惠州xx商業(yè)項目初步策劃方案(編輯修改稿)
2025-04-03 23:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 與當?shù)氐膶嶋H情況比較， 可以發(fā)現(xiàn) 基本符合市場需求。要想讓本項目的經(jīng)營定位與當?shù)氐膶嶋H需求更相融 合 ，關(guān)鍵在建筑規(guī)劃和對細節(jié)的處理上。 （ 3） 產(chǎn)品 定位 （建筑 形式 ） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 通過貴公司對項目的介紹（看過規(guī)劃效果圖） ，綜合本 項目 的 經(jīng)營定位 ，總結(jié)以上商業(yè)形態(tài) 的特點基本 ，本人對本項目的產(chǎn)品定位特提出以下建議供參考 ： 農(nóng)貿(mào)市場部分 農(nóng)貿(mào)市場 部分 根據(jù)其功能特性 應(yīng)為開放式結(jié)構(gòu)、低層建筑（一層 或兩層 ） ，可以設(shè)計成多個進出口，另外還要考慮其衛(wèi)生和通風情況。建筑設(shè)計時也應(yīng)該充分考慮商鋪劃分的靈活性， 通過靈活劃分商鋪面積來控制“總價”， 這樣就更便于商鋪的營銷租售 。 綜合商業(yè)和酒店（棋牌娛樂部） 這部分的建筑形式可以采用多層建筑（ 37 層）設(shè)計 ， 出于對建筑成本的考慮建議不要做成小高層（ 812 層） 。位置應(yīng)鄰主干道擺放，建筑外觀一定要時尚，可以適當用顏色涂料或幕墻來裝飾。商業(yè)部分應(yīng)放在首層（若有需要也可以在二樓做部分商鋪），上層為酒店、棋牌俱樂部等。 酒店式公寓 對于這部分的市場定位，本人一直持懷 疑態(tài)度（可能是本人對當?shù)厥袌霾惶私猓?。建議對目標市場做一下市場調(diào) 研 后再決定是否 可以進行 開發(fā)。 若對項目進行分期開發(fā)，本人建議應(yīng)放在第三期（一期為農(nóng)貿(mào)市場部分，二期為商業(yè)酒店部分）。如果從建筑成本考慮的話還可以將這部分和商業(yè)酒店放在一起，放在同一棟樓的最上層。這樣就可以很好的規(guī)避市場帶來的風險。 （ 4） 營銷定位 （ 價格定位 ） 農(nóng)貿(mào)市場商鋪 由于這一部分的商鋪在區(qū)域內(nèi)具有一定的特殊性和稀缺性，沒有可參照的物業(yè)供比較，所以采用市場比較定價法是行不通的，建議這部分物業(yè)的定價采用成本法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 來定價，根據(jù)建造成本在控制一定 利潤率的條件下來定一個讓客戶群可以接受的價格。若出租給菜農(nóng)，首年出租價格建議控制在一個較低的水平，這樣可以快速提升人氣。 綜合商業(yè)部分 本部分是項目的一個重要利潤點，定價建議采用市場比較法與成本法相結(jié)合的方法。因首層商鋪升值空間比較大，建議先不要出售，早期以出租為主。 休閑酒店部分 這一部分則應(yīng)仔細考慮，若考慮資金的周轉(zhuǎn)利用效率和快速收益套現(xiàn)則可以直接進行銷售，若要求更高的投資回報率則可以選擇自己經(jīng)營。 公寓部分 根據(jù)市場情況來定價 ， 因本人不了解目標市場情況 故這部分先不做分析。但本人曾在珠海做過一個類似的項目可供參考借鑒： 當時那個項目還沒開工建設(shè)就已經(jīng)有三分之一的 面積 被周邊工廠提前預(yù)定了，據(jù)了解 有的 工廠會為高級管理人員提供福利房，而工廠的房子又沒有產(chǎn)權(quán)，而調(diào)動戶口需要房產(chǎn)， 故很多工廠有此需求 。 因此，建議與周邊的工廠先 行 聯(lián)系 溝通 ，此種營銷模式還可以在很大程度上減少投資風險。在調(diào)查以后根據(jù)市場 需求再來 論證開發(fā)的可行性 。 （ 5） 商鋪劃分 根據(jù)商鋪建筑形狀，先將商鋪 預(yù)先 分割成三種組合方案， 然后根據(jù)意向客戶的需求再來決定如何進行租售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。
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