惠州商業(yè)項(xiàng)目初步策劃方案(編輯修改稿)
2024-10-09 11:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 更相融合，關(guān)鍵在建筑規(guī)劃和對(duì)細(xì)節(jié)的處理上。 （ 3） 產(chǎn)品 定位 （建筑形式） 通過貴公司對(duì)項(xiàng)目的介紹（看過規(guī)劃效果圖），綜合本項(xiàng)目的經(jīng)營定位，總結(jié)以上商業(yè)形態(tài)的特點(diǎn)基本，本人對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位特提出以下建議供參考： 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 部分根據(jù)其功能特性應(yīng)為開放式結(jié)構(gòu)、低層建筑（一層 或兩層），可以設(shè)計(jì)成多個(gè)進(jìn)出口，另外還要考慮其衛(wèi)生和通風(fēng)情況。建筑設(shè)計(jì)時(shí)也應(yīng)該充分考慮商鋪劃分的靈活性， 通過靈活劃分商鋪面積來控制“總價(jià)”， 這樣就更便于商鋪的營銷租售 。 綜合商業(yè)和酒店（棋牌娛樂部） 這部分的建筑形式可以采用多層建筑（ 37 層）設(shè)計(jì)，出于對(duì)建筑成本的考慮建議不要做成小高層（ 812 層）。位置應(yīng)鄰主干道擺放，建筑外觀一定要時(shí)尚，可以適當(dāng)用顏色涂料或幕墻來裝飾。商業(yè)部分應(yīng)放在首層（若有需要也可以在二樓做部分商鋪），上層為酒店、棋牌俱樂部等。 酒店式公寓 對(duì)于這部分的市場(chǎng)定位，本人一直持懷 疑態(tài)度（可能是本人對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)不太了解）。建議對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)做一下市場(chǎng)調(diào)研后再?zèng)Q定是否可以進(jìn)行開發(fā)。若對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分期開發(fā)，本人建議應(yīng)放在第三期（一期為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分，二期為商業(yè)酒店部分）。如果從建筑成本考慮的話還可以將這部分和商業(yè)酒店放在一起，放在同一棟樓的最上層。這樣就可以很好的規(guī)避市場(chǎng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 4） 營銷定位 （ 價(jià)格定位 ） 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商鋪 由于這一部分的商鋪在區(qū)域內(nèi)具有一定的特殊性和稀缺性，沒有可參照的物業(yè)供比較，所以采用市場(chǎng)比較定價(jià)法是行不通的，建議這部分物業(yè)的定價(jià)采用成本法來定價(jià)，根據(jù)建造成本在控制一定 利潤率的條件下來定一個(gè)讓客戶群可以接受的價(jià)格。若出租給菜農(nóng)，首年出租價(jià)格建議控制在一個(gè)較低的水平，這樣可以快速提升人氣。 綜合商業(yè)部分 本部分是項(xiàng)目的一個(gè)重要利潤點(diǎn)，定價(jià)建議采用市場(chǎng)比較法與成本法相結(jié)合的方法。因首層商鋪升值空間比較大，建議先不要出售，早期以出租為主。 休閑酒店部分 這一部分則應(yīng)仔細(xì)考慮，若考慮資金的周轉(zhuǎn)利用效率和快速收益套現(xiàn)則可以直接進(jìn)行銷售，若要求更高的投資回報(bào)率則可以選擇自己經(jīng)營。 公寓部分 根據(jù)市場(chǎng)情況來定價(jià) ， 因本人不了解目標(biāo)市場(chǎng)情況 故這部分先不做分析。但本人曾在珠海做過一個(gè)類似的項(xiàng)目可供參考借鑒： 當(dāng)時(shí)那個(gè)項(xiàng)目還沒開工建設(shè)就已經(jīng)有三分之一的 面積 被周邊工廠提前預(yù)定了，據(jù)了解 有的 工廠會(huì)為高級(jí)管理人員提供福利房，而工廠的房子又沒有產(chǎn)權(quán)，而調(diào)動(dòng)戶口需要房產(chǎn)， 故很多工廠有此需求 。 因此，建議與周邊的工廠先 行 聯(lián)系 溝通 ，此種營銷模式還可以在很大程度上減少投資風(fēng)險(xiǎn)。在調(diào)查以后根據(jù)市場(chǎng)需求再來論證開發(fā)的可行性。 （ 5） 商鋪劃分 根據(jù)商鋪建筑形狀，先將商鋪 預(yù)先 分割成三種組合方案， 然后根據(jù)意向客戶的需求再來決定如何進(jìn)行租售。 劃分 方案一： 將 A、 C、 D 三個(gè)單元作為一個(gè)單位整體租售，不考慮分開租售。 劃分 方案二： 將 A 單元作為一個(gè)租售單位， C 和 D 單元合并為一個(gè)租售單位 。 劃分 方案三： 將 A、 C、 D 三個(gè)單元分開獨(dú)立租
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