【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目含括的商業(yè)類(lèi)型 文化型商業(yè)、娛樂(lè)型商業(yè)、景觀型商業(yè)、主題型商業(yè)、特色型商業(yè)、復(fù)合型商業(yè)、參與型商業(yè)、旅游型商業(yè)、配套型商業(yè)、休閑型商業(yè)等； 項(xiàng)目商業(yè)屬性定義 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目是秦楚和船幫文化符號(hào)及歷史文脈傳承為表現(xiàn)形式的復(fù)合式文化 MALL， 集旅游景點(diǎn)要素 、 文化復(fù)興要素 、 休閑娛樂(lè)要素 、 購(gòu)物商務(wù)要素等于一體的 主題式娛樂(lè)消費(fèi)空間 。 項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)界定： 1．復(fù)合業(yè)態(tài)－交叉生存 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目具有多種商業(yè)業(yè)態(tài)的一種共生狀態(tài) ， 各種相互連動(dòng)的商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目體在共同的生存環(huán)境中 ， 以 文化資源商品化 為主線 ， 互為誘因 、 互相促進(jìn) 、 互相支持 。 2．假日情節(jié)－娛樂(lè)表現(xiàn) 在 【 龍山古鎮(zhèn) 】 不同業(yè)態(tài)的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)節(jié)中 ， 營(yíng)造不同的環(huán)境氣氛 ， 通過(guò)建筑體之間的銜接動(dòng)線表現(xiàn) ， 把 假日情節(jié)溶入 ， 使購(gòu)物娛樂(lè)情節(jié)化 。 3．文化主題－時(shí)空穿越 通過(guò)在 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目商業(yè)的不同區(qū)域的秦楚和船幫文化情景主題設(shè)計(jì) ， 創(chuàng)造有歷史時(shí)空感的不同時(shí)期秦楚和船幫文化氛圍 、 環(huán)境 ， 減輕消費(fèi)者的視覺(jué)審美疲勞感 ， 營(yíng)造一種 建筑為形 、文化為魂 的商業(yè)主題效果 。 4．品牌中軸－激情耀動(dòng) 運(yùn)用商業(yè)品牌展列的黃金法則 ， 以 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目中軸景觀大道為主線 ， 招納品牌商家 ，以新業(yè)種 、 新業(yè)態(tài)及強(qiáng)勢(shì)品牌的聚客力 ， 將項(xiàng)目中軸景觀大道打造成新概念的文化娛樂(lè)商業(yè)形態(tài) ，融購(gòu)物娛樂(lè)化 、 體驗(yàn)品牌化 、 旅游情節(jié)化 于一體 。 項(xiàng)目業(yè)態(tài)比例概念描述 1．主題中的主題 MALL商業(yè)業(yè)態(tài)主題呈多元化 ， 在項(xiàng)目業(yè)態(tài)比例規(guī)劃中依據(jù)主題中套主題的原則 ， 表現(xiàn)業(yè)態(tài)比例在不同地塊 、 不同開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)上的適應(yīng)性 。 2．復(fù)合中的復(fù)合 虛實(shí)結(jié)合 ， 在多種業(yè)態(tài)的復(fù)合中 ， 再進(jìn)行復(fù)合組合 ， 如在文化交流廣場(chǎng)區(qū)角放置茶餐廳 、街吧等日?qǐng)鐾鷪?chǎng)的業(yè)種業(yè)態(tài) ， 就可以更好體現(xiàn)文化體驗(yàn)與購(gòu)物休閑的景觀商業(yè)情節(jié) 。 3．文化中的文化 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目的文化主題特色豐富 ， 文化的傳承應(yīng)營(yíng)造為歷史的脈絡(luò)感 。 以 盛秦楚和船幫文化為核心演繹到現(xiàn)代時(shí)尚的文化氛圍 ， 創(chuàng)新挖掘文化的底蘊(yùn) ， 以古帶今 ， 創(chuàng)造文化商業(yè)業(yè)態(tài)的新價(jià)值 。 4．場(chǎng)所中的場(chǎng)所 完善 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目商業(yè)群體間的人流循環(huán)設(shè)計(jì) ， 加強(qiáng)局部的聯(lián)絡(luò) ， 使不利發(fā)揮商業(yè)經(jīng)營(yíng)效果的場(chǎng)所 ， 產(chǎn)生出獨(dú)特的文化或娛樂(lè)消費(fèi)欲望 ， 以實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目不同屬性間的商業(yè)收益均好性 ，營(yíng)造出項(xiàng)目處處有商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所的功能性 、 誘導(dǎo)性 。 2．購(gòu)物娛樂(lè)性 ——“文風(fēng)環(huán)境，娛樂(lè)視覺(jué) ” 營(yíng)造體驗(yàn)式 、 參與式的秦楚和船幫文化氛圍的購(gòu)物娛樂(lè)環(huán)境 。 在商業(yè)門(mén)飾及商品類(lèi)別的選擇上更加注重時(shí)尚性 、 文化流行性強(qiáng)的文化旅游商品 ， 運(yùn)用具有熱烈 、 夸張 、 高度飽和的較大面積的色彩和具有較強(qiáng) 歷史對(duì)比關(guān)系的色彩設(shè)計(jì) 展現(xiàn)商家的文化歸屬感和時(shí)尚娛樂(lè)生活氣質(zhì) 。 3．板塊互動(dòng)性 ——“商業(yè)脈動(dòng)，互為誘因 ” 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目群 ， 業(yè)態(tài)主題涵蓋了文化 、 餐飲 、 購(gòu)物 、 康體 、 旅業(yè) 、 娛樂(lè)等 6大板塊 ，若無(wú)各個(gè)主題消費(fèi)區(qū)間的 互動(dòng)與穿插 ， 容易使消費(fèi)者產(chǎn)生消費(fèi)疲勞 ， 無(wú)法延長(zhǎng)有效消費(fèi)時(shí)間 。 每個(gè)主題板塊在外部建筑形式上可通過(guò)連廊 、 風(fēng)雨橋等建筑形態(tài)實(shí)現(xiàn)形式上和動(dòng)線上的主題延展 ， 以此形成板塊互動(dòng)；同時(shí)板塊之間也可通過(guò)消費(fèi)業(yè)態(tài) 、 業(yè)種的主動(dòng)相互穿插和滲透 ， 實(shí)現(xiàn)各主題板塊消費(fèi)空間的延展和相互融合 。 1．主題概念性 ——“文化致尚，主題致勝 ” 主題概念明確 ， 擁有豐富的內(nèi)涵和想象空間 ， 引進(jìn)國(guó)內(nèi)一流品牌商家 ， 以 “ 文化致尚 ” 為共識(shí) ， 結(jié)合各自商業(yè)主題性 ， 形成商業(yè)主題的概念差異化 、 個(gè)性化 。 項(xiàng)目商業(yè)主題概念描述 策略之一 ： 選擇在項(xiàng)目景觀中軸大道上，高度 凝練和集中的展現(xiàn)秦楚文化建筑的精華 。將景觀中軸大道延展的支道路骨架，營(yíng)造為神似秦楚和船幫文化的街巷空間尺度和氣氛。這些街巷機(jī)理將會(huì)成為最好的文化記憶的載體，通過(guò)它的空間尺度、質(zhì)感、色彩和氣氛，追求場(chǎng)所精神的一致性。 策略之二 ： 選擇以文化交流廣場(chǎng)為中心點(diǎn)，以點(diǎn)串線、以線帶面的規(guī)劃混合商業(yè)業(yè)態(tài)功能。 策略之三 ： 選擇在文化交流廣場(chǎng)中心區(qū)，將廣場(chǎng)中軸道建設(shè)為兩層空間。即 考慮到上面的秦楚風(fēng)，又兼顧到下面的商氣 。同時(shí)，對(duì)于游客及消費(fèi)者能提供遮風(fēng)擋雨的商業(yè)休閑空間。為秦楚式建筑注入經(jīng)營(yíng)理念，添加時(shí)尚的建筑和功能元素，以贏得最廣泛社會(huì)層面的認(rèn)同和參與。 以文謀商，以商養(yǎng)文，文商共舉。 項(xiàng)目建筑與商業(yè)規(guī)劃的平衡策略 體系 目錄 目標(biāo)分解 項(xiàng)目分析 商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)銷(xiāo)售的四大模式 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃思想 商業(yè)設(shè)施建設(shè) /景觀建設(shè) /基礎(chǔ)建設(shè)與市場(chǎng)開(kāi)發(fā)保持協(xié)調(diào)同步，避免重復(fù) 建設(shè)和喪失景觀獨(dú)特性； 為避免同質(zhì)化與商業(yè)規(guī)劃的交叉重復(fù)，商業(yè)規(guī)劃應(yīng)更具主題性和特色性， 更強(qiáng)調(diào)互動(dòng)性和穿插性； 吻合整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏，通過(guò)景觀帶景觀大道的點(diǎn) —線 —面帶動(dòng)，優(yōu)先規(guī)劃 帶動(dòng)人氣的“熱業(yè)態(tài)”，實(shí)現(xiàn)有序開(kāi)發(fā)與合理商業(yè)規(guī)劃的完美結(jié)合，并把握 未來(lái)需求熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)換，為未來(lái)商業(yè)發(fā)展預(yù)留規(guī)劃空間和發(fā)展空間。 商 業(yè)規(guī) 劃 項(xiàng)目商業(yè)主題規(guī)劃思路 一個(gè)大主題 ——文化 MALL主題； 四個(gè)板塊主題 ——餐飲主題 、 購(gòu)物主題 、 娛樂(lè)主題 、 康體主題； 二個(gè)穿插主題 ——旅業(yè)主題、景觀主題； 一個(gè)大主題、四個(gè)板塊主題、二個(gè)穿插主題； 項(xiàng)目商業(yè)定位涉及因素 六個(gè)聚焦行業(yè) ——旅游業(yè) 、 娛樂(lè)業(yè) 、 零售業(yè) 、 餐飲業(yè) 、 酒店業(yè) 、 地產(chǎn)業(yè)； 四個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè) ——文化產(chǎn)業(yè) 、 旅游產(chǎn)業(yè) 、 商業(yè)產(chǎn)業(yè) 、 房地產(chǎn)業(yè)； 三個(gè)復(fù)合地產(chǎn) ——旅游地產(chǎn) 、 商業(yè)地產(chǎn) 、 文化地 五個(gè)整合要素 ——文化 、 商業(yè) 、 旅游 、 娛樂(lè) 、 休閑； 六個(gè)聚焦行業(yè)；四個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)； 三個(gè)復(fù)合地產(chǎn)；五個(gè)整合要素； 以文化交流廣場(chǎng)為核心的文化板塊為“恒星”，餐飲 /購(gòu)物 /康體 /娛樂(lè)四大主題板塊為“衛(wèi)星”，以?xún)蓷l景觀軸和兩條文化軸為“助推器”，將旅業(yè)板塊規(guī)劃于 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目外圍。各大主題板塊功能與業(yè)態(tài)并非純粹的和單一的，以“區(qū)域概念分割”為主導(dǎo)，在確立主業(yè)態(tài)之后，穿插其他主題板塊的部分功能與業(yè)態(tài)，以此實(shí)現(xiàn)各大主題板塊的互動(dòng)與關(guān)聯(lián)。 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃原則 以步行廣場(chǎng)為中軸線，兩邊以規(guī)劃較大型的 “ 熱業(yè)態(tài) ” 餐飲 / 購(gòu)物為主； 利用主題建筑的附屬部分和道路之間的關(guān)系，進(jìn)行小業(yè)態(tài)穿插 /補(bǔ)充 /鏈接 /互動(dòng)； 利用全開(kāi)放的場(chǎng)地，設(shè)計(jì)露天或半露天業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)方式，充分發(fā)揮商業(yè)空間的發(fā)散效應(yīng)，形成 “ 全旺場(chǎng) ” 氣氛等； 利用不同業(yè)態(tài)以及新業(yè)態(tài)選擇搭配的交叉與互動(dòng)，實(shí)現(xiàn) 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的均好性 ——季節(jié)的均好性 /時(shí)態(tài)的均好性，與 “ 全時(shí)空 ” 概念吻合。 商業(yè)主題板塊業(yè)態(tài)組合思考 項(xiàng)目決定了其消費(fèi)者為全客層，業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度齊全，并表現(xiàn)為高度專(zhuān)業(yè)化與綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)。 項(xiàng)目的大體量，具備足夠競(jìng)爭(zhēng)力與其他成熟商業(yè)物業(yè)形態(tài)競(jìng)爭(zhēng)。 設(shè)置大量不同業(yè)態(tài)的主題項(xiàng)目，覆蓋各個(gè)年齡層次，以特色項(xiàng)目吸引游客，滿(mǎn)足全客層的娛樂(lè) /休閑 /文化 /餐飲 /旅游觀光的消費(fèi)需求。 不同屬性業(yè)態(tài)之間搭配，進(jìn)行有效組合，以免產(chǎn)生相互排斥。 將業(yè)態(tài)的空間引導(dǎo)作為吸引消費(fèi)者 /延長(zhǎng)逗留時(shí)間 /引導(dǎo)消費(fèi)的重要武器。 商業(yè)業(yè)態(tài)總規(guī)劃圖 大型連鎖餐飲 中華名吃城 地方風(fēng)味小吃 火吧KTV 自助燒烤，異域美食 龍山客棧 超市 煙酒商店 便利店 珠寶首飾 時(shí)裝名品潮流休閑 大型超市 個(gè)性咖啡屋 工藝品古玩城 數(shù)碼科技廣場(chǎng) 秦楚大書(shū)房 SPA會(huì)所 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