【導(dǎo)讀】性經(jīng)濟集會也將其會場設(shè)在上?！瓉碓蕉鄧鴥?nèi)外投資商和企業(yè)的目光。得天獨厚的優(yōu)勢?；仡櫳虾懽謽鞘袌龅陌l(fā)展。于繁榮復(fù)蘇的時期。中原以期通過本報告能令。色鮮明，更具典范效應(yīng)。同時也為本案的營銷。工作開展之步驟與方式作事先提點。最終是否受市場所認(rèn)可，直接關(guān)系到本案的最終銷售狀況。本案周邊的寫字樓供應(yīng)量尚未飽和，還有較大的需求空間；美羅城、東方商廈、第六百貨、太平洋百貨等構(gòu)成上海西部最熱鬧的次商業(yè)中心，徐家匯商圈近幾年寫字樓的租金價格起伏較大，平均租金在96~97年達到。，隨著經(jīng)濟形勢的不斷好轉(zhuǎn)，租金有進一步的上升空間。處于徐家匯區(qū)域邊緣，其租金價格相對于商圈內(nèi)的租金價格低20%左右，所以，甲級寫字樓需求激增，購買行為增加，空置率大幅下降；策相繼出臺，預(yù)計在未來的2020年—2020年將會有很大的供應(yīng)量，化，獲得利潤的最大化。APEC及WTO將給上海寫字樓市場帶來良好的需求機遇；時間相對較長，可能會影響本案在市場中的印象；

　　

【正文】 域，例如古北、黃埔、打浦橋、鎮(zhèn)寧路、南丹路以及浦東等區(qū)域，透過分行內(nèi)部之溝通聯(lián)絡(luò)例如內(nèi)聯(lián)網(wǎng)及傳真等可將項目資料發(fā)至各分行之銷售部。相信各區(qū)域內(nèi)有一定潛力買家對此項目有興趣可透過我司各地分行網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)介而產(chǎn)生銷售。 推廣費用總體分布 報刊類 —— 占總體廣告費用 的 50%計，即約 200 萬： 房地產(chǎn)推廣中不可或缺的推廣手段。樓盤需要通過報刊傳達信息、造勢、創(chuàng)造來電量與來人量。 戶外類費用 —— 占總體廣告費用的 20%計，即約 80 萬：一方面，考慮到 在目 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 29 頁 標(biāo)客戶集中地區(qū)如徐家匯周邊沿線等處設(shè)置燈箱廣告，另一方面，考慮到本案推廣中的實際情況，即周邊開發(fā)項目眾多，而戶外廣告可以吸引周邊高層次看房客戶，可能成為我們的目標(biāo)客戶，且此類廣告最為經(jīng)濟、實效。 制作類與派單 —— 占總體廣告費用的 10%計，即約 40 萬 SP 活動占總體廣告費用的 20%計，即約 80 萬 ：在項目市場銷售期通過適當(dāng)?shù)?SP 活動 ， 擴大樓盤市場影響力，加深目標(biāo)客戶對本案的了解，增強購買信心。 產(chǎn)品與現(xiàn)場完善建議 產(chǎn)品完善建議 由于 1—4 層的裙房商鋪租賃對象對于整幢大廈的品質(zhì)定性和形象輔助有巨大的影響，所以中原建議一樓裙房應(yīng)以銀行和商務(wù)中心為佳，配以大堂簡潔而高檔。二樓裙房應(yīng)以娛樂和健身中心為佳。三樓裙房應(yīng)以餐飲中心為佳。四樓裙房應(yīng)以會議和展覽中心為佳。 在首批客戶入駐后，需忍受必要的成本犧牲或進行合理的成本控制，必須將大樓必要部分試投運行，以滿足客戶基本需求并打響大廈品牌，做到承諾兌現(xiàn)。 中央空調(diào)在第一年運行中可 以延長運行時間， 9:00—22:00，不追加收費；另外 在商務(wù)配套和信息傳遞配套上需完整齊全，為客戶達到最高的工作效率。 在大廈原有的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上力求更上一層樓，向高檔的甲級寫字樓靠近，不僅 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁 共 29 頁 在硬件上，更體現(xiàn)在軟件上。硬件上需特別注意大堂、電梯、隔板等公共部位的裝修品位。軟件上強調(diào)的就是 “服務(wù) ”。 知名物業(yè)管理公司介入，提供最先進的商務(wù)服務(wù)和管理理念，讓業(yè)主賓至如歸。例如：戴德梁行、怡高物業(yè)、 FPD、仲量行等。 . 現(xiàn)場完善 中國最龐大的資料庫下載 售樓處盡快交付使用，至遲 11 月中旬，售樓處還可以作為本案專門的租賃處，以方便客戶租買； 進行樣板商務(wù)房的設(shè)計與裝修，至遲 11 月底完成 專設(shè)一部看房專用電梯 大樓主入口和低層環(huán)境注意整治 物業(yè)管理服務(wù)跟進，至少增加兩名專職保安 售樓處的內(nèi)部包裝 售樓處內(nèi)部的布局和裝潢應(yīng)遵循實用和個性兩大原則。力求營建一種溫馨、祥和、輕松的氛圍，盡量消除客戶進售樓處的“被推銷”的心理障礙。 所謂實用原則就是一切以服務(wù)與銷售作業(yè)為宗旨。由此，室內(nèi)主要物件應(yīng) 包括用于客戶洽談的洽談桌椅，樓盤模型、展現(xiàn)樓盤的燈箱和看板等。在布置這些物件的時候，一是要注意安排客戶進出的線路，使其在入座以前，能隨著銷售人員的引導(dǎo)和講解，對室內(nèi)有益布置的展現(xiàn)樓盤賣點的物件有個大致的瀏覽。二是要創(chuàng)造一個良好的洽談環(huán)境。在客戶坐定以后，銷售人員對樓盤的細細講解過程之中，應(yīng)盡量使客戶沉浸在對樓盤的美好遐想里，而不為一些不良的情況所干擾。為此，明亮的照明、溫暖的環(huán)境和悠揚的背景音樂都是必不可少的。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁 共 29 頁 售樓處內(nèi)部的布局和裝潢的第二大原則是個性原則，這是更高層面的要求。但所有個性的表達，除了為顯示其 出類拔萃外，結(jié)合樓盤賣點依舊是其核心內(nèi)涵。 建議售樓處設(shè)在底層群芳，由于在層高 米以上，給人寬廣的視野，具體分區(qū)如下： 展示區(qū) 建筑沙盤：即樓盤模型，是對樓盤立面效果、周邊環(huán)境、交通網(wǎng)絡(luò)的充分展示，從而達到客戶對樓盤形象和檔次的認(rèn)同。 標(biāo)準(zhǔn)層面模型：由于是施工的原因，了解每一層面的結(jié)構(gòu)狀況往往需要較為 直觀的感覺 ，每一個單元的好壞在模型中最能見分曉。 項目主題概念的看板（掛式）：項目機能看板、銷控板等，展示區(qū)布置于進口左側(cè)。 洽談區(qū) 布置于進口右側(cè)， 3— 4 副桌椅和沙發(fā)，營造溫馨氛圍，避免客戶有被推銷的感 覺。洽談區(qū)直對小區(qū)綠化示范單位，以透明落地玻璃對視。 接待臺 在進門口設(shè)一迎賓臺，由一位禮儀小姐將客戶引入接待區(qū)，即顯出樓盤檔次感，又能使客戶感覺受到充分得尊重。接待區(qū)設(shè)于進口正對部分，布置接待桌與項目 LOGO 墻。 簽約區(qū) 布置于與物業(yè)公司及辦公區(qū)域同一樓層樓。 附：各分布區(qū)域功能與布置細讀 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁 共 29 頁 功能分區(qū) 區(qū)域功能與布置 展示區(qū) 展示物業(yè)的建材、設(shè)備，會所功能、設(shè)施，綠化及建筑特色，物業(yè)規(guī)劃等。 （沙盤區(qū)） 設(shè)置大型物業(yè)總體規(guī)劃沙盤（ 1： 80）及物業(yè)房型剖面模型。 接待區(qū) 設(shè)置 LOGO 墻，接待總臺。 接 待用桌椅及飲水機。 復(fù)印本、傳真機。 共設(shè)三門電話線，一門是客戶回訪線，一門是客戶電話進線及傳真專線。 裝修美觀、寬敞、突顯的物業(yè)品質(zhì)。 音響、電視機。 洽談區(qū) 深度洽談專用。 分隔部分辦公區(qū)域以利專案人員的案場辦公。 分隔出登記區(qū)。 設(shè)禮儀臺，現(xiàn)場抽獎與公布最新銷售訊息。 簽約區(qū) 設(shè)簽約桌椅。 財務(wù)間。 設(shè)有點鈔機等。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁 共 29 頁 實品樣板商務(wù)房 實品樣板商務(wù)房應(yīng)有 2 間樣板房。應(yīng)精裝修 1 套、簡裝修 1 套，以給客戶實際的感受。 樣板房裝修風(fēng)格可以不同，但是同樣要體現(xiàn)精致與全面，可以采用不同的形式來 體現(xiàn)傳統(tǒng)與時尚的結(jié)合。樣板房須裝備有辦公必備的常規(guī)用具及適當(dāng)?shù)难b飾用具，燈光照明通透，并有光影的和諧變化。 配合樣板房裝修，希望能設(shè)立專門由售樓處通往樣板房的看房動線?？捶縿泳€經(jīng)過的大堂、電梯廳均需提高裝修而成為樣板段，給客戶以現(xiàn)房的直觀感受。這樣做的好處是做到精致和品質(zhì)化，消除預(yù)售看房的粗糙感，使客戶產(chǎn)生美好生活的聯(lián)想，形成親和力并加速銷售業(yè)績的提升。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 29 頁 共 29 頁 后記 繼 “住在徐匯 ”之后，徐匯區(qū)將 “辦公在徐匯 ”作為新一輪區(qū)與功能調(diào)整的重點，加 大了商務(wù)樓宇建設(shè)的力度。據(jù)統(tǒng)計，目前徐家輝地區(qū)在建商務(wù)樓宇面積達到 萬平方米，超過該地區(qū)現(xiàn)有商務(wù)樓總量，所以該地區(qū)有望建設(shè)成一個集中商務(wù)區(qū)。