惠州商業(yè)項目初步策劃方案(存儲版)
【正文】 每個工廠都有自己的食堂，而食堂大多數(shù)都已經(jīng)與附近的農(nóng)貿(mào)市場形成穩(wěn)定的采購關(guān)系，因此就會造成客戶分流。 二、 項目 定位 項目 物業(yè) 必需要有一個清晰有效的定位，這是展開營銷推廣的基礎(chǔ)。建筑設(shè)計時也應(yīng)該充分考慮商鋪劃分的靈活性， 通過靈活劃分商鋪面積來控制“總價”， 這樣就更便于商鋪的營銷租售 。這樣就可以很好的規(guī)避市場帶來的風(fēng)險。 因此，建議與周邊的工廠先 行 聯(lián)系 溝通 ，此種營銷模式還可以在很大程度上減少投資風(fēng)險。 （ 1） 有的放矢 鑒于本項目的經(jīng)營定位明確，各 部分的目標(biāo)客戶也相對明確，因此針對目標(biāo)客戶群進行有效的宣傳推廣是最直接最有效率的 。 快速套 現(xiàn)手段： 在商鋪的鋪位規(guī)劃方案論證之后，從整個物業(yè)中抽出成立一個新的股份制公司，來負責(zé)商鋪的出租、經(jīng)營管理工作，也將由該公司完成整個商鋪的購買行為，以利于發(fā)展商向銀行套現(xiàn)。而由于在中間設(shè)立市場的項目、布局需要專業(yè)人員進行科學(xué)規(guī)劃，在目前還沒有進行論證規(guī)劃的前提下，設(shè)施一項只能簡單提及。 （ 8）、分期開發(fā)，先將農(nóng)貿(mào)市場 建立起來，以此吸引人氣；然后開發(fā)商業(yè)酒店部分，商業(yè)部分以首層商鋪為主，考慮到商鋪升值空間較大，應(yīng)以招商（外租）為主。 （ 14）、本方案的相關(guān)論證工作宜盡早進行。沒有人氣那么商業(yè)部分就做不起來，從而嚴(yán)重影響項目的投資回報率。 總體工作，由管理處負責(zé)協(xié)調(diào)和運作。 （ 3） 租售并舉，快速收益套現(xiàn) 整個商鋪的建筑形式 和面積規(guī)模 客觀上 有一定的 銷售難度，即使是在定位有充足推廣價值的情況下，仍然無法確保一定銷售成功。 以上劃分方案的優(yōu)缺點不再做具體分析，建議根據(jù)意向客戶的需求來靈活掌握。 公寓部分 根據(jù)市場情況來定價 ， 因本人不了解目標(biāo)市場情況 故這部分先不做分析。若對項目進行分期開發(fā)，本人建議應(yīng)放在第三期（一期為農(nóng)貿(mào)市場部分，二期為商業(yè)酒店部分）。要想讓本項目的經(jīng)營定位與當(dāng)?shù)氐膶嶋H需求更相融合，關(guān)鍵在建筑規(guī)劃和對細節(jié)的處理上。 ★ ㈤ 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運 營管理 的形象和 概念，對項目 進行適當(dāng)?shù)?包裝 ，通過超常規(guī)宣傳， 在周邊 進行營銷造勢，讓該項目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)?居 民 和工廠食堂 關(guān)注的熱點，形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用 ，以最小的營銷費用來達到較好的效果 。 隨著項目周邊的工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，農(nóng)貿(mào)市場和酒店公寓、商業(yè)部分的市場需求將會逐步擴大。 經(jīng)過初步考察了解， 本項目位于 省道旁邊，附近有惠莞高速公路 。 3. 租售并舉，快速收益 ： 整個 項目 的建筑形式 和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟水平 客觀上加大了銷售難度，即使是在定位有充足推廣價值的情況下，仍然無法確保 所有物業(yè) 一定銷售成功。那就不妨先把農(nóng)貿(mào)市場建立起來，而后建成的酒店商業(yè)部分和公寓部分就跟著升值， 從而實現(xiàn)最優(yōu) 開發(fā)模式與項目自身進行完美對接。 ◆ 交通相對較便利。 ◆ 工業(yè)區(qū)日漸成熟 ， 市場需求在擴 大 。 ★ ㈣ 農(nóng)貿(mào)市場 前期招商 策略為“請進來，買出去”，所謂“請進來”是指商鋪前期應(yīng)以租為主 ， 適當(dāng)降低租金，先吸引眾多菜農(nóng)進來；“買出去”是指等到市場的客源穩(wěn)定下來了再買出去，這樣菜農(nóng)就愿意
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