xx寫字樓項目策劃方案商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2025-07-22 07:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 涉外寫字樓銷售較少，所以在銷售價格定位上，中原通過對周邊個案租金價格的比較，獲得本案的平均租賃價格，在依據(jù)目前市場上銷售、租賃價格的一般關(guān)系，從而得出銷售價格。 從目前寫字樓投資市場來看，投資開發(fā)寫字樓的開發(fā)商一般要求：寫字 樓的投資回報周期為 10—15 年，即每年的投資回報率為： %—10%。 即：銷售價格 = （租金價格 *30*12）247。 每年的投資回報率 所以中原依據(jù)銷售價格與租賃價格的這一關(guān)系，得出本案的銷售價格為（本案擬定每年的投資回報率為 %）： 銷售價格 = （ *30*12）247。 % = 1780US$/M2 考慮到給租賃者一個實惠的利潤空間（物超所值的感覺），中原建議本案的最終銷售價格為： US$1700/M2 即 RMB14000/M2 支持二：成本價格核算法 以中原對本案周邊和全市寫 字樓開發(fā)成本的了解，可以推算出本案開發(fā)單位成本約為 116000 元 /平方米，其中包括 4600 元 /平方米的熟地地價，建安、建筑成本（包括設(shè)備、電梯、內(nèi)外裝修） 7000 元 /平方米。 目前房地產(chǎn)市場盈利率一般在 15%—25%之間。 所以，以目前市場較為接受的市盈率 20%估算，本案的銷售價格為： 11600 x （ 1+20%） = 14000 元 /平方米 通過成本核算法本案價格定位為： 14000 元 /平方米 支持三：區(qū)域租金價格走勢 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 29 頁 徐家匯區(qū)域?qū)懽謽亲饨饍r格走勢分析 從本案的營建標準和所 屬的市場地位來看，金匯大廈租金應略高于區(qū)域的平均水平，考慮本案在未來市場中的高競爭力；加之，本案由于建設(shè)周期較長，導致其市場形象受到影響等多方因素的影響， 所以，中原建議本案的平均租賃價格為： US$ 徐家匯 （單位：美元 / 平方米天）1 011995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 29 頁 定營 銷 篇 銷售推廣策略確定 銷售模式的選擇 從目前寫字樓市場銷售模式來看，主要分為以下幾種方式： 寫字樓銷售一般方法 這種方法在較好產(chǎn)品力，以及銷售道具、媒體宣傳配合下去化穩(wěn)定，資金回 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 29 頁 籠較 快。 帶租約出售 先租后售，帶租約銷售，吸引投資客入伙，由于要先租后售，所以物業(yè)去化較慢，且資金回籠也不及時。 保證固定投資回報出售 在寫字樓銷售的一般方法的基礎(chǔ)上，采取返租的形式，即與客戶簽訂（如 4年總共 20%固定投資回報率）合同，這種銷售方法具有較大的吸引力，特別是一部分投資客，且資金回籠較快，但開發(fā)商的風險相對來說較大。 股份轉(zhuǎn)讓 采用股份轉(zhuǎn)讓的形式，與大的集團共同經(jīng)營本物業(yè)，從而獲得資金的快速回籠。 綜上所分析，中原建議本案的銷售采用以一般的銷售方法為基礎(chǔ)，依據(jù)市場對本案的接受情況，輔以其他的銷售 模式，如保證固定回報出售或股份轉(zhuǎn)讓的方法進行銷售，達到快速去化的效果，獲得資金的快速回籠。 價格策略 本案總體的價格策略應是遵循低開高走，在銷售前期以有震撼力的價格迅速吸引市場注意與聚集人氣；在銷售的中期價格在逐步上漲．全案的價格區(qū)間預計在 12500－ 15000元／㎡，均價在 14000 元／㎡．在銷售的預定階段，建議 10 樓以下的單元以 13500元／㎡以下的價格（暫定）的統(tǒng)一價面世． 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 29 頁 分階段價格控制 前期引導期： 在本案預定階段，以限量發(fā)售讓利形式推出，公布均價為 13500 元 /M2， （銷售面積為： 5700 平方米，預售達 20%） 開盤強銷期： 公布均價為 14000 元 /㎡ ，（銷售達 65%） 持續(xù)階段： 單位價格上浮 500 元，公布均價為 14500 元 /M2。（銷售達90%） 清盤階段： 單位價 格下浮 500元，成交價格為 14000元 / M2。（銷售達 100%） 銷售策略建議 在銷售初期，建議 10 樓以下實行統(tǒng)一價 13500 元／㎡（暫定）的銷售方式，以迅速積累市場人氣；在項目處于尾盤期，同樣可以采用統(tǒng)一價銷售。 對部分小客戶，他們可能會采用商業(yè)貸款的付款方式。對于首付款，可以采取以租代售的方式。即客戶支付 10 萬元購房押金，剩余的房款（首付款）部分必須在 18－ 24 個月內(nèi)付清，未能按時付清，視為違約， 10 萬元押金不再返還。 時 間 各銷售段 銷售率（％） 階段平均價格 2002年 10－ 12月 前期引導期 0???20（預定） 13500 2020 年 1－ 4 月 開盤強銷期 20???65 14000 2020 年 5－ 7 月 持續(xù)階段 65???90 14500 2020 年 8－ 9 月 清盤階段 90???100 14000 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 29 頁 營銷推廣策略 1. 開盤時機的選擇 開盤時機 根據(jù)本案的現(xiàn)狀和裝修施工進度，對于力求成為地標性寫字樓的本案來說，在一切銷售鋪墊及市場蓄勢均未形成的情況下，中原建議將開盤日期放于明年年的 1 月上旬，而待售樓處交付后專案銷售人員可提前 1 至 2 個月進駐，開展銷售引導并進行 PR 活動造勢，待到正式開盤后力爭一舉驚爆市場。 銷售時間段預估 以 2002 年 3 月上旬為正式開盤時間，銷售周期為 10 個月左右，此期間去化100%。 科學的銷售控制將提升利潤空間，使銷售進程良性發(fā)展。根據(jù)銷售案場的信息收集，其反饋可能會對設(shè)計的 調(diào)整與優(yōu)化有一定的指導作用，合理的銷售控制使方案調(diào)整更具可行性，保持在售物業(yè)的產(chǎn)品力優(yōu)勢。中原認為銷售控制主要體現(xiàn)在銷售時間節(jié)點的控制上，必須努力完成各銷售階段的目標任務(wù)；并在規(guī)定的銷售周期內(nèi)完成銷售目標． 引導期：（ 2002年 10 月初 —— 2020 年 12 月底） 主旨： 本期希望售樓處裝修完畢并開放接待，如果售樓處尚未裝修好，建議設(shè)立一個臨時接待處，同時配合新聞發(fā)布會及軟廣告、網(wǎng)絡(luò)等媒體推廣，吸引人氣參觀、預訂，另外，通過中原龐大的銷售網(wǎng)
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