惠州xx商業(yè)項(xiàng)目初步策劃方案-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 形成 緊密的 合作關(guān)系（工廠食堂可以降低采購(gòu)成本，我方可以吸引大量的客源） ，使農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分先旺起來(lái) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 選擇有突破性的定位，充分利用項(xiàng)目 所 特有的區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)， 從而可以 避開(kāi)項(xiàng)目的交通和人流量劣勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短。 （ 3） 產(chǎn)品 定位 （建筑 形式 ） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 通過(guò)貴公司對(duì)項(xiàng)目的介紹（看過(guò)規(guī)劃效果圖） ，綜合本 項(xiàng)目 的 經(jīng)營(yíng)定位 ，總結(jié)以上商業(yè)形態(tài) 的特點(diǎn)基本 ，本人對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位特提出以下建議供參考 ： 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 部分 根據(jù)其功能特性 應(yīng)為開(kāi)放式結(jié)構(gòu)、低層建筑（一層 或兩層 ） ，可以設(shè)計(jì)成多個(gè)進(jìn)出口，另外還要考慮其衛(wèi)生和通風(fēng)情況。商業(yè)部分應(yīng)放在首層（若有需要也可以在二樓做部分商鋪），上層為酒店、棋牌俱樂(lè)部等。如果從建筑成本考慮的話還可以將這部分和商業(yè)酒店放在一起，放在同一棟樓的最上層。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 綜合商業(yè)部分 本部分是項(xiàng)目的一個(gè)重要利潤(rùn)點(diǎn)，定價(jià)建議采用市場(chǎng)比較法與成本法相結(jié)合的方法。但本人曾在珠海做過(guò)一個(gè)類似的項(xiàng)目可供參考借鑒： 當(dāng)時(shí)那個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)開(kāi)工建設(shè)就已經(jīng)有三分之一的 面積 被周邊工廠提前預(yù)定了，據(jù)了解 有的 工廠會(huì)為高級(jí)管理人員提供福利房，而工廠的房子又沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，而調(diào)動(dòng)戶口需要房產(chǎn)， 故很多工廠有此需求 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 劃分 方案一： 將 A、 C、 D 三個(gè)單元作為一個(gè)單位整體租售，不考慮分開(kāi)租售。 三 、 營(yíng)銷推廣策 略 總的 營(yíng)銷原則 是 ： “請(qǐng)進(jìn)來(lái)，買出去”； 以租帶售，租售并舉；當(dāng)既有客戶租又有客戶買時(shí)，若商鋪銷售價(jià)格能夠達(dá)到預(yù)期制定的價(jià)格，則優(yōu)先銷售；當(dāng)租金價(jià)格相差不大時(shí)，預(yù)租面積大的客戶優(yōu)先于預(yù)租面積小的客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2） 輔助推廣 由于 項(xiàng)目 位置 區(qū)域 較偏僻，在項(xiàng)目所在地周圍 的墻體 廣告不一定能 達(dá)到滿意的效果，故 應(yīng)將營(yíng)銷思路從 目標(biāo)客戶群轉(zhuǎn)移到廣大不確定性消費(fèi) 者 身上來(lái)。因此，我們 必須以 快速收益 為目標(biāo)， 以銷售為中心， 以租帶售， 租售并舉， 全面升級(jí)資金回籠套現(xiàn)的能力和速度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 既然以業(yè)主名義按揭，商鋪當(dāng)然 10 年后歸業(yè)主所有；月供樓款由商鋪的利潤(rùn)支出，若商鋪利潤(rùn)不夠，由經(jīng)營(yíng)者和新公司共同按比例負(fù)擔(dān)；商鋪所有權(quán)歸業(yè)主所有，經(jīng)營(yíng)權(quán)比例 30%： 70%，即新公司 30%，業(yè)主 70%；商鋪經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容以我方規(guī)定范圍內(nèi)，資金、經(jīng)營(yíng)等由業(yè)主負(fù)責(zé)；聯(lián)營(yíng)合同簽到訂時(shí)，業(yè)主預(yù)交一年供樓總額作押金；聯(lián)營(yíng)合同可一簽 10 年，中途變故、轉(zhuǎn)讓由業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用。 四、 補(bǔ)充說(shuō)明 （ 1）、在本建議案當(dāng)中 ，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是真正的核心，是整個(gè)項(xiàng)目能否真正經(jīng)受考驗(yàn)的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 關(guān)鍵。 （ 4）、 整個(gè) 項(xiàng)目 的建筑形式 和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平 客觀上加大了銷售難度，即使是在定位有充足推廣價(jià)值 的情況下，仍然無(wú)法確保 所有物業(yè) 一定銷售成功。 （ 7）、不妨先把農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建立起來(lái)，而后建成的酒店商業(yè)部分和公寓部分就跟著升值， 從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu) 開(kāi)發(fā) 模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對(duì)接。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 11）、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 前期招商 策略為“請(qǐng)進(jìn)來(lái)，買出去”，所謂“請(qǐng)進(jìn)來(lái)”是指商鋪前期應(yīng)以租為主 ， 適當(dāng)降低租金，先吸引眾多菜農(nóng)進(jìn) 來(lái)；“買出去”是指等到市場(chǎng)的客源穩(wěn)定下來(lái)了再買出去，這樣菜農(nóng)就愿意出較好的價(jià)格來(lái)購(gòu)買，開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以獲得很好的投資回報(bào) 。
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