【正文】 2023年 1月 19日星期四 2時 54分 9秒 14:54:0919 January 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 , January 19, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 :54:0914:54Jan2319Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 1月 19日星期四 2時 54分 9秒 14:54:0919 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :54:0914:54:09January 19, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , January 19, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 關鍵詞 團隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 商業(yè)經(jīng)營管理 商業(yè)經(jīng)營管理除了單純的物業(yè)日常管理外，還包括不動產的保值、增值方面的管理 內容 項目市場定位 ， 經(jīng)營管理建議 項目經(jīng)營狀況管理 、 跟蹤分析 、 計劃 、 實施 、 監(jiān)控 、 調整 項目營銷管理 ， 包括項目整體 CI策劃 、 品牌營造與推廣等 項目資產運營管理 ， 包括項目成本控制 、 財務分析 、 工程的建立 關鍵詞 團隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 市場空白原則 可行性原則 可操作性原則 成本導向原則 1 2 3 4 不僅要立足在張家 港，而且要立足于 長三角區(qū)域，至少 要在蘇南地區(qū)尋找 到市場的空白點， 規(guī)避與成熟的大規(guī) 模專業(yè)市場形成同 質競爭 招商定位方向 必須具有可行 性，可操作性 要強 產品的定位必 須滿足易招商、 易成市、易產 生人流、物流、 現(xiàn)金流的條件 必須解決經(jīng)營商 家拿貨的成本問 題，這樣才能讓 商業(yè)真正興旺起 來 關鍵詞 團隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 先外地后本地；先知名特色，后普通商家 商家的引入，要跳出張家港的限制，把一些新商家、新元素、新面孔 引入張家港，從而形成我們項目的獨特個性與形象。 “權重均價”是”銷售 均價”、“權重比例”、 “所占權重”的乘積 結果 通過權重與市場價格之間測算， 可以推算出本項目均價如下 ： 合計權重值 銷售均價 權重比例 所占權重 權重均價 楊舍東路 76 90% 香港城 69 10% 步行街 94 沙洲路臨街 79 園林路 71 河西路 76 南環(huán)路中段 66 均價 本 項 目 關鍵詞 團隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO ■ 宏觀經(jīng)濟指標分析 ■ 商業(yè)市場分析 ■ 項目分析 ■ 廠商訪談 ■ 定位研究 ■ 項目定位布局與分割建議 ■ 銷售方式與策略 ■ 銷售均價研判 關鍵詞 團隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO ■ 宏觀經(jīng)濟指標分析 ■ 商業(yè)市場分析 ■ 項目分析 ■ 廠商訪談 ■ 定位研究 ■ 項目定位布局與分割建議 ■ 銷售方式與策略 ■ 銷售均價研判 關鍵詞 團隊 執(zhí)行 皇家 店面選址的物業(yè)以長方型為佳，門面寬度最低不得低于 20米，內部縱深 應不小于 20米；物業(yè)主朝向和開門方向應面向具有商氣和客流的重要商業(yè) 街面；對于店面展示面積最佳在一樓和二樓體現(xiàn)，一樓最小的使用面積為 不得小于 400平方米，其他面積可以在二樓甚至或三樓體現(xiàn)，但必須保證 內部有專用的樓梯、自動扶梯或直梯；物業(yè)前部交通方便，以車可以直接 到門面為佳；店面周圍以高檔休閑餐廳、咖啡廳或高檔酒店、高檔消費品 的商場或專賣店為最佳。 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 店面規(guī)模 副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈 5000平米以上 區(qū)域商圈 4000平米以上 大型社區(qū) 3000平米以上 地級城市市區(qū)人口 50萬以上，具有一定的購買能力商業(yè)中心 3000平米以上 縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級市 內陸省份發(fā)展較快的縣級市（百強縣優(yōu)先） 副省級以上城市的較發(fā)達的郊區(qū)縣核心商圈核心位置 3000平米以上 產權： 獨立、清晰的產權 區(qū)位： 位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利 面積： 3000平方米以上 樓層： 從一樓開始，地級市場樓層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓 廣場： 物業(yè)距街道的距離在 6米以上，有開闊的停車場地和門前廣場 設施： 合格并正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)， 空調系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上） 關鍵詞 團隊 執(zhí)行 皇家 剩余塊狀面積，開發(fā)商持有，全部定向招商，引進主力 店可以帶動整個商業(yè)項目的商業(yè)氣氛，創(chuàng)造價值最大化 打造張家港市婚慶主題街，可以最大的提升本項目的認 知度，且容易被年輕消費者接受，帶動商業(yè)人氣。 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 精品家居旗艦店 精品百貨店 銀行 社區(qū)超市 婚慶主題家居購物街 家居品牌展示廳 高級會所 關鍵詞 團隊 執(zhí)行 皇家 在主題定位上，重點考慮主力消費客群思維意識 以其社會影響力和帶動性，引發(fā)更多的關注 在商業(yè)規(guī)劃上，重點考慮主力客群消費需求 挖掘其購買力為租戶經(jīng)營的成功奠定基礎 關鍵詞 團隊 執(zhí)行 皇家 現(xiàn)招商的重點是與意向強的客戶談判，爭取早日簽約。 關鍵詞 團隊 執(zhí)行 皇家 且商鋪較分散，大業(yè)態(tài)不能引進； 樓上是住宅，商鋪內的有效使用 面積會減小。 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO SWOT Strength優(yōu)勢 Weakness劣勢 Opportunity機會 Threat威脅 本項目位置優(yōu)越，緊鄰步行街，是市區(qū) 唯一的一塊未開發(fā)的大幅土地。 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 區(qū)域三大利好因素： 區(qū)域三大利好因素 聚首張家港核心地段，巨大的地段優(yōu)越價值。 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 本案 北臨沙洲中路，東臨東環(huán)路，南臨南環(huán)路， 西臨步行街 。 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 市場分析帶來的啟發(fā)： 商業(yè)市場有空間 精品家居市場 市場品牌層次較低 張家港市的商業(yè)市場處于不完全競爭狀態(tài)， 市場有較大空間 精品家居需求強勁增長，也是張家港市市民消費的趨 勢，本項目應重點細分市場，補充商業(yè)街與城東商業(yè) 不足的經(jīng)營業(yè)態(tài)。 銷售的只是休閑服裝品牌，關于休閑運動用 品現(xiàn)市場上還處于空缺 。 該項目正是切合這一契機，打造平臺， 部分規(guī)劃精品家居展示店。 從以上競爭項目我們分析出以下結論： 1 2 關鍵詞 團隊 執(zhí)行 皇家 關鍵詞 團隊 執(zhí)行 皇家 首座 商業(yè)策劃提案報告 HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 引進品牌 ： 巴黎春天、伊斯丹、太平洋等中高檔百貨公司，肯德基、必勝客、星巴客等多家國際國內知名餐飲企業(yè)，同時引進多家品牌 KTV演義中心、美容 SPA館、桑拿城等休閑娛樂設施 綜上分析： 隨購物公園全新體念式商業(yè)消費模式的出現(xiàn)，提供與大城市中心區(qū)相似品質的生活方式，本地中高端的消費