平原帝景城商業(yè)部分初步營銷建議及思路(編輯修改稿)
2025-04-18 00:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 【 金河源居住區(qū) 】 與本案類似項目分析 服務(wù)客戶來源 本案周邊及同類型級別商業(yè)分析 金河源居住小區(qū)居民及西南環(huán)周邊附近居民 金河源 第一時尚街 2022414 小 結(jié)： 通過對金河源商業(yè)現(xiàn)狀分析，我們得知： 金河源居住區(qū)商業(yè)面積約 8000平米，商業(yè)體量略大，目前主要依靠低租金吸引商戶，且部分主力商戶起初獲得的租賃價格極低。 業(yè)態(tài)分布仍然以餐飲為主，吸引了部分外來人群，餐飲業(yè)成為該商業(yè)街的主要業(yè)態(tài)。 租用商鋪的商家有一定的購買需求，但由于 2層認可度較低，總房款較高，銷售不暢而。 2022414 本案現(xiàn)狀分析 項目規(guī)劃 情況： 商業(yè)部分建筑面積約為 20220平米 1期建筑面積約 7000平米 2期建筑面積約 4000平米 3期建筑面積約 7000平米 周邊現(xiàn)有小區(qū)：拆遷回遷房小區(qū) 、 棲園小區(qū) 、 西苑小區(qū)及市政等居住區(qū) 周邊戶數(shù)：本案約 2200戶加之周邊居住區(qū)總計 5000多戶 ， 按每戶 35人算 ，人口約 1層商鋪面積占比 15%， 一拖二商鋪面積占比達到 85%。 本案現(xiàn)有主干道 （ 帝景城大道 ） ， 連接平安西大街和光明西大街 連接六號路和本案售樓處 本案 1期 本案 3期 本案 2期 拆遷回遷房 棲園 1層商業(yè) 2層商業(yè) 2層商業(yè) （ 3期 ） 2層商業(yè) 平原 6號路 平安西大街（通往東部的主要干道） 光明西大街（通往東部次要干道） 西苑小區(qū) 市政小區(qū) 交通小區(qū) 1層商業(yè)（3期） 2022414 本案現(xiàn)狀分析 一二期商業(yè)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析 現(xiàn)階段銷售的商業(yè)為 1期和 2期產(chǎn)品的商業(yè)部分，為黃色星所標注的，總計在售面積為 11000平米。 一層商業(yè) 2022平米，主力戶型 140平米左右，開間 ，進深 19米。 一拖二商業(yè) 9000平米，主力戶型 240平米左右，開間 ，進深 19米。 目前一拖二底商被物業(yè)管理中心、游泳館、乒乓球館、售樓處、開發(fā)商用房占用近 1200平米，一層目前被工程監(jiān)理部占用 140平米。 本案應(yīng)銷售約 9660平米。 2022414 小結(jié)： 本案一拖二商鋪面積占比達到 85%，并且單套面積較大，參照金河源小區(qū)、第一金街我們有較大的市場風(fēng)險。 本案商業(yè)規(guī)模 20220平米，即將銷售 9660平米（金河源小區(qū)僅 8000平米），本案周邊人群消費難以支撐本案商業(yè)體量。 本案是目前西部城區(qū)中商業(yè)體量規(guī)模最大的商業(yè)綜合體。 2022414 商業(yè)定位及發(fā)展建議 市場條件因素 項目條件因素 商業(yè)定位原則 商業(yè)功能定位 市場形象定位 經(jīng)營檔次定位 商業(yè)發(fā)展策略定位 目標客戶定位 業(yè)態(tài)定位 價格定位 各類產(chǎn)品規(guī)劃定位 基于業(yè)態(tài)定位的銷售模式探討 價格實現(xiàn)測算 2022414 市場條件因素 項目條件因素 商業(yè)定位原則 商業(yè)功能定位 市場形象定位 經(jīng)營檔次定位 商業(yè)發(fā)展策略定位 目標客戶定位 業(yè)態(tài)定位 價格定位 各類產(chǎn)品規(guī)劃定位 基于業(yè)態(tài)定位的銷售模式探討 價格實現(xiàn)測算 商業(yè)定位及發(fā)展建議 2022414 商業(yè)定位及發(fā)展建議 一、市場條件因素 宏觀層面來說，平原縣經(jīng)過近幾年的發(fā)展經(jīng)濟前景穩(wěn)定，具有一定的商業(yè)基礎(chǔ) 平原目前商業(yè)中心整體東移，而西部缺乏商業(yè)中心，目前僅存在居住區(qū)級商業(yè)中心 從客觀情況上看，本項目可以作為居住區(qū)級商業(yè)中心來發(fā)展，其重點是：以經(jīng)銷生活必需品的超級市場和各類便民網(wǎng)點為主；住宅組團中建立綜合超市，專業(yè)店、專賣店及餐飲、洗滌、美發(fā)、健身、維修等特色店等； 目前本案周邊居住區(qū)級商業(yè)中心租金在人氣集聚后漲幅較快 目前平原縣商業(yè)地產(chǎn)形式較平穩(wěn)，但對一拖二商鋪市場認可度較低，結(jié)合金河源小區(qū)和第一金街的銷售情況，及一拖二商鋪在本案中所占的比例較大，項目將面臨嚴峻的競爭形式，未來具有許多的不確定因素。 二、項目條件因素 本項目建筑規(guī)模具備成為規(guī)模商業(yè)的先決條件； 項目商業(yè)規(guī)劃較為合理，對于后期功能分區(qū)有較好的可操作性； 本項目交通較為便利，六號路餐飲和平原醫(yī)院為本案聚集了部分外來人群和一定的人氣； 本案住宅部分提供了部分收入水平較高的消費人群。 2022414 市場條件因素 項目條件因素 商業(yè)定位原則 商業(yè)功能定位 市場形象定位 經(jīng)營檔次定位 商業(yè)發(fā)展策略定位 目標客戶定位 業(yè)態(tài)定位 價格定位 各類產(chǎn)品規(guī)劃定位 基于業(yè)態(tài)定位的銷售模式探討 價格實現(xiàn)測算 商業(yè)定位及發(fā)展建議 2022414 與城市的文化及消費水平相協(xié)調(diào)。 與本區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展有機結(jié)合，相互借力，降低市場風(fēng)險。 定位后的產(chǎn)品，更利于實現(xiàn)銷售價格及速度上的雙突破。 街區(qū)定位與項目中住宅等產(chǎn)品實現(xiàn)價值互動，前期由項目“平原第一盤”的品牌力來帶動街區(qū)價值，后期由街區(qū)價值推進項目整體價值的提升； 商業(yè)定位及發(fā)展建議 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略定位的原則 2022414 市場條件因素 項目條件因素 商業(yè)定位原則 商業(yè)功能定位 市場形象定位 經(jīng)營檔次定位 商業(yè)發(fā)展策略定位 目標客戶定位 業(yè)態(tài)定位 價格定位 各類產(chǎn)品規(guī)劃定位 基于業(yè)態(tài)定位的銷售模式探討 價格實現(xiàn)測算 商業(yè)定位及發(fā)展建議 2022414 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略定位的原則 縣級街區(qū)型商業(yè)產(chǎn)品發(fā)展策略的三個方向 類型 區(qū)域娛樂、休閑中心 城市多功能中心 社區(qū)商業(yè)街 功能構(gòu)成 娛樂、休閑、餐飲 商業(yè)服務(wù) 休閑、娛樂 文化、餐飲 商業(yè)零售及服務(wù) 商業(yè)零售
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