北京密云項(xiàng)目初步策劃方案-住宅和商業(yè)2個(gè)項(xiàng)目綜合提案(編輯修改稿)
2025-03-20 10:56 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 集中在 5000元 /平米左右 ，品質(zhì)感強(qiáng)、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)精致、位置優(yōu)越的項(xiàng)目，如瑞海姆公寓、柏林山水、賞云軒等，售價(jià)可達(dá)到 6000元 /平米 以上的水平。公寓價(jià)格區(qū)域內(nèi)主要公寓產(chǎn)品價(jià)格示意16區(qū)域市場特點(diǎn)區(qū)域市場特點(diǎn)產(chǎn)品：多元供給，緊湊、經(jīng)濟(jì)區(qū)域產(chǎn)品呈多元化趨勢，大獨(dú)棟、小獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼、公寓等物業(yè)共存，超過 10萬平米的項(xiàng)目基本均為多元產(chǎn)品供給；經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟別墅市場反響良好，主要作為度假休閑功能，第二居所特征明顯；緊湊型公寓產(chǎn)品得到良好的市場反饋。17區(qū)域市場的供應(yīng)以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，區(qū)域供應(yīng)的物業(yè)類型以 相對經(jīng)濟(jì)實(shí)用的類別墅類物業(yè)或者小獨(dú)棟為主 ，本案周邊存在的翠堤花墅、水墨庭院、白河澗、鴻福天地等項(xiàng)目的主力供應(yīng)均為戶型面積界于 200300平米之間的類別墅及小獨(dú)棟；而亞瀾灣等純粹獨(dú)棟產(chǎn)品的主力戶型面積超過 350平米。戶型供應(yīng)戶型供應(yīng)別墅類項(xiàng) 目名稱 主力面 積君山 380500硫森湖 285504嶺秀谷 62200紫霞谷 376624洪福天地 210230亞瀾 灣 400500白河 澗 180230水墨庭院 220230翠堤花墅 22023018從統(tǒng)計(jì)中可以明顯看到，目前區(qū)域內(nèi)公寓類物業(yè)主要供應(yīng)產(chǎn)品以80120平米的緊湊型 3居 為主。各項(xiàng)目也均有少量 150平米以上的大面積居室供應(yīng)。戶型供應(yīng)戶型供應(yīng)公寓類項(xiàng)目名稱 主力戶型面積柏林山水 91120平方米 2居、 3居瑞海姆公寓 95154平方米 2居、 3居戀日水岸 82150平方米 2居、 3居、躍層 水岸青山 103130平方米 2居、 3居學(xué)府花園 78170平方米 2居、 3居、 4居 久潤花園三期 88230平方米 2居、 3居、 4居明珠花園 95131平方米 2居、 3居賞云軒 90150平方米 2居、 3居19區(qū)域市場特點(diǎn)區(qū)域市場特點(diǎn)客戶： 北京市內(nèi) amp。 密云當(dāng)?shù)厥袃?nèi) 客戶比例 逐漸 加大早期的市場消化以密云當(dāng)?shù)氐目蛻魹橹?，主要為區(qū)域政府機(jī)構(gòu)公務(wù)員及當(dāng)?shù)亟?jīng)商者；2022年之后，隨密云區(qū)域發(fā)展的逐漸成熟及知名度的提升，北京市內(nèi)客戶的比例增大，如 白河澗、賞星悅木 等多個(gè)項(xiàng)目均以北京客戶為成交主體；主要購買原因是看重本地自然環(huán)境，作為休閑度假第二居所使用。未來隨著京承高速的修建開通，未來區(qū)域內(nèi)北京客戶的比例將進(jìn)一步的增加，便捷交通將帶來第一居所特征的增加。20客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成北京客戶占 85%以上的比例職業(yè)主要為 國企單位管理人員及生意人考慮購買因素主要為 休閑度假 之用白河澗北京工作的密云客戶：為家人 改善居??；北京客戶， 休閑度假 /給父母 養(yǎng)老早期 有部分投資客戶，不是主要構(gòu)成君山高爾夫別墅嶺秀谷北京客戶占 95％以上，主要來自朝陽、海淀 兩區(qū)購買目的以 休閑度假第二居所 為主， 兼有養(yǎng)老需求水墨庭院購買主體為密云當(dāng)?shù)乜蛻?，政府公?wù)員 及 私營業(yè)主 改善居住少部分為 休閑度假型 市內(nèi)客戶21區(qū)域市場特點(diǎn)區(qū)域市場特點(diǎn)銷售：旅游帶動(dòng)銷售旺季密云各商品住宅項(xiàng)目日常到訪客戶量很少，主要到訪量集中在周末及節(jié)假日，其中三大黃金周期間的到訪量占全年 40%左右。單價(jià)及總價(jià)低的項(xiàng)目銷售速度明顯快于高價(jià)項(xiàng)目別墅項(xiàng)目例如白河澗與水墨庭院等項(xiàng)目綜合品質(zhì)明顯低于亞瀾灣，但銷售速度卻比后者快許多，從幾年前開始銷售 ，到目前仍有未被消化，在市場上所表現(xiàn)出的 “ 雷聲大，雨點(diǎn)小 ” 襯托出區(qū)域?qū)τ诟叨隧?xiàng)目的冷淡。公寓類項(xiàng)目均價(jià)較高達(dá)到 5000以上，但目前大部分基本上已經(jīng)消化，新供應(yīng)的項(xiàng)目將會(huì)面臨如何從與別墅項(xiàng)目價(jià)位相差幅度不大、且同類項(xiàng)目的同等價(jià)位中跳脫出來，提升產(chǎn)品品質(zhì)、特色是關(guān)鍵的問題。 22潛在供給潛在供給密云房地產(chǎn)業(yè)投資和銷售在生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)中高居榜首。在全市房地產(chǎn)投資呈下降的趨勢下，房地產(chǎn)投資仍然以 %的速度增長 ，而且投資、施工面積、銷售面積、銷售額均在生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)中名列前茅。預(yù)計(jì)全年竣工面積可超過 80萬平方米，而且有 8個(gè)項(xiàng)目共 72萬平方米有望在年內(nèi)開工建設(shè)。健康有序
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