北京密云項目初步策劃方案-住宅和商業(yè)2個項目綜合提案-資料下載頁
2025-02-21 10:56本頁面
【正文】 。l規(guī)劃建筑面積 14萬平米l東西長 700多米 ,南北寬約 87米 .l北與吉鼎建材商貿城一街之隔 。l南鄰太揚家園 。l西至濱河路 。l東到南河路 .項目用地36? 密云別墅從分布上看主要集中在 白河流域 ， 以西大橋為節(jié)點 .分為南北兩段 .本案位于南段 .? 京承通車前 : 走舊 101國道至西大橋 ,人流分流 .由于水庫以及政府中心位于北側 ,而南側僅有南山滑雪場 .因此人流量北側明顯高于南側 . 北段項目到訪量與攔截性優(yōu)于南段 .? 京承通車后 : 走京承高速至密云出口 ,沿白河向北進入密云縣城 .南段區(qū)位發(fā)生質變 ,躍升為具有極強攔截性和標志性的門戶位置 .交通分析北區(qū)南區(qū)本案從下游到門戶：本案的交通攔截性發(fā)生質的飛躍交通分析交通分析37規(guī)劃發(fā)展密云東、西、北三面臨山，中有水庫，決定了密云縣城的規(guī)劃拓展方位只能在南向。京承高速從密云縣城南側穿越。為加強與北京的聯系，凸顯其樞紐地位，密云規(guī)劃必須南進?？h城南擴與中心南移將是新規(guī)劃的重要戰(zhàn)略。同時新城規(guī)劃將秉承北高南低的原則，與兩山兩河和諧融合。本地客戶傳統認知區(qū)域邊緣，接受程度較低 .從邊緣到中心：本案的區(qū)位屬性發(fā)生質的飛躍縣城中心白河休閑產業(yè)帶本案規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃發(fā)展38周邊環(huán)境周邊環(huán)境遠山近水，商貿街影響環(huán)境品質與成熟度 39用地評價用地評價? 大環(huán)境優(yōu)越，具備開發(fā) 高品質高品質 產品的基本條件；? 獨特性條件不足獨特性條件不足 ,需要產品創(chuàng)新需要產品創(chuàng)新 。地塊優(yōu)勢：? 交通攔截性好? 地塊方正? 外部環(huán)境景觀資源豐富地塊劣勢：? 地塊狹長 ,規(guī)劃有難度? 沒有獨特的稀缺資源? 品質感差的商業(yè)形成干擾40 綜合分析 定位原則 總體定位市場定位區(qū)域市場綜述密云地緣價值分析項目用地分析項目定位初步想法41綜合分析綜合分析優(yōu)勢：167。 整體環(huán)境167。 交通條件劣勢：167。 市場認可度較低167。 地塊條件局部不足機會：167。 市場潛力167。 高品質公寓的稀缺空間風險：167。 整體市場平淡167。 價格壁壘存在42? 以 旅游度假旅游度假 （特色會所）為項目切入點，打造具有獨特賣點的綜合性社區(qū)；? 以 低密度、多元化、高性價比低密度、多元化、高性價比 為營銷與市場訴求點，實現快速銷售；? 以 “ 自然、生態(tài)自然、生態(tài) ” 為產品和營銷發(fā)力點，快速操作，樹立 密云第一生態(tài)公寓密云第一生態(tài)公寓 形象；? 在 建筑單體、戶內空間、環(huán)境打造建筑單體、戶內空間、環(huán)境打造 等方面尋求突破，實現產品獨特價值、差異化和創(chuàng)新。定位原則定位原則43總體定位總體定位密云頂級 “ 水主題”養(yǎng)生度假公寓以 情景電梯小高層 為主的高品質居住區(qū)＋以 園林景觀取勝 的頂級休閑度假公寓44水是 “密云之魂 ”水代表著 “靈氣、滋潤、清澈、財富、生命之源 ”45市場定位市場定位依托山勢、具有山景、水景、社區(qū)景觀用足容積率 ,盡可能擴大樓間距 ,充分提升園區(qū)環(huán)境品質無障礙設施配備的特色公寓 ,滿足 “ 樂齡 ” 特點主力面積在 90120平米之間。全程均價： 6500元 /平米，主力總價 5060萬元左右。目標客群：216。 中產階級的 “ 生態(tài)度假區(qū) ”以北京客戶為主，具有一定經濟實力、主要用于度假、養(yǎng)生并考慮未來升值潛力，可作為投資及養(yǎng)老216。 特殊階層的第一居所老人密云當地客戶密云的精神堡壘46市場定位市場定位水主題景觀帶貫穿社區(qū)47市場定位市場定位形態(tài)各異的水體景觀與密云之水的底蘊形成呼應48市場定位市場定位流暢的建筑線條與柔美的水主題景觀帶形成剛柔并濟的和諧之美49市場定位市場定位水主題會所：SPA館、游泳館、水上世界、水療50市場定位市場定位無障礙設施、周到的安防系統以及一鍵通等服務體現 “樂齡 ”公寓特征51THANKS!
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