【正文】 個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 物業(yè)服務承受價格分析 對于物業(yè)費用的高低成為購買決定中一個較為主要的因素，大 部分客戶群體的物業(yè)管理費用價格價格五元是上限（不包括其他物業(yè)水、電、中央空調(diào)之類的分攤費用），比較理想的價格在 /㎡ （四）、目標客戶群體 物業(yè)服務需求分析 物業(yè)關注點分析 對于物業(yè)公司的品牌并不是十分在意，更傾向于采用人性化的物業(yè)，不需要如酒店般 的服務，因為那樣會造成對于物業(yè)管理費用承受的壓力。 購買迫切性分析 訪談客戶的購買周期安排一般在一年左右的時間，這一考慮更多的受企業(yè)發(fā)展制約與當前企業(yè)的運營狀況考慮，而且目前大部分客戶的辦公地點因為采用的是租用的方式，租用合約也定的是 一年或者半年，因此，實際需求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 定的業(yè)務量幷且在逐步上升。 通過這一分析，我們以為天星翠瑯項目的主力目標客戶群體應該是屬于新興行業(yè)或者智力支持型機構(gòu)的性質(zhì)，諸如廣告公司、咨詢 公司、旅游公司、事務所、個人工作室、貿(mào)易公司等屬于近十年以來新興的行業(yè)加入者。但是，考慮到天星翠瑯項目本身處于山西路商業(yè)圈，而目前在這一區(qū)域也是南京市區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鱿鄬械膮^(qū)域，所以，以后天星翠瑯的主要客戶群體應該是目前在山西路地區(qū)辦公的企業(yè)與機構(gòu)，因為他們對于片區(qū)有了一定的認同感，而且在當初進行辦公地點選擇的時候也充分的考慮了便捷性與方便性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而早期建設投入使用的項目諸如天環(huán)大廈、金山大廈、匯杰廣場、龍吟廣場、頤和大廈等項目都已經(jīng)售磬或者尚余少量供應，而規(guī)劃上市的項目的定位之類都與天星翠瑯項目存在較大的差異，因此不造成實質(zhì)意義的競爭。但是，由于蘇寧銀河國際、南京置地廣場、南京世界貿(mào)易中心的開發(fā)建設，使得區(qū)域的辦公氛圍與形象得到顯著提升，而相對新街口而言，更為暢通的交通環(huán)境也使得片區(qū)的寫字樓市場具有更大的市場競爭力。 大行宮片區(qū) 該區(qū)域為南京新興的辦公集中區(qū)域，是新街口片區(qū)的延伸，原有的一些項目的出租出售率都較高，雖然在硬件配套上稍差，但是與新街口的最短直線距離使得片區(qū)的辦公氛圍得到有效的增加和積聚，新的項目最近也集中面市。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、市場情況分析 （一）、市場分版塊情況概述 南京近年來開發(fā)的辦公樓地域分布特征較為明顯，主要集中于幾大片區(qū)： 新街口片區(qū)： 以新街口中心廣場為中心的商業(yè)圈，集商場、現(xiàn)代化寫字樓、商務公寓為一體的密集建筑群體形成了南京的市中心標志性建筑群體。 目 錄 寫字樓市場調(diào)研與分析 一、市場情況分析 （一）、市場分版塊情況概述 （二）、項目版塊市場地位分析 （三）、項目版塊地位分析 （四）、市場供應量分析 二、目標客戶群體分析 （一）、客戶群體區(qū)域分布情況分析 （二）、目標客戶群體基本情況分析 行業(yè) 規(guī)模 運營狀況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 廣州路片區(qū) 該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但是辦公氛圍和辦公配套設施稍差。該片區(qū)處于山西路商圈，并不是通常的 CBD的區(qū)域，而在片區(qū)中的寫字樓分布較為零散，早期開發(fā)建設的寫字樓項目無論從配套或者服務方面均與 CBD區(qū)域中的項目存在較大的差距。 在 10000 元 /㎡以上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、目標客戶群體分析 經(jīng)過對于設定的客戶的訪談，及相關訪談內(nèi)容收集、整理與分析后，得出天星翠瑯目標客戶群體的以下個體特征與結(jié)論： （一）、客戶群體區(qū)域分布情況分析 寫字樓客戶消費與住宅客戶消費有著很大的不同，尤 其是對于區(qū)域的歸屬感與熟悉度的考慮相對弱化，而更為注重的是在同等條件下的辦公方便性與便捷性，因此，天星翠瑯的目標客戶群體就地域分布來說，應該是目前在南京遍布的中小型公司與辦事機構(gòu)。 （二）、目標客戶群體基本情況分析 行業(yè) 因為天星翠瑯項目本身的定位屬于中等偏上的寫字樓項目，因此，這一定位難以符合知名公司或機構(gòu)對于辦公地點對于企業(yè)形象體現(xiàn)的這一要求，因此，知名公司或者對于辦公地點體現(xiàn)的企業(yè)形象關注度過高的企業(yè)難以成為項目的有效客戶群體。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從主要客戶群體面積需求在 100平方米左右的情況分析，購買承受總價一百萬元的總房款是承受的分界點，總價超過 100萬元以后對于購買決定會有很大的影響。在企業(yè)需要辦公地點需要進行更換或者對于企業(yè)的發(fā)展有新的思路時，便于進行后續(xù)處理。 物業(yè)的價格明白。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 = 6716 元 /㎡ 壹空間 （ 647 6800）247。項目加權(quán)分值 金山大廈 （ 647 8600）247。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目標客戶群體形象描述： 企業(yè)為小型私營公司，行業(yè)為新興智力支持型機構(gòu)與駐地辦事處，具有較好的發(fā)展空間。在明確的物業(yè)管理費用公示后反感其他諸多名目的附加費用而造成辦公費用的難以控制，因此，需要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在早期項目價格較低吸引市場關注度的時候會有大部分的投資客戶，這部分客戶預計可以占到 20%左右。在自己進行創(chuàng)業(yè)之前大多數(shù)業(yè)主都在所經(jīng)營的行業(yè)中經(jīng)歷過一段時間的打工過程，有在私營企業(yè)工作一段時間以后對于行業(yè)發(fā)展有所了解時機成熟以后自己創(chuàng)業(yè)，也有在原行業(yè)管理部門政府機構(gòu)進行工作的經(jīng)歷，擁有良好的行業(yè)資源而進行自我的發(fā)展。 運營狀況 企業(yè)經(jīng)過兩年左右的發(fā)展，已經(jīng)度過了企業(yè)的起步發(fā)展期，而逐步轉(zhuǎn)入企業(yè)的成熟成長期。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 電梯： 3 部迅達 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （三）、項目版塊地位分析 在版塊中，蘇寧銀河國際廣場、南京世界貿(mào)易中心、南京置地廣場為領頭項目，該部分項目無論是從項目規(guī)模、整體規(guī)劃、配套設施、物業(yè)管理服務等諸方面都在以消費能力較高的行業(yè)知名公司為目標客戶群體，供應價格也都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。另外，還有許多早期的寫字樓目前仍有市場供應，可見在該區(qū)域的需求量雖然很大，但是市場供應量足以滿足，因此，市場并不饑渴。 該地區(qū)的辦公物業(yè)有兩大特點： （ 1）、該區(qū)擁有南京最成熟的商業(yè)配套設施，是買樓辦公人士的首選地段； （ 2）、大量的人流、車流嚴重影響了該區(qū)的交通狀況，同時該區(qū)車位嚴重不足，新建項目的停車問題必須依賴自己解決。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 天星翠瑯市場調(diào)研報告 南京新聯(lián)廣 二零零六年三月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè)成熟度 企業(yè)業(yè)主年齡 企業(yè)人員構(gòu)成 （三）、目標客戶群體購買需求分析 購買用途分析 購買承受力分析