北京密云項(xiàng)目初步策劃方案-住宅和商業(yè)2個(gè)項(xiàng)目綜合提案(編輯修改稿)
2025-03-20 10:56 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 集中在 5000元 /平米左右 ，品質(zhì)感強(qiáng)、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)精致、位置優(yōu)越的項(xiàng)目，如瑞海姆公寓、柏林山水、賞云軒等，售價(jià)可達(dá)到 6000元 /平米 以上的水平。公寓價(jià)格區(qū)域內(nèi)主要公寓產(chǎn)品價(jià)格示意16區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)產(chǎn)品：多元供給，緊湊、經(jīng)濟(jì)區(qū)域產(chǎn)品呈多元化趨勢(shì)，大獨(dú)棟、小獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼、公寓等物業(yè)共存，超過(guò) 10萬(wàn)平米的項(xiàng)目基本均為多元產(chǎn)品供給；經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟別墅市場(chǎng)反響良好，主要作為度假休閑功能，第二居所特征明顯；緊湊型公寓產(chǎn)品得到良好的市場(chǎng)反饋。17區(qū)域市場(chǎng)的供應(yīng)以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，區(qū)域供應(yīng)的物業(yè)類(lèi)型以 相對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用的類(lèi)別墅類(lèi)物業(yè)或者小獨(dú)棟為主 ，本案周邊存在的翠堤花墅、水墨庭院、白河澗、鴻福天地等項(xiàng)目的主力供應(yīng)均為戶型面積界于 200300平米之間的類(lèi)別墅及小獨(dú)棟；而亞瀾灣等純粹獨(dú)棟產(chǎn)品的主力戶型面積超過(guò) 350平米。戶型供應(yīng)戶型供應(yīng)別墅類(lèi)項(xiàng) 目名稱(chēng) 主力面 積君山 380500硫森湖 285504嶺秀谷 62200紫霞谷 376624洪福天地 210230亞瀾 灣 400500白河 澗 180230水墨庭院 220230翠堤花墅 22023018從統(tǒng)計(jì)中可以明顯看到，目前區(qū)域內(nèi)公寓類(lèi)物業(yè)主要供應(yīng)產(chǎn)品以80120平米的緊湊型 3居 為主。各項(xiàng)目也均有少量 150平米以上的大面積居室供應(yīng)。戶型供應(yīng)戶型供應(yīng)公寓類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng) 主力戶型面積柏林山水 91120平方米 2居、 3居瑞海姆公寓 95154平方米 2居、 3居戀日水岸 82150平方米 2居、 3居、躍層 水岸青山 103130平方米 2居、 3居學(xué)府花園 78170平方米 2居、 3居、 4居 久潤(rùn)花園三期 88230平方米 2居、 3居、 4居明珠花園 95131平方米 2居、 3居賞云軒 90150平方米 2居、 3居19區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)客戶： 北京市內(nèi) amp。 密云當(dāng)?shù)厥袃?nèi) 客戶比例 逐漸 加大早期的市場(chǎng)消化以密云當(dāng)?shù)氐目蛻魹橹?，主要為區(qū)域政府機(jī)構(gòu)公務(wù)員及當(dāng)?shù)亟?jīng)商者；2022年之后，隨密云區(qū)域發(fā)展的逐漸成熟及知名度的提升，北京市內(nèi)客戶的比例增大，如 白河澗、賞星悅木 等多個(gè)項(xiàng)目均以北京客戶為成交主體；主要購(gòu)買(mǎi)原因是看重本地自然環(huán)境，作為休閑度假第二居所使用。未來(lái)隨著京承高速的修建開(kāi)通，未來(lái)區(qū)域內(nèi)北京客戶的比例將進(jìn)一步的增加，便捷交通將帶來(lái)第一居所特征的增加。20客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成北京客戶占 85%以上的比例職業(yè)主要為 國(guó)企單位管理人員及生意人考慮購(gòu)買(mǎi)因素主要為 休閑度假 之用白河澗北京工作的密云客戶：為家人 改善居??；北京客戶， 休閑度假 /給父母 養(yǎng)老早期 有部分投資客戶，不是主要構(gòu)成君山高爾夫別墅嶺秀谷北京客戶占 95％以上，主要來(lái)自朝陽(yáng)、海淀 兩區(qū)購(gòu)買(mǎi)目的以 休閑度假第二居所 為主， 兼有養(yǎng)老需求水墨庭院購(gòu)買(mǎi)主體為密云當(dāng)?shù)乜蛻?，政府公?wù)員 及 私營(yíng)業(yè)主 改善居住少部分為 休閑度假型 市內(nèi)客戶21區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)銷(xiāo)售：旅游帶動(dòng)銷(xiāo)售旺季密云各商品住宅項(xiàng)目日常到訪客戶量很少，主要到訪量集中在周末及節(jié)假日，其中三大黃金周期間的到訪量占全年 40%左右。單價(jià)及總價(jià)低的項(xiàng)目銷(xiāo)售速度明顯快于高價(jià)項(xiàng)目別墅項(xiàng)目例如白河澗與水墨庭院等項(xiàng)目綜合品質(zhì)明顯低于亞瀾灣，但銷(xiāo)售速度卻比后者快許多，從幾年前開(kāi)始銷(xiāo)售 ，到目前仍有未被消化，在市場(chǎng)上所表現(xiàn)出的 “ 雷聲大，雨點(diǎn)小 ” 襯托出區(qū)域?qū)τ诟叨隧?xiàng)目的冷淡。公寓類(lèi)項(xiàng)目均價(jià)較高達(dá)到 5000以上，但目前大部分基本上已經(jīng)消化，新供應(yīng)的項(xiàng)目將會(huì)面臨如何從與別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)位相差幅度不大、且同類(lèi)項(xiàng)目的同等價(jià)位中跳脫出來(lái)，提升產(chǎn)品品質(zhì)、特色是關(guān)鍵的問(wèn)題。 22潛在供給潛在供給密云房地產(chǎn)業(yè)投資和銷(xiāo)售在生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)中高居榜首。在全市房地產(chǎn)投資呈下降的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)投資仍然以 %的速度增長(zhǎng) ，而且投資、施工面積、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額均在生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)中名列前茅。預(yù)計(jì)全年竣工面積可超過(guò) 80萬(wàn)平方米，而且有 8個(gè)項(xiàng)目共 72萬(wàn)平方米有望在年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。健康有序
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