǎo)致業(yè)態(tài)的無序競爭和形象的混亂，這種狀態(tài)對整體項目形象，尤其是商業(yè)的銷售是極為不利的。 方案二：以出售為主，部分租賃 出售的部分可以直接面對投資客及經(jīng)營者出售，比例約為 80％；租賃部分為開發(fā)商長期持有，為物業(yè)、咖啡店、銀行等，提高項目的配套價值。若干年后，開發(fā)商想出售，物業(yè)的價值并沒有降低，因為開發(fā)商已獲得多年的租金收益，而那時商業(yè)價值不同，價格自然有很大提升。 通過以上兩個方案比較，我司建議方案二更適合本項目的實際及后續(xù)發(fā)展。在銷售方面，一般我們會引導(dǎo)銀行、餐飲、藥店等社區(qū)配套行業(yè)也就是定向招商或銷售，指導(dǎo)業(yè)態(tài)，其他為自主經(jīng)營。 步行街模式 [銷售方式選擇 ] 2022/2/12 33 執(zhí)行 4 2022/2/12 34 一、招商實施方案 本報告是嚴(yán)格保密的。 35 2022/2/12 36 符合業(yè)態(tài)規(guī)劃的經(jīng)營商戶 當(dāng)涂區(qū)域知名品牌商戶 全國連鎖品牌直營店、加盟店 全國連鎖餐飲、休閑、家居家飾 餐飲、休閑、家居家飾、工藝品、電子產(chǎn)品 精品百貨、社區(qū)綜合服務(wù)配套 招商范圍 2022/2/12 37 第三步驟 流動商戶招商 主力商戶、基礎(chǔ)商戶的進(jìn)入，將極大程度的鼓舞流動商戶和投資者的
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