【正文】 = 6716 元 /㎡ 壹空間 （ 647 6800）247。項(xiàng)目加權(quán)分值 金山大廈 （ 647 8600）247。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目標(biāo)客戶群體形象描述： 企業(yè)為小型私營(yíng)公司，行業(yè)為新興智力支持型機(jī)構(gòu)與駐地辦事處，具有較好的發(fā)展空間。 物業(yè)的價(jià)格明白。在明確的物業(yè)管理費(fèi)用公示后反感其他諸多名目的附加費(fèi)用而造成辦公費(fèi)用的難以控制，因此，需要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在企業(yè)需要辦公地點(diǎn)需要進(jìn)行更換或者對(duì)于企業(yè)的發(fā)展有新的思路時(shí)，便于進(jìn)行后續(xù)處理。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從主要客戶群體面積需求在 100平方米左右的情況分析，購(gòu)買承受總價(jià)一百萬元的總房款是承受的分界點(diǎn)，總價(jià)超過 100萬元以后對(duì)于購(gòu)買決定會(huì)有很大的影響。在早期項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低吸引市場(chǎng)關(guān)注度的時(shí)候會(huì)有大部分的投資客戶，這部分客戶預(yù)計(jì)可以占到 20%左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在自己進(jìn)行創(chuàng)業(yè)之前大多數(shù)業(yè)主都在所經(jīng)營(yíng)的行業(yè)中經(jīng)歷過一段時(shí)間的打工過程，有在私營(yíng)企業(yè)工作一段時(shí)間以后對(duì)于行業(yè)發(fā)展有所了解時(shí)機(jī)成熟以后自己創(chuàng)業(yè)，也有在原行業(yè)管理部門政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作的經(jīng)歷，擁有良好的行業(yè)資源而進(jìn)行自我的發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 運(yùn)營(yíng)狀況 企業(yè)經(jīng)過兩年左右的發(fā)展，已經(jīng)度過了企業(yè)的起步發(fā)展期，而逐步轉(zhuǎn)入企業(yè)的成熟成長(zhǎng)期。 （二）、目標(biāo)客戶群體基本情況分析 行業(yè) 因?yàn)樘煨谴洮橅?xiàng)目本身的定位屬于中等偏上的寫字樓項(xiàng)目，因此，這一定位難以符合知名公司或機(jī)構(gòu)對(duì)于辦公地點(diǎn)對(duì)于企業(yè)形象體現(xiàn)的這一要求，因此，知名公司或者對(duì)于辦公地點(diǎn)體現(xiàn)的企業(yè)形象關(guān)注度過高的企業(yè)難以成為項(xiàng)目的有效客戶群體。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、目標(biāo)客戶群體分析 經(jīng)過對(duì)于設(shè)定的客戶的訪談，及相關(guān)訪談內(nèi)容收集、整理與分析后，得出天星翠瑯目標(biāo)客戶群體的以下個(gè)體特征與結(jié)論： （一）、客戶群體區(qū)域分布情況分析 寫字樓客戶消費(fèi)與住宅客戶消費(fèi)有著很大的不同，尤 其是對(duì)于區(qū)域的歸屬感與熟悉度的考慮相對(duì)弱化，而更為注重的是在同等條件下的辦公方便性與便捷性，因此，天星翠瑯的目標(biāo)客戶群體就地域分布來說，應(yīng)該是目前在南京遍布的中小型公司與辦事機(jī)構(gòu)。 電梯： 3 部迅達(dá) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在 10000 元 /㎡以上。 （三）、項(xiàng)目版塊地位分析 在版塊中，蘇寧銀河國(guó)際廣場(chǎng)、南京世界貿(mào)易中心、南京置地廣場(chǎng)為領(lǐng)頭項(xiàng)目，該部分項(xiàng)目無論是從項(xiàng)目規(guī)模、整體規(guī)劃、配套設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)等諸方面都在以消費(fèi)能力較高的行業(yè)知名公司為目標(biāo)客戶群體，供應(yīng)價(jià)格也都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。該片區(qū)處于山西路商圈，并不是通常的 CBD的區(qū)域，而在片區(qū)中的寫字樓分布較為零散，早期開發(fā)建設(shè)的寫字樓項(xiàng)目無論從配套或者服務(wù)方面均與 CBD區(qū)域中的項(xiàng)目存在較大的差距。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 廣州路片區(qū) 該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但是辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。另外，還有許多早期的寫字樓目前仍有市場(chǎng)供應(yīng)，可見在該區(qū)域的需求量雖然很大，但是市場(chǎng)供應(yīng)量足以滿足，因此，市場(chǎng)并不饑渴。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 該地區(qū)的辦公物業(yè)有兩大特點(diǎn)： （ 1）、該區(qū)擁有南京最成熟的商業(yè)配套設(shè)施，是買樓辦公人士的首選地段； （ 2）、大量的人流、車流嚴(yán)重影響了該區(qū)的交通狀況，同時(shí)該區(qū)車位嚴(yán)重不足，新建項(xiàng)目的停車問題必須依賴自己解決。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 天星翠瑯市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 南京新聯(lián)廣 二零零六年三月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目 錄 寫字樓市場(chǎng)調(diào)研與分析 一、市場(chǎng)情況分析 （一）、市場(chǎng)分版塊情況概述 （二）、項(xiàng)目版塊市場(chǎng)地位分析 （三）、項(xiàng)目版塊地位分析 （四）、市場(chǎng)供應(yīng)量分析 二、目標(biāo)客戶群體分析 （一）、客戶群體區(qū)域分布情況分析 （二）、目標(biāo)客戶群體基本情況分析 行業(yè) 規(guī)模 運(yùn)營(yíng)狀況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè)成熟度 企業(yè)業(yè)主年齡 企業(yè)人員構(gòu)成 （三）、目標(biāo)客戶群體購(gòu)買需求分析 購(gòu)買用途分析 購(gòu)買承受力分析 購(gòu)買迫切性分析 （四）、目標(biāo)客戶群體物業(yè)服務(wù)需求分析 物業(yè)關(guān)注點(diǎn)分析 物業(yè)服務(wù)承受價(jià)格分析 三、價(jià)格分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、市場(chǎng)情況分析 （一）、市場(chǎng)分版塊情況概述 南京近年來開發(fā)的辦公樓地域分布特征較為明顯，主要集中于幾大片區(qū)： 新街口片區(qū)： 以新街口中心廣場(chǎng)為中心的商業(yè)圈，集商場(chǎng)、現(xiàn)代化寫字樓、商務(wù)公寓為一體的密集建筑群體形成了南京的市中心標(biāo)志性建筑群體。 該區(qū)現(xiàn)在主要有以下辦公樓：商貿(mào)世紀(jì)廣場(chǎng)、南京國(guó)際貿(mào)易中心、華泰證券大廈、天豐大廈、隆盛金融廣場(chǎng)、新地陽(yáng)光、金輪大廈、體仁大廈、天時(shí)商貿(mào)中心等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而因?yàn)樾碌捻?xiàng)目的配套及功能的提升，對(duì)于早期建設(shè)的規(guī)劃、配套都相對(duì)較差的項(xiàng)目形成了很大的沖擊，造成了租用客戶的流失。 大行宮片區(qū) 該區(qū)域?yàn)槟暇┬屡d的辦公集中區(qū)域，是新街口片區(qū)的延伸，原有的一些項(xiàng)目的出租出售率都較高，雖然在硬件配套上稍差，但是與新街口的最短直線距離使得片區(qū)的辦公氛圍得到有效的增加和積聚，新的項(xiàng)目最近也集中面市。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但是，由于蘇寧銀河國(guó)際、南京置地廣場(chǎng)、南京世界貿(mào)易中心的開發(fā)建設(shè)，使得區(qū)域的辦公氛圍與形象得到顯著提升，而相對(duì)新街口而言，更為暢通的交通環(huán)境也使得片區(qū)的寫字樓市場(chǎng)具有更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而早期建設(shè)投入使用的項(xiàng)目諸如天環(huán)大廈、金山大廈、匯杰廣場(chǎng)、龍吟廣場(chǎng)、頤和大廈等項(xiàng)目都已經(jīng)售磬或者尚余少量供應(yīng)，而規(guī)劃上市的項(xiàng)目的定位之類都與天星翠瑯項(xiàng)目存在較大的差異，因此不造成實(shí)質(zhì)意義的競(jìng)爭(zhēng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但是，考慮到天星翠瑯項(xiàng)目本身處于山西路商業(yè)圈，而目前在這一區(qū)域也是南京市區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)相對(duì)集中的區(qū)域，所以，以后天星翠瑯的主要客戶群體應(yīng)該是目前在山西路地區(qū)辦公的企業(yè)與機(jī)構(gòu)，因?yàn)樗麄儗?duì)于片區(qū)有了一定的認(rèn)同感，而且在當(dāng)初進(jìn)行辦公地點(diǎn)選擇的時(shí)候也充分的考慮了便捷性與方便性。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 通過這一分析，我們以為天星翠瑯項(xiàng)目的主力目標(biāo)客戶群體應(yīng)該是屬于新興行業(yè)或者智力支持型機(jī)構(gòu)的性質(zhì)，諸如廣告公司、咨詢 公司、旅游公司、事務(wù)所、個(gè)人工作室、貿(mào)易公司等屬于近十年以來新興的行業(yè)加入者。企業(yè)擁有了相對(duì)穩(wěn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 定的業(yè)務(wù)量幷且在逐步上升。 企業(yè)人員構(gòu)成 企業(yè)的辦公人員年齡一般在