北京密云項(xiàng)目初步策劃方案-住宅和商業(yè)2個(gè)項(xiàng)目綜合提案-wenkub.com
2025-02-18 10:56 本頁(yè)面
【正文】 中產(chǎn)階級(jí)的 “ 生態(tài)度假區(qū) ”以北京客戶為主，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、主要用于度假、養(yǎng)生并考慮未來(lái)升值潛力，可作為投資及養(yǎng)老216。 價(jià)格壁壘存在42? 以 旅游度假旅游度假 （特色會(huì)所）為項(xiàng)目切入點(diǎn)，打造具有獨(dú)特賣點(diǎn)的綜合性社區(qū)；? 以 低密度、多元化、高性價(jià)比低密度、多元化、高性價(jià)比 為營(yíng)銷與市場(chǎng)訴求點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)快速銷售；? 以 “ 自然、生態(tài)自然、生態(tài) ” 為產(chǎn)品和營(yíng)銷發(fā)力點(diǎn)，快速操作，樹(shù)立 密云第一生態(tài)公寓密云第一生態(tài)公寓 形象；? 在 建筑單體、戶內(nèi)空間、環(huán)境打造建筑單體、戶內(nèi)空間、環(huán)境打造 等方面尋求突破，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品獨(dú)特價(jià)值、差異化和創(chuàng)新。 地塊條件局部不足機(jī)會(huì)：167。地塊優(yōu)勢(shì)：? 交通攔截性好? 地塊方正? 外部環(huán)境景觀資源豐富地塊劣勢(shì)：? 地塊狹長(zhǎng) ,規(guī)劃有難度? 沒(méi)有獨(dú)特的稀缺資源? 品質(zhì)感差的商業(yè)形成干擾40 綜合分析 定位原則 總體定位市場(chǎng)定位區(qū)域市場(chǎng)綜述密云地緣價(jià)值分析項(xiàng)目用地分析項(xiàng)目定位初步想法41綜合分析綜合分析優(yōu)勢(shì)：167。為加強(qiáng)與北京的聯(lián)系，凸顯其樞紐地位，密云規(guī)劃必須南進(jìn)。l南鄰太揚(yáng)家園 。 原址東南方向有一座高山，常年云霧繚繞，因而名為密云山 (今豐寧縣的云霧山 )，密云縣名就是來(lái)自這座山名。密云縣全境 屬于首都飲用水源保護(hù)區(qū) 。 城鎮(zhèn)發(fā)展布局“ 一城多重點(diǎn) ”： 密云新城 、六大重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展定位發(fā)展定位兩大功能＼一區(qū)兩帶＼一城多重點(diǎn) 28 水是現(xiàn)代城市命脈之一。房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)明顯23未來(lái)即將入世的項(xiàng)目的銷售價(jià)格普遍在現(xiàn)有價(jià)格的基礎(chǔ)上得到一定程度的提升，在一定程度上體現(xiàn) 未來(lái)價(jià)格上漲之勢(shì) ；這些項(xiàng)目一部分集中在本案周邊，在一定程度上共享本案所具備的區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 若本案無(wú)法跳出區(qū)域同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)將受到強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)沖擊。而且投資、施工面積、銷售面積、銷售額均在生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)中名列前茅。單價(jià)及總價(jià)低的項(xiàng)目銷售速度明顯快于高價(jià)項(xiàng)目別墅項(xiàng)目例如白河澗與水墨庭院等項(xiàng)目綜合品質(zhì)明顯低于亞瀾灣，但銷售速度卻比后者快許多，從幾年前開(kāi)始銷售 ，到目前仍有未被消化，在市場(chǎng)上所表現(xiàn)出的 “ 雷聲大，雨點(diǎn)小 ” 襯托出區(qū)域?qū)τ诟叨隧?xiàng)目的冷淡。戶型供應(yīng)戶型供應(yīng)公寓類項(xiàng)目名稱 主力戶型面積柏林山水 91120平方米 2居、 3居瑞海姆公寓 95154平方米 2居、 3居戀日水岸 82150平方米 2居、 3居、躍層 水岸青山 103130平方米 2居、 3居學(xué)府花園 78170平方米 2居、 3居、 4居 久潤(rùn)花園三期 88230平方米 2居、 3居、 4居明珠花園 95131平方米 2居、 3居賞云軒 90150平方米 2居、 3居19區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)客戶： 北京市內(nèi) amp。公寓價(jià)格區(qū)域內(nèi)主要公寓產(chǎn)品價(jià)格示意16區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)產(chǎn)品：多元供給，緊湊、經(jīng)濟(jì)區(qū)域產(chǎn)品呈多元化趨勢(shì)，大獨(dú)棟、小獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼、公寓等物業(yè)共存，超過(guò) 10萬(wàn)平米的項(xiàng)目基本均為多元產(chǎn)品供給；經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟別墅市場(chǎng)反響良好，主要作為度假休閑功能，第二居所特征明顯；緊湊型公寓產(chǎn)品得到良好的市場(chǎng)反饋。12區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)產(chǎn)品與價(jià)格：客戶主要考慮因素目前區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目，產(chǎn)品特點(diǎn)不夠突出，同質(zhì)化特征明顯，現(xiàn)狀及未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)加?。辉趨^(qū)域特征類似的大前提下，價(jià)格已經(jīng)在市場(chǎng)上成為客戶選擇購(gòu)買的主要因素之一。白河澗翠堤花墅水墨庭院鴻福天地賞星悅木純境茉莉山莊亞瀾灣別墅類物業(yè)空間分布區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀10目前區(qū)域市場(chǎng)的公寓項(xiàng)目不多，基本上沒(méi)有新項(xiàng)目，均為舊項(xiàng)目的二、三期在售，項(xiàng)目規(guī)模不是很大 ，現(xiàn)選取其中 7個(gè)在售的項(xiàng)目，進(jìn)行分析比較。未來(lái)趨勢(shì)8目前區(qū)域市場(chǎng)的別墅項(xiàng)目大約 11個(gè)，基本情況如下： ? 緊鄰密云高科技園區(qū)的明珠花園，其銷售價(jià)格也從 5500元 /平方米降到了 4500元 /平方米， 單價(jià)也下降了 1000元。密云房?jī)r(jià)下降主要原因是隨著宏觀調(diào)控的加劇，尤其是金融和土地政策緊縮，導(dǎo)致部分性價(jià)比不
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