邯鄲商業(yè)區(qū)項(xiàng)目初步策劃思路及建議(編輯修改稿)
2024-07-19 13:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)調(diào)查分析市場(chǎng)潛力分析投資者問(wèn)卷調(diào)查消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)分析北京、上海、深圳城市商場(chǎng)市場(chǎng)分析城市商場(chǎng)供需推估案例分析商圈零售市場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)況分析階 段 開(kāi)發(fā)方案研擬階段綜合結(jié)論階 段本案產(chǎn)品定位分析市場(chǎng)定位、產(chǎn)品組成業(yè)別規(guī)模、附屬設(shè)施土地開(kāi)發(fā)方案研擬? 經(jīng)營(yíng)模式分析? 相關(guān)法令分析? 開(kāi)發(fā)程序規(guī)劃? 財(cái)務(wù)規(guī)劃分析方案評(píng)選開(kāi)發(fā)與招商計(jì)劃擬定?財(cái)務(wù)計(jì)劃擬定? 設(shè)備說(shuō)明? 招商文件擬定? 專業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)計(jì)劃回饋修正專業(yè)分工法。本案工作之基本理念，系運(yùn)用專業(yè)分工的方法。集體討論法。本案將由本公司統(tǒng)籌安排整體工作進(jìn)度與監(jiān)督，以召開(kāi)多次工作會(huì)議方式，整合各專業(yè)顧問(wèn)之工作成果，并與業(yè)主保持緊密的溝通，以達(dá)成工作共識(shí)之建立。市場(chǎng)調(diào)查法。本研究中將包括消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查、經(jīng)營(yíng)者意見(jiàn)訪問(wèn)、現(xiàn)場(chǎng)踏勘……等方式，以收集第一手的資料。次級(jí)資料收集法。本研究并將收集相關(guān)政府統(tǒng)計(jì)資料、不動(dòng)產(chǎn)雜志、專業(yè)研究報(bào)告，以及本現(xiàn)有資料庫(kù)等次級(jí)資料，以建立本案專屬的資料庫(kù)。系統(tǒng)分析法。整個(gè)規(guī)劃工作，將采系統(tǒng)性的分析方法，從大區(qū)域到小環(huán)境的分析，從宏觀到微觀，以使軟、硬件規(guī)劃相互配合、齊實(shí)并進(jìn)，達(dá)成計(jì)劃的充分落實(shí)。第三部分 項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境地理位置及現(xiàn)狀：該項(xiàng)目位于陵西街以西，和平路以北，環(huán)城西路以南，浴新街以東。所在位置位于邯鄲市中心位置，也是邯鄲老城的中心位置，是邯鄲市的商業(yè)、居住、教育中心。目前該項(xiàng)目所在地以平房和部分二層樓房為主要建筑形式，在項(xiàng)目所在地的邊界部分是各種分散經(jīng)營(yíng)的各種商業(yè)形態(tài)。內(nèi)部為原來(lái)的邯鄲市老區(qū)生活中心，有大量居民居住。其建筑密度較高，這與近兩年邯鄲市政府有意對(duì)該地塊進(jìn)行改造，大部分居民都希望通過(guò)擴(kuò)建原有住房面積獲得更多的補(bǔ)償有關(guān)。由于建筑密度過(guò)高，目前，其內(nèi)部的生活環(huán)境較惡劣，對(duì)于項(xiàng)目所在地順利拆遷是一個(gè)較大的利好消息。在項(xiàng)目邊界經(jīng)營(yíng)的商戶主要以服裝、五金、小百貨等為主要業(yè)態(tài)，基本上是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的沉淀和積累自然形成的集貿(mào)性商業(yè)，其經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品檔次較低，經(jīng)營(yíng)不規(guī)范。商業(yè)分析：項(xiàng)目所在地塊為邯鄲市目前的商業(yè)中心，其中陵西路和和平路是目前邯鄲市的兩條主要商業(yè)街。并且該商圈是擁有130萬(wàn)城市人口的邯鄲市的市級(jí)商業(yè)中心，周?chē)植贾赵鲁恰⒖档?、邯山商?chǎng)、新趙都、樂(lè)頤電腦大廈等商業(yè)項(xiàng)目。該位置人流量較大，具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的商業(yè)氛圍，雖然目前該地塊周?chē)膸讉€(gè)大型商場(chǎng)超市的經(jīng)營(yíng)狀況一般，業(yè)態(tài)較為落后，但也存在著像世紀(jì)城、康德等一批在當(dāng)?shù)鼐哂休^大營(yíng)業(yè)額和美譽(yù)度的商業(yè)項(xiàng)目。并且其商業(yè)輻射范圍是整個(gè)邯鄲區(qū)域性的，商圈的輻射力較強(qiáng)，對(duì)整個(gè)邯鄲的商業(yè)經(jīng)濟(jì)起著決定性的影響。交通分析：由于項(xiàng)目緊靠火車(chē)站和長(zhǎng)途汽車(chē)站以及市內(nèi)公共交通系統(tǒng)的樞紐位置，因此該位置是邯鄲市的交通疏導(dǎo)中心和物流中心，交通便利，物流方便，對(duì)于進(jìn)出邯鄲市和市內(nèi)的通達(dá)性具有不可替代性的優(yōu)勢(shì)。緊鄰項(xiàng)目的京廣鐵路是中國(guó)大陸南北交通的大動(dòng)脈，容易形成物流中心，無(wú)疑也給本項(xiàng)目的成功操作提供了一個(gè)極大的利好。其他優(yōu)勢(shì)分析：該項(xiàng)目的2公里范圍內(nèi)，集中了邯鄲市的幾所重點(diǎn)中學(xué)和職業(yè)學(xué)校，是一個(gè)典型的教育中心，方便社區(qū)居民和業(yè)主孩子就學(xué)，對(duì)于提升項(xiàng)目的價(jià)值也可以起到不可忽視的作用。另外，銀行機(jī)構(gòu)和醫(yī)院也都分布在項(xiàng)目所在地周?chē)?，?duì)于綜合性商業(yè)項(xiàng)目是一個(gè)很大的無(wú)形資產(chǎn)。第四部分 項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題規(guī)劃范圍內(nèi)面積為130畝，現(xiàn)有路況網(wǎng)絡(luò)將規(guī)劃范圍劃分為四個(gè)地塊，主要土地使用種類與結(jié)構(gòu)如下所述：1. 主要為住宅、商業(yè)、金融、貿(mào)易、市場(chǎng)、文化娛樂(lè)、飲食服務(wù)、旅館、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、教育科研、宗教、辦公行政等功能地塊。2. 住宅多為平房和部分二層自建樓房。3. 商業(yè)服務(wù)設(shè)施集中分布在，形成枝狀觸角式分布與形態(tài)特征。、在規(guī)劃方面存在的問(wèn)題 土地使用過(guò)于混雜。同一地塊可能容納三至四種功能用地，降低了土地資源有效合理使用，未能反映本地區(qū)主體功能。 道路系統(tǒng)未科學(xué)規(guī)劃定位。道路層級(jí)與道路形態(tài)未能互相配合，降低道路可及性和易行性。 城市景觀缺乏自明性。廣告招牌凌亂、缺乏自明性與特色。 成長(zhǎng)管理與城市活動(dòng)未加以結(jié)合。商貿(mào)服務(wù)活動(dòng)及經(jīng)營(yíng)層次紊亂，超高層建筑使用強(qiáng)度降低了經(jīng)營(yíng)環(huán)境，歷史古跡保存與開(kāi)發(fā)計(jì)劃相沖突，成長(zhǎng)管理機(jī)制無(wú)法與城市活動(dòng)密切結(jié)合。1. 產(chǎn)權(quán)問(wèn)題?！∠愀凵虉?chǎng)能夠成功經(jīng)營(yíng)，與其產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一不無(wú)關(guān)系，在邯鄲，商場(chǎng)更多的是被分割成小鋪位來(lái)出售，使一個(gè)商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)所有人有數(shù)百甚至上千，一個(gè)鋪位也有幾個(gè)業(yè)主，如果將來(lái)業(yè)主的意見(jiàn)無(wú)法統(tǒng)一，勢(shì)必會(huì)影響商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)。 2. 定位問(wèn)題和定位的支持系統(tǒng)。我們認(rèn)為，確定商服物業(yè)的經(jīng)營(yíng)主題定位是一項(xiàng)非常專業(yè)的工作，需要大量準(zhǔn)確有效的市場(chǎng)調(diào)研資料方能確定，并且調(diào)查結(jié)果與自身?xiàng)l件非常匹配方能確定，必需相信專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研分析來(lái)進(jìn)行，也許就某物業(yè)本身，調(diào)查的結(jié)果是不具備條件，不再進(jìn)行，并不是壞事。 3. 銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)
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