【文章內(nèi)容簡介】 /㎡； （ 9）根據(jù)項目實際開發(fā)進度和鴛鴦當(dāng)?shù)厝丝诘淖匀辉鲩L，在 09年后有必要引進一 家主力零售商家，面積在 2020平米（如：新世紀連鎖超市）； 三．復(fù)地上城一期商業(yè)定位及規(guī)劃 1． 商業(yè)定位 —— 08年社區(qū)商業(yè)中心（ 社區(qū)超市、休閑水療） 復(fù)地上城占地約 500畝，項目完成后居住人口約 5000人。中型規(guī)模的居住社區(qū)需要合理的社區(qū)商業(yè)配套，統(tǒng)一形象、統(tǒng)一規(guī)劃的社區(qū)商業(yè)本身具有升值潛力，對住宅后期的銷售有強力支撐，并為業(yè)主提供多功能的服務(wù)，但單純的以社區(qū)商業(yè)又無法消化如此大的商業(yè)體量，按商業(yè)與消費人口的配比關(guān)系 1萬方的商業(yè)面積需要 23萬人的人群消費，鴛鴦區(qū)域的商業(yè)已經(jīng)到達近 3萬方，按此計算鴛鴦當(dāng)?shù)匦?要 56萬人的消費基礎(chǔ)，這就需要 35年的時間培育和消化商業(yè)，所以說復(fù)地上城商業(yè)真正突現(xiàn)價值應(yīng)在 2020 年以后，目前商業(yè)招商會面臨非常尷尬的境地。 底層上裙樓商業(yè)作為目前在重慶社區(qū)商業(yè)的主要形式。社區(qū)商業(yè)以靈活性、個性化、便利服務(wù)等特點，成為零售業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)中有投資潛力的項目之一。但社區(qū)商業(yè)在商業(yè)業(yè)種、業(yè)態(tài)組合方面的局限明顯，存在著業(yè)態(tài)單一、多元化經(jīng)營不足的隱憂，社區(qū)商鋪利潤較薄，投資回收期長，加上按照住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的底商既難以滿足商鋪經(jīng)營的硬件標(biāo)準(zhǔn)，同時也涉嫌擾民，影響居民的生活質(zhì)量，不符合社區(qū)商業(yè)建設(shè)以人 為本的服務(wù)理念。 綜合以上信息，結(jié)合市場機會、競爭對手及商業(yè)市場的分析，只有做有特色有主題的商業(yè)項目才能發(fā)揮其品牌號召力及影響力，從 06年商業(yè)投資項目熱點集中在：汽車養(yǎng)護、足道、保健食品、洗衣、教育培訓(xùn)、家居用品、健身 7大類，從未來潛景分析， 北部新區(qū)房地產(chǎn)市場的逐步形成，入住逐漸提高，家裝、家飾、布藝、社區(qū)服務(wù)性商業(yè)等需求看漲，在07 年復(fù)地上城一期商業(yè)以引進以上商業(yè)的品牌店、專賣店、加盟店作為整個招商的重點。 2． 08 年前金開大道 5 號樓已超市招商為主，同時對社區(qū)服務(wù)性商業(yè)如郵政局、移動、電信、聯(lián)通營業(yè)廳 、藥房、社區(qū)診所、小五金建材、自動取款機、社區(qū)銀行、社區(qū)餐館、美容美發(fā)、日用百貨的引入，方便業(yè)主及周邊消費者。商業(yè)銷售方面以優(yōu)質(zhì)客戶整體或分段銷售為主（銀行、移動、聯(lián)通、事業(yè)單位、大客戶購買等）。注重培養(yǎng)租賃客戶成為以后的商業(yè)經(jīng)營或購買的主力。 （ 1）租售的優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 劣勢 出租物業(yè) 對引入商業(yè)有篩選，保證社區(qū)商業(yè)形象； 運作周期長 統(tǒng)一規(guī)劃、招商和管理利于商業(yè)健康發(fā)展 收益穩(wěn)定增長 迅速開業(yè)，聚集人氣 前期投入大，資金回收慢 對后期管理和服務(wù)要求高 銷售物業(yè) 資金回籠快 見效快 風(fēng)險低 商業(yè)進 入無序 后期管理難 投資客戶大于經(jīng)營客戶，不利于積聚人氣 從復(fù)地上城 07 年的前期商業(yè)招租情況分析，項目所處位置人氣和商業(yè)氛圍培養(yǎng)與現(xiàn)實有一定差距，特別是復(fù)地上城對立位于金開大道右邊，與金城銀撙、融科蔚城商業(yè)直接產(chǎn)生競爭?，F(xiàn)階段商業(yè)招商會面臨巨大的困難，同時客戶對前期入住后生活的不便利及交通狀況的局限性抗性較大，營銷管理部建議 3年內(nèi)適宜采取租賃為主，優(yōu)質(zhì)客戶整體或分段銷售相結(jié)合的形式，公司提供必要的資金支持與讓利扶持，吸引中小型的品牌加盟商家入駐并快速開業(yè)經(jīng)營并存活下來。 （ 2）一期商業(yè)整體考慮 根據(jù)我們對一期組團內(nèi)未來 3年的社區(qū)性商業(yè)中心培育的考慮，將項目一期商業(yè)分二個階段進行租賃及服務(wù)水平的提高。 從 2020年 7月招商啟動開始到 2020年 12月 31日止為第一階段： 起步期 。重點針對 2號樓主力超市類招商，在租金優(yōu)惠上給予品牌、專買、加盟客戶極大的優(yōu)惠，此階段的目標(biāo)為“進一家活一家”的原則，循序漸進的完成此類商家引進，同時加強租賃客戶的凝聚力和服務(wù)水平，多方面為租賃客戶提供經(jīng)營便利及經(jīng)營渠道。 08年 1月 12月份為第二階段： 培育期 。在基本形成社區(qū)服務(wù)型商業(yè)市場雛形，逐步形成較為完善的社區(qū)服務(wù)性商業(yè)形 態(tài)和針對主力休閑類商業(yè)的引入，將商業(yè)服務(wù)有效的輻射周邊區(qū)域，為周邊客戶提供有一定購物樂趣和檔次的綜合服務(wù)性商業(yè)街，此階段的目標(biāo)為“一家強過一家”的原則。商業(yè)服務(wù)水平上一個臺階，能為租賃客戶提供一定附加值的服務(wù)，整個商業(yè)具有一定的抗風(fēng)險能力和區(qū)域品牌號召力。 09年 1月 12月份為第三階段： 完善期 。預(yù)計在 08年北部新區(qū)居住整體形象基本形成，位于金渝大道的金山國際商務(wù)中心、查氏中心、汽博中心、出口加工區(qū)范圍內(nèi)整體商務(wù)氛圍初見規(guī)模，將會形成一個初步的商業(yè)及商務(wù)活動的三北商業(yè)副中心。在 09 年，此階段的目標(biāo)為“具有一 定品牌號召力和市場輻射力”的商業(yè)引入原則。一期 5 號樓整體商業(yè)出租率達到 70%，每年商業(yè)淘汰率控制在 5%8%。項目的社區(qū)配套小區(qū)會所、社區(qū)超市、休閑保健、成為組團內(nèi)重要的集休閑、購物、服務(wù)為一體的社區(qū)服務(wù)性商業(yè)中心。 ? 公司歡迎復(fù)地上城業(yè)主在本項目自主創(chuàng)業(yè)，大力發(fā)展品牌店、加盟店、專賣店； ? 相同業(yè)態(tài)如干洗店、沖印店等在 07 年期間每棟暫定一家進駐，而對有檔次區(qū)別的美容美發(fā)、餐飲等允許多家進駐； ? 相同業(yè)態(tài)優(yōu)先考慮品牌連鎖店進駐； 出租商鋪范圍： 07年主推 2號樓、 08年推 5號樓商業(yè) 如銷售只針對集團客戶 (通信、 郵政、電力、金融、大型餐飲和團購等 )開展 3．復(fù)地上城一期 5號樓商業(yè)規(guī)劃 根據(jù)我們項目區(qū)域位置及一期社區(qū)商業(yè)布局，可以確定一期商業(yè)的業(yè)態(tài)組合為 “以社區(qū)超市為主，社區(qū)生活配套功能為輔，首要目的為奠定商業(yè)發(fā)展價值的基礎(chǔ)” 。此種業(yè)態(tài)組合的特點主要是以社區(qū)超市及各輔助性商業(yè)的品牌號召力，帶動項目人氣，配以生活、購物、休閑、康體等其他類型為輔助設(shè)施。 2號樓、 5號樓的規(guī)劃為： 2 號樓：一樓 1 家主力社區(qū)超市，面積 5001000 平米（目標(biāo)：重慶本地知名新世紀超市、重客隆、重啤小超）。移動、聯(lián)通、電信、郵政營業(yè) 廳、電力交費點、天友酸奶、洗衣店、藥店、布藝店、二手房店、家飾店、百貨小商品等；二樓休閑保健服務(wù)業(yè)、網(wǎng)吧、 5號樓：一樓兒童藝術(shù)、培訓(xùn)中心、玩耍為主的主題商業(yè)；二樓銀行、餐飲。 四．招商現(xiàn)狀分析 1．現(xiàn)在的招商進展情況 成功引進以十分利連鎖超市為主的生活配套，輔以重慶移動營業(yè)廳、重慶聯(lián)通營業(yè)廳、手機專賣店、干洗店、社區(qū)診所、桐君閣藥店、小五金建材、美容美發(fā)、字牌廣告、理發(fā)店、窗簾店、兒童服飾、文具店、打字復(fù)印、游戲廳、茶樓。以上商業(yè)以于 06 年 9月 1 日前多數(shù)開業(yè)。 2．