【正文】 2023/4/5 3:33:3903:33:3905 April 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 。 四月 2103:33:3903:33Apr2105Apr211世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023/4/5 3:33:3903:33:3905 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 四月 21四月 2103:33:3903:33:39April 05, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。給項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商戶爭(zhēng)取第 35年稅費(fèi)減免等相關(guān)政策。增加 20輛大巴車，開(kāi)通免費(fèi)大巴往返各縣區(qū)接送顧客以增加項(xiàng)目人氣，增強(qiáng)商戶信心。 2B4層影院需要高度增加，且須盡快落實(shí)相關(guān)手續(xù)；252。如上海正大廣場(chǎng)、上海龍之夢(mèng)、廣州天河城、東莞華南 MALL等等。在開(kāi)業(yè)前如果仍然達(dá)不到 50%以上，將正式開(kāi)業(yè)改為試營(yíng)業(yè)開(kāi)始儀式，相應(yīng)的營(yíng)銷推廣活動(dòng)展開(kāi)，給以后招商達(dá)到 80%左右正式開(kāi)業(yè)做好鋪墊。96萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅷ . 其他建議 — 風(fēng)險(xiǎn)控制四、招商進(jìn)展不順利，臨近項(xiàng)目正式開(kāi)業(yè)招商不足四、招商進(jìn)展不順利，臨近項(xiàng)目正式開(kāi)業(yè)招商不足 50%以上以上解決之道252。95萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅷ . 其他建議 — 風(fēng)險(xiǎn)控制三、招商品牌不能達(dá)到定位要求，個(gè)別龍頭品牌不愿來(lái)三、招商品牌不能達(dá)到定位要求，個(gè)別龍頭品牌不愿來(lái)解決之道252。常州陳老板對(duì)本項(xiàng)目有興趣已經(jīng)拿出具體實(shí)施方案，可以先行讓其入駐，合同期限最多簽訂 10年左右，待 35年經(jīng)營(yíng)不善時(shí)可與之解除合同，重新招商，同時(shí)我們也給項(xiàng)目省下一次裝修的投入。90萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅶ . 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) — 收支預(yù)測(cè)前三年費(fèi)用預(yù)測(cè)91萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅶ . 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) — 收支預(yù)測(cè)前五年收支預(yù)測(cè)（具體過(guò)程略）：注：第一年按照 6個(gè)月免租期計(jì)算，前三年租金不變，第四年開(kāi)始逐年遞增 8%，則第五年時(shí) 25年的累計(jì)租金收入達(dá) 6733萬(wàn)元，將第一年虧損彌補(bǔ)。2023年 9月 3日周六（農(nóng)歷八月初六）項(xiàng)目整體試營(yíng)業(yè)252。同時(shí)配合臨沂市政府做推廣活動(dòng)。78萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅵ . 營(yíng)銷推廣 — 推廣方式l 視覺(jué)媒體與聽(tīng)覺(jué)媒體的組合l 瞬間媒體與長(zhǎng)效媒體結(jié)合 l 大眾媒體與促銷媒體的結(jié)合媒體組合原則 l 目標(biāo)受眾一致性l 單一覆蓋率l 重復(fù)覆蓋率l 經(jīng)濟(jì)性媒體組合策略的方式 79萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅵ . 營(yíng)銷推廣 — 推廣策略品牌策略高調(diào)入市策略造勢(shì)策略利用開(kāi)發(fā)商的雄厚實(shí)力與強(qiáng)大背景，進(jìn)行項(xiàng)目推廣，并通過(guò)報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體專題報(bào)導(dǎo)，塑造項(xiàng)目品牌，打造項(xiàng)目知名度 ，真正打造出名副其實(shí)的臨沂商業(yè)名片。確定好開(kāi)業(yè)日期后，進(jìn)行開(kāi)業(yè)倒計(jì)時(shí)工作計(jì)劃的制定，包括人員分工安排、費(fèi)用預(yù)算等各項(xiàng)工作。（ 9）逐步完成對(duì)項(xiàng)目商業(yè)氛圍的營(yíng)造 ,包括招商的現(xiàn)場(chǎng)包裝布置，并適時(shí)轉(zhuǎn)換包裝內(nèi)容，跟上招商進(jìn)度。在簽訂合同之后，根據(jù)項(xiàng)目工程改造裝修進(jìn)度，確定商戶開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)裝修。（ 3）與相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)就本項(xiàng)目建立合作關(guān)系。 73萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商階段劃分 強(qiáng)勢(shì)招商階段強(qiáng)勢(shì)招商階段 ———— 重點(diǎn)工作重點(diǎn)工作（ 1）完成招商任務(wù)分解和落實(shí)。（ 14）確定招商廣告宣傳各階段的細(xì)化執(zhí)行方案。（ 11）儲(chǔ)備大量的目標(biāo)商家資源，為后期強(qiáng)勢(shì)推廣做好鋪墊工作。（ 7）確定目標(biāo)商家資源，收集商家信息。（ 4）組建招商團(tuán)隊(duì)，人員合理配置、分工并進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。收銀方式：自行收取。公共能耗費(fèi)：根據(jù)各業(yè)態(tài)業(yè)種的區(qū)域經(jīng)營(yíng)類型確定收取標(biāo)準(zhǔn)；216。66萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定按照業(yè)態(tài)、樓層分類租金（建筑面積）：在實(shí)際與商戶談判過(guò)程中，可實(shí)現(xiàn)租金與理論期望值有所差距，因此按照業(yè)態(tài)、樓層進(jìn)行分類列出租金理論標(biāo)準(zhǔn)。 天62萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定26號(hào)樓平均租金（建筑面積）：63萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定36號(hào)樓平均租金（建筑面積）：64萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金收入測(cè)算一 第一年免收 6個(gè)月，前 3年租金不變，第四年開(kāi)始逐年遞增 5%，出租率按照 100%。%= ，取整數(shù) 元 /㎡ 天 ) 調(diào)查可比項(xiàng)目租金水平53萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定216。確定比較標(biāo)準(zhǔn)確定比較標(biāo)準(zhǔn) 216。以百貨店和五星級(jí)酒店簽約入駐為契機(jī)，打開(kāi)突破口，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)深^招商，進(jìn)而帶動(dòng)中間商鋪的招商；l第一階段： 1號(hào)樓百貨店、 7號(hào)樓五星級(jí)酒店、 2B24（影院電玩）， 58個(gè)月時(shí)間， 2023年 10月 2023年 5月；l第二階段： 2A、 2B 2BC5 2C、 6號(hào)樓的招商，時(shí)間 5個(gè)月左右， 2023年 10月 2023年 3月；l第三階段： 5號(hào)樓、地下步行街的招商，時(shí)間 6個(gè)月左右， 2023年 4月 2023年 9月；l預(yù)案：根據(jù)目前招商實(shí)際情況，如果百貨店出現(xiàn)困難，則以對(duì)百貨店依賴程度不高且租金彈性空間小的休閑娛樂(lè)為突破口，進(jìn)而逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)餐飲的招商，從而促進(jìn)百貨店的入駐；l以上順序交叉進(jìn)行。216。品牌嫁接策略：扶持當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)戶加盟知名品牌在本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)；216。即規(guī)劃的業(yè)態(tài)業(yè)種具備可操作性，能夠來(lái)臨沂落戶。216。32萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案ⅠⅠ項(xiàng)目定位綜合分析市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷推廣項(xiàng)目招商目 錄ⅡⅡⅢⅢⅥⅥⅦⅦ項(xiàng)目規(guī)劃 其他建議ⅤⅤⅣⅣ ⅧⅧ商鋪分割業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)種規(guī)劃業(yè)種占比33萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)態(tài)規(guī)劃主力百貨店休閑餐飲 特色餐飲婚慶城商務(wù)正餐購(gòu)物 休閑 娛樂(lè)購(gòu)物 休閑 娛樂(lè) 休閑娛樂(lè)商務(wù)配套休閑 娛樂(lè)超五星級(jí)酒店酒店式公寓 5A寫字樓34萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)態(tài)占比綜合業(yè)態(tài)（ 17號(hào)樓）35萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)態(tài)占比商業(yè)部分業(yè)態(tài)（ 16號(hào)樓）36萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)種規(guī)劃37萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)種規(guī)劃38萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)種規(guī)劃39萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)種規(guī)劃40萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)種規(guī)劃41萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)種規(guī)劃42萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)種規(guī)劃43萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)種規(guī)劃44萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)種占比45萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案ⅠⅠ項(xiàng)目定位綜合分析市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷推廣項(xiàng)目招商目 錄ⅡⅡⅢⅢⅥⅥⅦⅦ項(xiàng)目規(guī)劃 其他建議ⅤⅤⅣⅣ ⅧⅧ招商條件招商策略招商執(zhí)行招商費(fèi)用招商原則46萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商原則216。u多業(yè)態(tài) —— 發(fā)揮業(yè)態(tài)互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，形成聚集效應(yīng)。功能定位：集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、體驗(yàn)、文化、旅游為一體的多功能國(guó)際化城市休閑商業(yè)綜合體252。 項(xiàng)目具有超大體量的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，機(jī)遇明顯，同時(shí)又面臨較大的挑戰(zhàn)，操作有一定難度，尤其是招商。消費(fèi)者的各項(xiàng)消費(fèi)中購(gòu)物在 40%、餐飲 30%、娛樂(lè)占 30%左右，這些對(duì)我們的定位比例具有一定參考意義。216。消費(fèi)者希望我們提供名牌服飾專賣店 25%、大型百貨店 24%、大型超市 21%最多給我們購(gòu)物業(yè)態(tài)提供了參考。消費(fèi)者學(xué)歷以中專和高中居多，職業(yè)上以服務(wù) 36%和商貿(mào) 11%