【導(dǎo)讀】結(jié)合羅湖商務(wù)中心的特點(diǎn)并參照相似物業(yè)嘉里中心的客戶(hù)分布，我們認(rèn)為羅湖商務(wù)中心的客戶(hù)群體應(yīng)該以物流貨運(yùn)、商貿(mào)機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)為主力客戶(hù)。倫巴第是意大利的大區(qū)，意大利行政劃分簡(jiǎn)單：國(guó)家>大區(qū)>省>市鎮(zhèn)，意大利的行政區(qū)劃中相當(dāng)于中國(guó)的“省”的被稱(chēng)作?！按髤^(qū)”，全國(guó)共有二十個(gè)大區(qū)。拉齊奧是羅馬所在的大區(qū)；倫巴第大區(qū)的首府是米蘭。米蘭是全球有名的服裝之都，聞名世。界的米蘭國(guó)際服裝節(jié)每年舉辦，米蘭給人一直是代表著時(shí)尚、潮流、前衛(wèi)。倫巴第風(fēng)情即是意大利風(fēng)情的縮影，也是米蘭情調(diào)。主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際品牌化妝品、皮鞋皮具、名表、文具及屈臣氏連鎖店，滿(mǎn)足商務(wù)中心自身的功能需求；主要經(jīng)營(yíng)少女裝、淑女裝、內(nèi)睡衣及商量商務(wù)、休閑男裝；同時(shí)在三樓引進(jìn)比勝客、臺(tái)灣666快餐、哈根達(dá)斯之類(lèi)中高檔飲。食，滿(mǎn)足寫(xiě)字樓工作人員的飲食需求。擬定廣告位、停車(chē)位：視條件提供。

　　

【正文】 品牌競(jìng)爭(zhēng)階段 這是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，不僅賣(mài)房子，更賣(mài)一種情感與文化。通過(guò)品牌的復(fù)制和擴(kuò)張，獲取高附加值，達(dá)到利潤(rùn)的最大化。未來(lái)的房地產(chǎn)將由地域競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展為跨地域，甚至是全國(guó)性的競(jìng)爭(zhēng)，只有擁有品牌的房地產(chǎn)才能消除地域之間的壁壘，輕易的由一個(gè)地域跨入另一個(gè)地域，而沒(méi)有品牌的 房地產(chǎn)將付出沉重的 “ 入場(chǎng)費(fèi) ” ，并且在強(qiáng)勢(shì)品牌的擠壓下，面臨生死存亡的壓力。 2） 品牌核心價(jià)值的設(shè)定 品牌核心價(jià)值是品牌資產(chǎn)的主體部分，它讓消費(fèi)者明確、清晰地識(shí)別并記住品牌的利益點(diǎn)與個(gè)性。定位并全力維護(hù)和宣揚(yáng)品牌核心價(jià)值已成為許多國(guó)際一流品牌的共識(shí)，是創(chuàng)造百年金字招牌的秘訣。 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)品牌，除了極少數(shù)已初步踏上品牌經(jīng)營(yíng)的征程，大部份還不具備品牌的意識(shí)。很多房地產(chǎn)企業(yè)，充其量只能算是名牌，僅僅是知名度較高而已，并不具備品牌的內(nèi)涵。如果有人問(wèn)它們的品牌核心價(jià)值是什么？恐怕大多數(shù)人都難以回答。 絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還停留在賣(mài)產(chǎn)品的階段，翻開(kāi)報(bào)刊雜志，充斥于眼的是千篇一律的信息：位置優(yōu)越、交通方便、環(huán)境優(yōu)美、升值在即等等字眼?？芍?，消費(fèi)者不僅需要物質(zhì)的滿(mǎn)足，同時(shí)需要精神的享受。在這樣一種心理背景下，一些不僅賣(mài)房子，更賣(mài)精神與文化的房地產(chǎn)企業(yè)如萬(wàn)科、碧桂園便脫穎而出。 3）羅湖商務(wù)中心品牌知名度的提升途徑 未來(lái)的時(shí)代是品牌力的時(shí)代，未來(lái)的市場(chǎng)屬于強(qiáng)勢(shì)品牌。 作為好的寫(xiě)字樓，品牌的營(yíng)造直接關(guān)系到未來(lái)的租金的提升、客戶(hù)對(duì)寫(xiě)字樓的檔次認(rèn)同感。羅湖商務(wù)中心作為政府的投資物業(yè)，其影響力直接關(guān)系到招商引資、對(duì)外形 象，因此，羅湖商務(wù)中心只有著眼于長(zhǎng)久，建立起自身的品牌知名度和市場(chǎng)認(rèn)同感，才能帶動(dòng)金色羅湖的宣傳。具體策略： 通過(guò)宣傳推廣建立自己的知名度，包括商業(yè) VI 識(shí)別系統(tǒng)。 通過(guò)品牌主力店的進(jìn)駐提升羅湖商務(wù)中心的品牌知名度。 通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)提升物業(yè)的價(jià)值，形成良好的口碑。 二、規(guī)劃商場(chǎng)業(yè)的 VI導(dǎo)識(shí)系統(tǒng) VI 識(shí)別系統(tǒng)是一種在企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、戰(zhàn)略范圍和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的支配下，運(yùn)用視覺(jué)傳達(dá)方法，通過(guò)企業(yè)識(shí)別的符號(hào)來(lái)展示企業(yè)獨(dú) 特形象的設(shè)計(jì)系統(tǒng)。 當(dāng)人們朝商場(chǎng)走進(jìn)時(shí)，商場(chǎng)的每個(gè)細(xì)節(jié)將引起人們對(duì)商場(chǎng)形象的興趣，良好的商業(yè)形象可以得到公 眾的信賴(lài)，商業(yè)的生存與發(fā)展離不開(kāi)社會(huì)公眾的參與和關(guān)注，離不開(kāi)廣大消費(fèi)著的信賴(lài)與支持。良好的商業(yè)形象會(huì)使和伙伴、顧客慕名上門(mén)，營(yíng)業(yè)額的提高也就成了理所當(dāng)然的事。 商業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)歸根到底是人才競(jìng)爭(zhēng)，良好的商業(yè)形象，使人才有一種優(yōu)越感和自豪感，加之配套系統(tǒng)，因?yàn)閷?dǎo)識(shí)系統(tǒng)是商業(yè)形象的直接傳達(dá)，創(chuàng)造出一種朝氣蓬勃的氣氛，故稱(chēng)為商業(yè)的臉。 商業(yè)進(jìn)行 VI 導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)的一個(gè)最簡(jiǎn)單也是最充分的理由就是每一家商業(yè)機(jī)構(gòu)都需要退席功能自身差異化形象識(shí)別戰(zhàn)略，而品牌形象設(shè)計(jì)是其核心內(nèi)容，這是一項(xiàng)充滿(mǎn)價(jià)值、具有前瞻性的企業(yè)戰(zhàn)略舉措。 羅湖商務(wù)中心和商業(yè)裙樓需要請(qǐng)專(zhuān)業(yè)廣告公司結(jié)合推廣主題進(jìn)行 VI 整合，有效提升品牌。 三、 主力店 的引進(jìn) 1）商業(yè)運(yùn)營(yíng)原則 以主力店帶動(dòng)核心商場(chǎng)，最后盤(pán)活 5層商鋪。 主力店兩個(gè)主要作用： 知名主力店提升整個(gè)商場(chǎng)的形象，從而提升整個(gè)商場(chǎng)的價(jià)值；知名主力店具有較強(qiáng)的市場(chǎng)號(hào)召力，可以吸引和帶動(dòng)大量品牌店和特色店。 2）核心商家方案 主力店 +次主力店（特色店 +品牌店）（多家核心商家） 3層先出租給主力店、特色店及品牌店。 備注：主力店：另稱(chēng)店中店，是具有品牌效應(yīng)的賣(mài)場(chǎng)，通常廣為人知，對(duì)人氣的聚集有非常大的商 業(yè)價(jià)值，比如中信城市廣場(chǎng)的吉之島，香港時(shí)代廣場(chǎng)的瑪莎與蓮卡佛。 3）商場(chǎng)操作組織流程 4）擬招商家（主力店、次主力店） 重點(diǎn)引進(jìn)： 確定核心商場(chǎng)主力店 根據(jù)主力店業(yè)態(tài)選擇 品牌店及特色店 調(diào)整商業(yè)功能分區(qū) 百貨： 巴黎春天、瑪莎、百盛、易初蓮花、新世界、蓮卡佛。 餐飲： 塔可鐘（ TACO BELL） 、 日式料理 、臺(tái)灣 丫島冰沙 、豪享來(lái)、仙蹤林、爵士肉扒、賽百味三明治、 澳拜客 、 加拿大百怡 我們?nèi)虬儇洺芯W(wǎng)絡(luò)資源 百貨類(lèi) ： 瑪莎、新世界、蓮卡佛、先得坊、紫荊城、環(huán)宇百貨、友誼城、百盛、北京燕莎、先施百貨、賽特、臺(tái)灣崇光、巴黎春天。 超市類(lèi) ： 易初蓮花、家樂(lè)福、沃爾瑪社區(qū)店、百佳、華 潤(rùn)萬(wàn)佳、新一佳、歐尚、普爾斯馬特、萬(wàn)家福、屈臣氏。 我們?nèi)蚱放频昃W(wǎng)絡(luò)資源 LEE COOPER adidas 阿迪達(dá)斯 ARMANI JEANS CERRUTI 1881 dunhill ECCO 愛(ài)步 EMPORIO ARMANI ENRICO ESPN 艾仕拜恩 ESPRIT ESPRIT 床品 GIORGIO ARMANI GIVENCHY ICE JEANS JPG LY CHERE MABRUN MAX WINER POLO RALPH LAUERN TB 2 Trakamp。Travel Valafranca VERRI VERSACE Zegna Sport 阿爾巴斯 阿蘭德隆 阿瑞娜 阿索 艾瑞爾斯 艾維爾 愛(ài)琳娜 棉花堡 愛(ài)慕 安姬奧 安莉芳 奧黛莉 奧索卡 澳洲用品 巴黎世家 柏萊喬特 棒球手 寶姿 保羅 貝思卡 比華利保羅 彪馬 博柏利 薄濤 布萊恩 布魯士諾 查理王 袋鼠 戴奧麥 黛安芬 黛比路 德雷尼格 迪爾澳尼 迪克伯爵 東方信一 都本 都彭 都市田園 范思哲 菲尼迪 福山 福特曼 富鋌 高爾夫 觀(guān)奇 浩沙 花花公子 華倫天奴 古柏 姿美 紀(jì)梵希 佳寶 嘉朗 嘉慕倫 箭牌 杰尼亞 金盾 金利來(lái) 緊特利 緊特利 卡貝倫 卡蒂樂(lè) 鱷魚(yú) 卡爾丹頓 卡麥羅 克勞拉爾 朗萊斯 朗萬(wàn) 朗姿 老爺 車(chē) 樂(lè)斯菲斯 利奧拉 林寶堅(jiān)尼 龍浩 旅狐 羅馬世家 馬克波士 瑪莎 瑪絲菲爾 麥德仕 曼妮芬 貓人 蒙迪愛(ài)爾 夢(mèng)麗德 夢(mèng)特嬌 米奇 棉田 名仕 耐克 諾帝卡 歐迪芬 派克蘭帝 皮爾 卡丹 其樂(lè) 企鵝 喬山 喬治賽姆頓 清水世家 熱浪 薩巴帝尼 三和松石 沙馳 神思 勝龍 圣大保羅 圣思 圣雪絨 史黛菲 世王 仕東利 舒雅 水孩兒 斯蒂文 蘇格蘭飛人 塔西尼 騰氏 緹絲丹 天馬 甜姐兒 兔皇 威爾諾 威爾遜 西蒙尼 新秀麗 雪蓮 雅迪斯 雅度夫 雅蘭床品 伊夫 費(fèi)加羅 衣時(shí)態(tài) 尤內(nèi)森 扎內(nèi)蒂 詹尼 卓凡尼 華倫天奴 我們?nèi)蚱放撇惋嬀W(wǎng)絡(luò)資源 百勝?lài)?guó)際飲食集團(tuán) 旗下包括：肯德基 塔可鐘（ TACO BELL） Ａ＆Ｗ（艾德熊） LONG JOHN SILVER’ S 必勝客（ PIZZA HUT） 曼聯(lián) (亞洲 )飲 食 業(yè) 集 團(tuán) 頂呱呱 星巴克咖啡 帕美森（ PARMESAN ） RICOTTA 哈根達(dá)斯 丫島冰沙 豪享來(lái) 德克士 仙蹤林 爵士肉扒 賽百味三明治 樂(lè)杰士 澳拜客 加拿大百怡 日本真鍋 四、物業(yè)管理、商場(chǎng)管理服務(wù)的加強(qiáng) 寫(xiě)字樓、商場(chǎng)的統(tǒng)一管理、服務(wù)的水準(zhǔn)、對(duì)客戶(hù)投訴的處理，與公共關(guān)系的對(duì)接，直接對(duì)經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者產(chǎn)生影響，關(guān)系著客戶(hù)的下一次光臨及租金的提升，所以聘請(qǐng)知名商業(yè)管理公 司對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行管理勢(shì)在必行。 五、 招商推廣工作 1）、商家進(jìn)駐條件 商場(chǎng)交付使用原則： 發(fā)展商負(fù)責(zé)提供消防、電梯、照明、裝修（或商家自己裝修）。 租賃年限：擬定為五年以上，不含免租期。 免租期限：擬定為半年。 押金的確定 租金的確定 擬定租金遞增幅度：每 2年租金遞增 68% 擬定管理費(fèi)： 元 /平方米 擬定管理模式：聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)商家管理公司顧問(wèn)或統(tǒng)一管理，保安、清潔有管理公司負(fù)責(zé)，管理公司對(duì)羅湖區(qū)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)。） 擬定廣告位、停車(chē)位：視條件提供。 2）、經(jīng)營(yíng)管理模式 商鋪進(jìn)行捆綁式招商，實(shí)行連鎖 經(jīng)營(yíng)：統(tǒng)一 VI 標(biāo)識(shí)、統(tǒng)一 Dress Code，統(tǒng)一管理（開(kāi)業(yè)慶典、營(yíng)銷(xiāo)推廣、主題策劃、愛(ài)心捐贈(zèng)等系列活動(dòng)） 商鋪的經(jīng)營(yíng)要特別注意店鋪形象符合我們的商業(yè)整體定位，注意商品質(zhì)量，適時(shí)督導(dǎo)商戶(hù)調(diào)整經(jīng)營(yíng)品種，對(duì)于考核不合格的經(jīng)營(yíng)戶(hù)限期退場(chǎng)。 有效運(yùn)用廣告，分系列、時(shí)段、區(qū)域開(kāi)展多元話(huà)的廣告營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。 因地制宜的配合文化景點(diǎn)，符合商場(chǎng)整體倫巴第風(fēng)情，使之成為商業(yè)的應(yīng)景之作。 3） 租金及租約 核心商家租金 二層為 330 元 /平方米月 三層為 215 元 /平方米月 四層為 140 元 /平方米月 五層為 80 元 /平方 米月 核心商家租約 主力店租約在 1015年之間。 品牌特色店租約在 25 之間。 4）前期招商推廣工作 我們 建議 將 前期 招商工作分三步來(lái)進(jìn)行推廣。 第一步以高屋建瓴之勢(shì)使目標(biāo)群體對(duì)羅湖商務(wù)中心刮目相看，全面而又系統(tǒng)的介紹羅湖商務(wù)中心，使得羅湖商務(wù)中心能夠讓更多的人來(lái)關(guān)注，同時(shí)使本來(lái)熟知的羅湖商務(wù)中心的目標(biāo)群體則感受到羅湖商務(wù)中心即將有大的動(dòng)作推出。 第二步我們?yōu)榱藰?shù)立起 “深圳市首席國(guó)際級(jí)商務(wù)平臺(tái)”之形象，向更多的知道或不知道羅湖商務(wù)中心的目標(biāo)受眾傳遞此種信息，有效的促成猶豫不決的受眾則快速定奪。找專(zhuān) 業(yè)廣告公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 VI形象設(shè)計(jì)和招商推廣設(shè)計(jì)。 第三步則通過(guò)舉行答謝酒會(huì)來(lái)向社會(huì)各界表示謝意與敬意，樹(shù)立好的社會(huì)公眾形象。 我們不是因招商而招商（突破其因招商而招商之瓶頸），我們要首先造一個(gè)勢(shì)，向廣大的目標(biāo)受眾敞開(kāi)心扉，向他們展示羅湖商務(wù)中心的獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念，而受眾則根據(jù)這些理念來(lái)判斷發(fā)展商的實(shí)力、可靠性其發(fā)展?jié)摿Γ瑫r(shí)也可以作為是否去羅湖商務(wù)中心租鋪的決定。 下面是一組 3幅的羅湖商務(wù)中心招商的形象展示廣告（僅供參考） 第一幅以《與眾不同，一定出眾 —— 我有我精彩》為主題作為開(kāi)篇，全面系統(tǒng)的介紹了羅湖商務(wù) 中心的自身的優(yōu)勢(shì)；廣告設(shè)計(jì)上更是考慮到媒體本身的局限（即在有限的雙色中尋找最佳的廣告效果為基礎(chǔ)），廣告主題“與眾不同，一定出眾”特別 突出，圖中尤其是蓋在建筑物上的那個(gè)“ 1” 字與羅湖商務(wù)中心字樣，首先向人們傳達(dá)一種羅湖商務(wù)中心與眾不同的形象，讓他們對(duì)羅湖商務(wù)中心有一個(gè) 羅湖首席國(guó)際商務(wù)平臺(tái)的 印象；同時(shí)， 裙樓倫巴第風(fēng)情國(guó)際名店，全面展示全球吃喝玩樂(lè)最流行、最前衛(wèi)元素， 因?yàn)槲覀兿嘈胖灰碳さ绞鼙姷母杏^(guān)，他們才會(huì)有機(jī)會(huì)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)，來(lái)現(xiàn)場(chǎng)就一定會(huì)對(duì)建筑及配套設(shè)施給予充分的肯定的。 第二篇《即將閃亮登場(chǎng) —— 因你更精彩》，廣告 則重點(diǎn)訴求招商的相關(guān)事項(xiàng)，在廣告設(shè)計(jì)中，采用整版的紅色來(lái)奪人眼球，在文案上我們結(jié)合受眾反映熱烈的情況作了簡(jiǎn)述，形成新聞式的廣告，關(guān)注度中增添一些趣味性。 第三篇《愛(ài)你 =愛(ài)自己 —— 將愛(ài)進(jìn)行到底》將 “ 愛(ài) ” 進(jìn)行了全新的詮釋?zhuān)陌钢兄赋霭l(fā)展商及經(jīng)營(yíng)商之間的結(jié)合是愛(ài)的開(kāi)始，在以后的日子里發(fā)展商將一道與經(jīng)營(yíng)商共同攜手創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，贏得更多的利潤(rùn)，尋求更大的發(fā)展。