【文章內(nèi)容簡介】 價格較低吸引市場關(guān)注度的時候會有大部分的投資客戶，這部分客戶預(yù)計可以占到 20%左右。但是，這部分客戶受府政策轉(zhuǎn)變以及銀行貸款利率調(diào)整的影響非常大，所以并不是穩(wěn)定的客戶群體。 購買承受力分析 對于價格具有 較高的敏感度，對于性價比十分看重。而根據(jù)實際情況與對于片區(qū)的寫字樓狀況認(rèn)可度分析，承受的單價區(qū)間在 7000元 /㎡ 8500元 /㎡之間，超過這樣的單價區(qū)間購買抗性將會變的十分明顯。從主要客戶群體面積需求在 100平方米左右的情況分析，購買承受總價一百萬元的總房款是承受的分界點，總價超過 100萬元以后對于購買決定會有很大的影響。 購買迫切性分析 訪談客戶的購買周期安排一般在一年左右的時間，這一考慮更多的受企業(yè)發(fā)展制約與當(dāng)前企業(yè)的運營狀況考慮，而且目前大部分客戶的辦公地點因為采用的是租用的方式，租用合約也定的是 一年或者半年，因此，實際需求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在一年以后。 付款方式選擇分析 經(jīng)過與目標(biāo)客戶的溝通，大部分的客戶更傾向于采用按揭的方式進(jìn)行付款，因為大部分客戶的公司注冊資本在一百萬元至三百萬元之間，而實際的流動資金大部分處于周轉(zhuǎn)狀態(tài)，因此，考慮到公司的正常運營，傾向選擇按揭的方式進(jìn)行付款。目標(biāo)客戶的公司處于發(fā)展期，因為業(yè)務(wù)拓展的需要很多在籌劃進(jìn)行企業(yè)注冊資本和企業(yè)固定資產(chǎn)的增加，而選擇進(jìn)行物業(yè)的投資又可以起到投資的作用。在企業(yè)需要辦公地點需要進(jìn)行更換或者對于企業(yè)的發(fā)展有新的思路時，便于進(jìn)行后續(xù)處理。 （四）、目標(biāo)客戶群體 物業(yè)服務(wù)需求分析 物業(yè)關(guān)注點分析 對于物業(yè)公司的品牌并不是十分在意，更傾向于采用人性化的物業(yè)，不需要如酒店般 的服務(wù)，因為那樣會造成對于物業(yè)管理費用承受的壓力。最關(guān)注的物業(yè)服務(wù)主要體現(xiàn)在物業(yè)公司對于安全的維護(hù)和能夠提供方便停車。對于物業(yè)管理提供的附加服務(wù)沒有明顯的共性要求，但是希望可以提供價格合理經(jīng)濟(jì)實惠的員工工作午餐。在明確的物業(yè)管理費用公示后反感其他諸多名目的附加費用而造成辦公費用的難以控制，因此，需要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)的價格明白。 物業(yè)服務(wù)承受價格分析 對于物業(yè)費用的高低成為購買決定中一個較為主要的因素，大 部分客戶群體的物業(yè)管理費用價格價格五元是上限（不包括其他物業(yè)水、電、中央空調(diào)之類的分?jǐn)傎M用），比較理想的價格在 /㎡月 — /㎡月之間。 目標(biāo)客戶群體形象描述： 企業(yè)為小型私營公司，行業(yè)為新興智力支持型機(jī)構(gòu)與駐地辦事處，具有較好的發(fā)展空間。目前的辦公地點主要為租用，在兩年內(nèi)根據(jù)企業(yè)發(fā)展擁有良好的規(guī)劃與信心，需要購買辦公地點自用并兼顧投資作用。價格敏感度明顯，對于辦公后期的長期費用考慮較為周全，追求最大程度上的性價比。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、價格分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 競爭樓盤列項比較評估表（宏圖 大廈）【表 1】 區(qū)位地段 地級 周圍 開發(fā)程度 周圍 有無公園 周圍 有無山水 周圍有無 標(biāo)志性建筑 市民認(rèn)知度 周圍 建筑密度 周圍 污染程度 管網(wǎng)煤氣 供應(yīng)情況 其他 75 9 9 9 7 9 8 7 周邊環(huán)境 有無 大型商場 商業(yè) 市場程度 農(nóng)貿(mào) 市場 幼兒園 中小學(xué) 中專 及高校 醫(yī)院 酒店 娛樂餐飲 運動 場所 其他 9 9 8 8 9 8 交 通條件 是否近 交通干線 地鐵站 遠(yuǎn)近程度 火車站 遠(yuǎn)近程度 公共 交通程度 距新街口距離 周邊修車方便程度 距飛機(jī)場遠(yuǎn)近程度 中巴 程度 其他 9 8 9 9 7 9 價格 付款 價格 合理程度 價格 高低程度 對比 價格優(yōu)勢 價格 松動程度 成品 交付策略 其他 價格策略 付款 多樣程度 付款 靈活程度 按揭 方便程度 其他 75 8 8 9 8 8 8 9 市 場定位銷售進(jìn)度 客戶 區(qū)域 客戶 身份 銷售率 空置率 出租率 推出 時間 銷售 中心 銷售 人員 銷售 資料 創(chuàng)意 廣告 81 9 8 7 8 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 競爭樓盤列項比較評估表（宏圖大廈）【表 2】 園區(qū)環(huán)境 綠化 景觀情況 綠化率 高低 湖面 水池噴水 植被 樹木狀況 建筑 小品 綠化 概念 綠化 成熟 架空 綠化 平臺 屋頂 其他 63 7 7 7 7 7 7 7 7 7 設(shè)計規(guī)劃 規(guī)模 大小 布局 合理 外立面 戶型 面積 戶型 空間 容積率 建筑 質(zhì)量 裝修 檔次 施工 環(huán)境 其他 8 8 8 8 8 7 園內(nèi)配套 智能 設(shè)施 外部 設(shè)計 門廳 感受 商務(wù) 配套 電梯 配置 內(nèi)部 裝修 園內(nèi) 商業(yè) 醫(yī)療 保健 運動 休閑 其他 73 9 8 9 7 7 發(fā)展商代理商品牌 發(fā)展商 實力 發(fā)展商 業(yè)績 樓盤 知名度 樓盤 美譽率 發(fā)展 潛力 廣告 終端 銷售 終端水準(zhǔn) 銷售 終端資信 開發(fā)商 關(guān)注度 代理商 關(guān)注度 84 9 8 9 8 物業(yè)管理 規(guī)模 專業(yè)水準(zhǔn) 管理 公司名度 管理 公司美譽 管理 公司實力 物業(yè) 管理費用 物管 維護(hù)費用 社區(qū) 安全保衛(wèi) 社區(qū) 綠化管理 物業(yè) 服務(wù)水平 智能化 水平 8 8 8 8 8 項目加權(quán)分： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 競爭樓盤列項比較評估表（天鶴文云）【表 1】 區(qū)位地段 地級 周圍 開發(fā)程度 周圍 有無公園 周圍 有無山水 周圍有無 標(biāo)志性建筑 市民認(rèn)知度 周圍 建筑密度 周圍 污染程度 管網(wǎng)煤氣 供應(yīng)情況 其他 9 9 9 8 7 7 周邊環(huán)境 有無 大型商場 商業(yè) 市場程度 農(nóng)貿(mào) 市場 幼兒園 中小學(xué) 中專 及高校 醫(yī)院 酒店 娛樂餐飲 運動 場所 其他 8 9 7 7 8 9 8 交通條件 是否近 交通干線 地鐵站 遠(yuǎn)近程度 火車站 遠(yuǎn)近程度 公共 交通程度 距新街口距離 周邊修車方便程度 距飛機(jī)場遠(yuǎn)近程度 中巴 程度