北京密云項目初步策劃方案-住宅和商業(yè)2個項目綜合提案-閱讀頁
2025-03-08 10:56本頁面
【正文】 跳出區(qū)域同質(zhì)競爭，未來將受到強的競爭沖擊。 兩大功能區(qū)：生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)、 城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)216。 城鎮(zhèn)發(fā)展布局“ 一城多重點 ”： 密云新城 、六大重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展定位發(fā)展定位兩大功能＼一區(qū)兩帶＼一城多重點 28 水是現(xiàn)代城市命脈之一。密云水庫座落在縣域中央，是華北地區(qū)最大的人工湖。密云縣全境 屬于首都飲用水源保護區(qū) 。 戰(zhàn)略定位首都水源區(qū)戰(zhàn)略地位發(fā)展定位發(fā)展定位29密云地勢密云縣位于北京市東北部，屬燕山山地與華北平原交接地，是華北通往東北、內(nèi)蒙古的重要門戶，故有 “京師鎖鑰 ”之稱。 原址東南方向有一座高山，常年云霧繚繞，因而名為密云山 (今豐寧縣的云霧山 )，密云縣名就是來自這座山名。公共交通時間也被縮短到 70分鐘 .本案32京順路至東直門64KM京承路車程40分鐘交通系統(tǒng)首都機場至密云40KM從 40分鐘暢通：密云的交通便捷性發(fā)生質(zhì)的飛躍交通條件交通條件33短期來看 ,水源區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃制約了密云城市化進程 .表現(xiàn)在? 全縣經(jīng)濟總量不足，特別是工業(yè)總量小，不能滿足全縣 40多萬人民致富的需要；? 發(fā)展不平衡，鄉(xiāng)村經(jīng)濟比較薄弱，尤其是庫北地區(qū)發(fā)展緩慢，經(jīng)濟落后；? 城市化水平低，基礎(chǔ)設(shè)施投入不足，城鎮(zhèn)建設(shè)未形成鮮明特色；? 多年保護水源形成的環(huán)境優(yōu)勢尚未轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢；? 設(shè)施環(huán)境、體制環(huán)境、人文環(huán)境有待進一步改善； 發(fā)展機會21世紀，大力發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟是大勢所趨．密云縣幾十年保水形成的環(huán)境優(yōu)勢，將成為經(jīng)濟發(fā)展的后發(fā)優(yōu)勢，有可能實現(xiàn)經(jīng)濟的跨越式發(fā)展；長期來看發(fā)展空間發(fā)展空間34區(qū)域市場綜述密云地緣價值分析項目用地分析用地概況交通分析規(guī)劃發(fā)展周邊環(huán)境用地評價項目定位初步想法35用地概況用地概況l項目用地占地 平米 。l南鄰太揚家園 。l東到南河路 .項目用地36? 密云別墅從分布上看主要集中在 白河流域 ， 以西大橋為節(jié)點 .分為南北兩段 .本案位于南段 .? 京承通車前 : 走舊 101國道至西大橋 ,人流分流 .由于水庫以及政府中心位于北側(cè) ,而南側(cè)僅有南山滑雪場 .因此人流量北側(cè)明顯高于南側(cè) . 北段項目到訪量與攔截性優(yōu)于南段 .? 京承通車后 : 走京承高速至密云出口 ,沿白河向北進入密云縣城 .南段區(qū)位發(fā)生質(zhì)變 ,躍升為具有極強攔截性和標志性的門戶位置 .交通分析北區(qū)南區(qū)本案從下游到門戶：本案的交通攔截性發(fā)生質(zhì)的飛躍交通分析交通分析37規(guī)劃發(fā)展密云東、西、北三面臨山，中有水庫，決定了密云縣城的規(guī)劃拓展方位只能在南向。為加強與北京的聯(lián)系，凸顯其樞紐地位，密云規(guī)劃必須南進。同時新城規(guī)劃將秉承北高南低的原則，與兩山兩河和諧融合。地塊優(yōu)勢：? 交通攔截性好? 地塊方正? 外部環(huán)境景觀資源豐富地塊劣勢：? 地塊狹長 ,規(guī)劃有難度? 沒有獨特的稀缺資源? 品質(zhì)感差的商業(yè)形成干擾40 綜合分析 定位原則 總體定位市場定位區(qū)域市場綜述密云地緣價值分析項目用地分析項目定位初步想法41綜合分析綜合分析優(yōu)勢：167。 交通條件劣勢：167。 地塊條件局部不足機會：167。 高品質(zhì)公寓的稀缺空間風(fēng)險：167。 價格壁壘存在42? 以 旅游度假旅游度假 （特色會所）為項目切入點，打造具有獨特賣點的綜合性社區(qū)；? 以 低密度、多元化、高性價比低密度、多元化、高性價比 為營銷與市場訴求點，實現(xiàn)快速銷售；? 以 “ 自然、生態(tài)自然、生態(tài) ” 為產(chǎn)品和營銷發(fā)力點，快速操作，樹立 密云第一生態(tài)公寓密云第一生態(tài)公寓 形象；? 在 建筑單體、戶內(nèi)空間、環(huán)境打造建筑單體、戶內(nèi)空間、環(huán)境打造 等方面尋求突破，實現(xiàn)產(chǎn)品獨特價值、差異化和創(chuàng)新。全程均價： 6500元 /平米，主力總價 5060萬元左右。 中產(chǎn)階級的 “ 生態(tài)度假區(qū) ”以北京客戶為主，具有一定經(jīng)濟實力、主要用于度假、養(yǎng)生并考慮未來升值潛力，可作為投資及養(yǎng)老
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