惠州商業(yè)項(xiàng)目初步策劃方案-資料下載頁
2024-09-03 11:35本頁面
【導(dǎo)讀】的產(chǎn)品，在此基礎(chǔ)之上然后再對(duì)項(xiàng)目物業(yè)進(jìn)行最優(yōu)的設(shè)計(jì)與組合，不求最好而求最合適。判斷與整合，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目在該地域有很大的需求，但人氣不旺。沒有人氣那么商業(yè)部分就做不起來，從而嚴(yán)重影響項(xiàng)目的投資回報(bào)率。模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對(duì)接。售難度，即使是在定位有充足推廣價(jià)值的情況下，仍然無法確保所有物業(yè)一定銷售成功?；鼗\套現(xiàn)速度，又可以快速提升人氣。◆硬性需求旺盛，市場(chǎng)稀缺。所，可以說本項(xiàng)目是順應(yīng)市場(chǎng)需求?！粽畬?duì)本項(xiàng)目的大力支持。據(jù)初步觀察，項(xiàng)目所在地人口分布不均，大多集中在工廠里?！羰袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈造成客戶分流。多數(shù)都已經(jīng)與附近的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)形成穩(wěn)定的采購關(guān)系，因此就會(huì)造成客戶分流。建議對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)做一下市場(chǎng)調(diào)研后再?zèng)Q定是否可以進(jìn)行開發(fā)。
【正文】 客戶結(jié)算一次，按扣率提取利潤(rùn)，并將剩余部份返還給客戶；若每月我們按扣率提取的利潤(rùn)大于或等于押金，則在一年后，按約定退還押金，若小于押金總額，則從押金中扣除，余下部分返還；若每月客戶所交納的聯(lián)營利潤(rùn)均不夠低線，以商品價(jià)值量補(bǔ)足，若總商品價(jià)值量不夠，勒令客戶退場(chǎng)，押金不退；考慮三個(gè)月的免租起動(dòng)方式，以取悅客戶 。 總體工作，由管理處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和運(yùn)作。 四、 補(bǔ)充說明 （ 1）、在本建議案當(dāng)中 ，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是真正的核心，是整個(gè)項(xiàng)目能否真正經(jīng)受考驗(yàn)的關(guān)鍵。而由于在中間設(shè)立市場(chǎng)的項(xiàng)目、布局需要專業(yè)人員進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，在目前還沒有進(jìn)行論證規(guī)劃的前提下，設(shè)施一項(xiàng)只能簡(jiǎn)單提及。 （ 2）、鋪位劃分、經(jīng)營布局與設(shè)施的設(shè)立緊密相連，前者未立所以后者也只能一語概之。 （ 3）、本方案最終是否完全可行，需要就相關(guān)細(xì)節(jié)問題，例如公共設(shè)施的空間占用、內(nèi)部墻體的開鑿，請(qǐng)建筑施工、工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃專家、游樂設(shè)施專業(yè)人員等多方進(jìn)行深入探討論證。 （ 4）、 整個(gè) 項(xiàng)目 的建筑形式 和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平 客觀上加大了銷售難度，即使是在定位有充足推廣價(jià)值 的情況下，仍然無法確保 所有物業(yè) 一定銷售成功。 （ 5）、 我們 必須以 快速收益 為目標(biāo)，前期要以租帶售， 租售并舉， 這樣既可以提升資金回籠套現(xiàn)速度 ，又可以快速提升人氣 。 （ 6）、經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)勘察之后，本人 對(duì)項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行判斷與整合， 發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目（特別是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分）在該地域有很大的需求，但人氣不旺。沒有人氣那么商業(yè)部分就做不起來，從而嚴(yán)重影響項(xiàng)目的投資回報(bào)率。 （ 7）、不妨先把農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建立起來，而后建成的酒店商業(yè)部分和公寓部分就跟著升值， 從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu) 開發(fā) 模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對(duì)接。 （ 8）、分期開發(fā)，先將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 建立起來，以此吸引人氣；然后開發(fā)商業(yè)酒店部分，商業(yè)部分以首層商鋪為主，考慮到商鋪升值空間較大，應(yīng)以招商（外租）為主。 （ 9）、酒店部分則做成酒店式公寓或者休閑俱樂部等形式（若考慮快速回收資金則可選擇酒店式公寓），為有需求的人群提供服務(wù)；最后觀察市場(chǎng)情況再來決定是否開發(fā)公寓。 （ 10）、 通過靈活劃分商鋪面積來控制“總價(jià)”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。 （ 11）、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 前期招商 策略為“請(qǐng)進(jìn)來，買出去”，所謂“請(qǐng)進(jìn)來”是指商鋪前期應(yīng)以租為主 ， 適當(dāng)降低租金，先吸引眾多菜農(nóng)進(jìn) 來；“買出去”是指等到市場(chǎng)的客源穩(wěn)定下來了再買出去，這樣菜農(nóng)就愿意出較好的價(jià)格來購買，開發(fā)企業(yè)也可以獲得很好的投資回報(bào) 。 （ 12）、 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營管理 的形象和 概念，對(duì)項(xiàng)目 進(jìn)行適當(dāng)?shù)?包裝 ，通過超常規(guī)宣傳， 在周邊 進(jìn)行營銷造勢(shì)，讓該項(xiàng)目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)?居 民 和工廠食堂 關(guān)注的熱點(diǎn)，形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用 ，以最小的營銷費(fèi)用來達(dá)到較好的效果 。 （ 13）、 一定要讓項(xiàng)目開發(fā)與營銷同時(shí)進(jìn)行，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，并積極與各個(gè)工廠的食堂聯(lián)系，力爭(zhēng)與之形成緊密的合作關(guān)系（工廠食堂可以降低采購成本，我方可以吸引大量的 客源），使農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分先旺起來。 （ 14）、本方案的相關(guān)論證工作宜盡早進(jìn)行。
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