惠州商業(yè)項(xiàng)目初步策劃方案-wenkub.com
2024-08-30 11:35 本頁(yè)面
【正文】 （ 13）、 一定要讓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)同時(shí)進(jìn)行，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，并積極與各個(gè)工廠的食堂聯(lián)系，力爭(zhēng)與之形成緊密的合作關(guān)系（工廠食堂可以降低采購(gòu)成本，我方可以吸引大量的 客源），使農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分先旺起來(lái)。 （ 9）、酒店部分則做成酒店式公寓或者休閑俱樂(lè)部等形式（若考慮快速回收資金則可選擇酒店式公寓），為有需求的人群提供服務(wù)；最后觀察市場(chǎng)情況再來(lái)決定是否開(kāi)發(fā)公寓。 （ 6）、經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察之后，本人 對(duì)項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行判斷與整合， 發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目（特別是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分）在該地域有很大的需求，但人氣不旺。 （ 2）、鋪位劃分、經(jīng)營(yíng)布局與設(shè)施的設(shè)立緊密相連，前者未立所以后者也只能一語(yǔ)概之。同時(shí)，采用聯(lián)營(yíng)的方式號(hào)召并組織招商；與聯(lián)營(yíng)客戶洽談商品銷(xiāo)售的扣率，并提取聯(lián)營(yíng)利潤(rùn)；以月租金為最低線設(shè)定最少聯(lián)營(yíng)利潤(rùn)，每月與客戶結(jié)算一次，按扣率提取利潤(rùn)，并將剩余部份返還給客戶；若每月我們按扣率提取的利潤(rùn)大于或等于押金，則在一年后，按約定退還押金，若小于押金總額，則從押金中扣除，余下部分返還；若每月客戶所交納的聯(lián)營(yíng)利潤(rùn)均不夠低線，以商品價(jià)值量補(bǔ)足，若總商品價(jià)值量不夠，勒令客戶退場(chǎng)，押金不退；考慮三個(gè)月的免租起動(dòng)方式，以取悅客戶 。 由新公司尋找業(yè)主來(lái)聯(lián)營(yíng)經(jīng)營(yíng)這些商鋪，并以業(yè)主的名義再注冊(cè)一家新公司，然后以新公司的名義向銀行申請(qǐng) 10 年 5 成按揭貨款，由新公司負(fù)責(zé)首期資金。另外還可以利用房產(chǎn)中介的投資客戶資源來(lái)輔助進(jìn)行推廣租售。 例如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)市場(chǎng)部分：針對(duì)菜農(nóng)、工廠食堂和其他進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品交易的人群開(kāi)展宣傳推廣最直接有效。 劃分 方案三： 將 A、 C、 D 三個(gè)單元分開(kāi)獨(dú)立租售，互不影響。在調(diào)查以后根據(jù)市場(chǎng)需求再來(lái)論證開(kāi)發(fā)的可行性。 休閑酒店部分 這一部分則應(yīng)仔細(xì)考慮，若考慮資金的周轉(zhuǎn)利用效率和快速收益套現(xiàn)則可以直接進(jìn)行銷(xiāo)售，若要求更高的投資回報(bào)率則可以選擇自己經(jīng)營(yíng)。 （ 4） 營(yíng)銷(xiāo)定位 （ 價(jià)格定位 ） 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商鋪 由于這一部分的商鋪在區(qū)域內(nèi)具有一定的特殊性和稀缺性，沒(méi)有可參照的物業(yè)供比較，所以采用市場(chǎng)比較定價(jià)法是行不通的，建議這部分物業(yè)的定價(jià)采用成本法來(lái)定價(jià)，根據(jù)建造成本在控制一定 利潤(rùn)率的條件下來(lái)定一個(gè)讓客戶群可以接受的價(jià)格。建議對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)做一下市場(chǎng)調(diào)研后再?zèng)Q定是否可以進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 綜合商業(yè)和酒店（棋牌娛樂(lè)部） 這部分的建筑形式可以采用多層建筑（ 37 層）設(shè)計(jì)，出于對(duì)建筑成本的考慮建議不要做成小高層（ 812 層）。 （ 2）經(jīng)營(yíng)定位 （市場(chǎng)功能） 經(jīng)過(guò)我們的調(diào)查分析，結(jié)合貴公司最初定的開(kāi)發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)定位，本項(xiàng)目的基本物業(yè) 定位已經(jīng)確定，經(jīng)營(yíng)定位為： 區(qū)域性 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) + 工業(yè) 配套性綜合商業(yè) + 休閑式酒店（棋牌室、俱樂(lè)部） + 公寓（酒店式公寓） 將以上商業(yè)形態(tài)與當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況比較，可以發(fā)現(xiàn)基本符合市場(chǎng)需求。 選擇有突破性的定位，充分利用項(xiàng)目 所 特有的區(qū) 域有效需 求 優(yōu)勢(shì)， 從而可以 避開(kāi)項(xiàng)目的 區(qū)域 人流量劣勢(shì) （暫時(shí)） ，揚(yáng)長(zhǎng)避短。 ★ ㈣ 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 前期招商 策略為“請(qǐng)進(jìn)來(lái)，買(mǎi)出去”，所謂“請(qǐng)進(jìn)來(lái)”是指商鋪前期應(yīng)以租為主 ， 適當(dāng)降低租金，先吸引
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