【正文】 第三篇《愛你 =愛自己 —— 將愛進行到底》將 “ 愛 ” 進行了全新的詮釋，文案中指出發(fā)展商及經(jīng)營商之間的結(jié)合是愛的開始，在以后的日子里發(fā)展商將一道與經(jīng)營商共同攜手創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，贏得更多的利潤，尋求更大的發(fā)展。 第三步則通過舉行答謝酒會來向社會各界表示謝意與敬意，樹立好的社會公眾形象。 4）前期招商推廣工作 我們 建議 將 前期 招商工作分三步來進行推廣。月 四層為 140 元 /平方米 有效運用廣告，分系列、時段、區(qū)域開展多元話的廣告營銷活動。 免租期限：擬定為半年。 費加羅 衣時態(tài) 尤內(nèi)森 扎內(nèi)蒂 詹尼 卓凡尼 餐飲： 塔可鐘（ TACO BELL） 、 日式料理 、臺灣 丫島冰沙 、豪享來、仙蹤林、爵士肉扒、賽百味三明治、 澳拜客 、 加拿大百怡 我們?nèi)虬儇洺芯W(wǎng)絡(luò)資源 百貨類 ： 瑪莎、新世界、蓮卡佛、先得坊、紫荊城、環(huán)宇百貨、友誼城、百盛、北京燕莎、先施百貨、賽特、臺灣崇光、巴黎春天。 主力店兩個主要作用： 知名主力店提升整個商場的形象，從而提升整個商場的價值；知名主力店具有較強的市場號召力，可以吸引和帶動大量品牌店和特色店。 商業(yè)之間的競爭歸根到底是人才競爭，良好的商業(yè)形象，使人才有一種優(yōu)越感和自豪感，加之配套系統(tǒng)，因為導(dǎo)識系統(tǒng)是商業(yè)形象的直接傳達，創(chuàng)造出一種朝氣蓬勃的氣氛，故稱為商業(yè)的臉。 通過物業(yè)管理服務(wù)提升物業(yè)的價值，形成良好的口碑。 作為好的寫字樓，品牌的營造直接關(guān)系到未來的租金的提升、客戶對寫字樓的檔次認同感。 絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還停留在賣產(chǎn)品的階段，翻開報刊雜志，充斥于眼的是千篇一律的信息：位置優(yōu)越、交通方便、環(huán)境優(yōu)美、升值在即等等字眼。定位并全力維護和宣揚品牌核心價值已成為許多國際一流品牌的共識，是創(chuàng)造百年金字招牌的秘訣。 品牌競爭階段 這是未來房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，不僅賣房子，更賣一種情感與文化。處于這一階段的房地產(chǎn)，非常注重建筑的設(shè)計，園林的規(guī)劃，小區(qū)的布局 。 1）品牌地產(chǎn)的發(fā)展 我國真正意義上的房地產(chǎn)市場自我國對外開放實行市場經(jīng)濟以來開始，在經(jīng)歷了幾番起起落落之后，步入了高速發(fā)展的快車道。 是否會去購物86%14%會不會 第五部分 關(guān)于整體招商的操作策略 一、 羅湖商務(wù)中心品牌知名度 打造 我們所面臨的是一個物質(zhì)生活日益豐富多采，人們消費觀念逐漸多元化的社會。咖啡店和數(shù)碼影城滿足了這種心理需求，同時又不失高雅和休 閑。陳列考究，購物方便，價格適中，薄利廣銷，業(yè)態(tài)定位十分清晰準(zhǔn)確 。而本土商家銅鑼灣和茂業(yè)在深圳商場的發(fā)展和競爭力也是有目共睹的，相關(guān)比例為 %和 %。 行為特征：同上 商務(wù)消費群體。（其興趣、特點見附件一、附件二，掌握了他們的心理，對商家的引進有著決定本項目商業(yè)成敗的作用）。未來寫字樓的人流加上酒店式公寓的住戶將達到 4000 人以上，他們將成為項目固定忠實的消費群體，按一般寫字樓商業(yè)的慣例，由此衍生的商務(wù)人流 將是 4 倍，既接近 16000 人。 商業(yè)單元面積的劃分及組合：建議品牌店從 50—— 200平方米，餐飲從 200500平方米，可以自由組合。 二、功能定位 建議本項目采取多向經(jīng)營定位論證，即采取“商務(wù)、運動、休閑、國際精品名店 ”作為項目可行性較強的定位。我們從國貿(mào)商場的逐步衰弱可以得到充分的證明，因此本項目的商業(yè)一定要有自己的特點，這點可以通過裝修風(fēng)格、產(chǎn)品引進、主力商家特色等方面來實現(xiàn)，結(jié)合本項目的實際 和招商的難易度； 項目定位：（寫字樓）羅湖商務(wù)首席平臺 （商業(yè)）倫巴第風(fēng)情國際名店 倫巴第是意大利的大區(qū)， 意大利行政劃分簡單： 國家 大區(qū) 省 市鎮(zhèn)，意大利的行政區(qū)劃中相當(dāng)于中國的 “省 ”的被稱作“大區(qū) ”，全國共有二十個大區(qū)。 3） 本項目寫字樓 面積劃分 90160平方米，面積適宜，戶型方正實用，對租客具有很強的吸引力。 5） 作 為高層寫字樓，項目裙樓在結(jié)構(gòu)上有過多的梁柱、其中柱對商場的分割有較大的影響。 二、項目劣勢（ W） 1）項目屬于東門商圈的邊緣區(qū)域，項目裙樓面積高達 12000 平方米，純商業(yè)定位或純酒樓均難以實現(xiàn) 25樓的整體消化。度過了 200 2002 年平穩(wěn)上升的時期之后， 2020年經(jīng)歷了一個波谷之后，后市呈上揚態(tài)勢。 第二部分 深圳類比商業(yè)地產(chǎn)分析 在深圳的商業(yè)區(qū)域中，最早的也是最出名的莫過于東門了 ，那是深圳商業(yè)的發(fā)源地，是深圳經(jīng)濟發(fā)展的一個重要結(jié)點，它帶動了羅湖的經(jīng)濟騰飛，也是其繁榮興衰的見證。單個來看，在上述寫字樓里，以江蘇大廈為例，它的客戶中，商貿(mào)機構(gòu)占了 33 家，金融投資占了 27 家，還有一定數(shù)量的中介機構(gòu)和科技類公司。為了對其有更清晰的認識并進一步完善，我們對深圳市南山區(qū)、福田區(qū)和羅湖區(qū)的重點寫字樓進行了調(diào)查。 面對供應(yīng)量持續(xù)增加的壓力，將促使發(fā)展商不斷提升物業(yè)質(zhì)素以增加項目自身競爭力。但是他們對辦公場所的選擇目標(biāo)范圍仍然主要集中在甲級寫字樓。 （ 3）需求特征趨勢 需求特征趨勢表現(xiàn)最為明顯的是外資企業(yè)。 毫無疑問，高新技術(shù)業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)企業(yè)在寫字樓 市場上已占據(jù)主導(dǎo)地位，而且在較長的一段時間內(nèi)，此格局不會改變。此區(qū)域的核心區(qū)是后海路以東的片區(qū)，這里規(guī)劃有近三十六萬平方米的 辦公面積。 從 2020 年公布的土地供應(yīng)計劃及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向中所透出的信息，可以預(yù)見，在未來幾年，市場上寫字樓項目的開發(fā)將大 大放緩。據(jù)悉，政府在未來三年將堅持 “控制增量、盤活存量、集約用地、確保重點 ”的原則。 其中，物流業(yè)、高新技術(shù)業(yè)企業(yè)表現(xiàn)最為搶眼，金融業(yè)企業(yè)、采購次之。從新供應(yīng)看，本年度羅湖區(qū)全新推出的京廣中心以及羅湖商務(wù)中心，今年的租賃情況表現(xiàn)相當(dāng)不俗。 （ 4）價格平穩(wěn)上升 深圳寫字樓租金及售價均平穩(wěn)上升， 2020 年度的租金指數(shù)和售價指數(shù)，分別比同期上升 ％及 ％。 （ 3）短期內(nèi)供應(yīng)增長較快，空置面積增加 在 2020 年度 ， 寫字樓的空置面積高達 萬平方米，同比增長 ％，比去年全年空置量多出逾十萬平方米。 （ 2）需求依然旺盛，但增長速度放緩 甲級寫字樓如地王 、嘉里等占用率均保持在 95％以上。 1） 總體概況 （ 1） 供應(yīng)量放大 在 2020年度，寫字樓新批預(yù)售面積 萬平方米，創(chuàng)下了自 1997年以來的新高，比 2002 年全年 批準(zhǔn)預(yù)售面積多 10萬平方米。市場需求不斷增加，金融、物 流、科技類行業(yè)企業(yè)以及外資企業(yè)表現(xiàn)活躍。 本方案通過解決以上問題，使項目經(jīng)營定位、推 廣策略、推廣細部安排等全方位形成一個整體，將從根本上促進羅湖商業(yè)中心項目招商工作的成功。 我們不是因招商而招商（突破其因招商而招商之瓶頸），我們要首先造一個勢，向廣大的目標(biāo)受眾敞開心扉，向他們展示羅湖商務(wù)中心的獨特的經(jīng)營理念，而受眾則根據(jù)這些理念來判斷發(fā)展商的實力、可靠性其發(fā)展?jié)摿?，同時也可以作為是否去羅湖商務(wù)中心租鋪的決定。 第一步以高屋建瓴之勢使目標(biāo)群體對羅湖商務(wù)中心刮目相看，全面而又系統(tǒng)的介紹羅湖商務(wù)中心，使得羅湖商務(wù)中心能夠讓更多的人來關(guān)注，同時使本來熟知的羅湖商務(wù)中心的目標(biāo)群體則感受到羅湖商務(wù)中心即將有大的動作推出。月 五層為 80 元 /平方米 因地制宜的配合文化景點，符合商場整體倫巴第風(fēng)情，使之成為商業(yè)的應(yīng)景之作。 押金的確定 租金的確定 擬定租金遞增幅度：每 2年租金遞增 38% 擬定管理費： 元 /平方米 擬定管理模式：聘請專業(yè)商家管理公司顧問或統(tǒng)一管理，保安、清潔有管理公司負責(zé)，管理公司對羅湖區(qū)資產(chǎn)管理公司負責(zé)。 費加羅 衣時態(tài) 尤內(nèi)森 扎內(nèi)蒂 詹尼 卓凡尼 餐飲： 塔可鐘（ TACO BELL） 、 日式料理 、臺灣 丫島冰沙 、豪享來、仙蹤林、爵士肉扒、賽百味三明治、 澳拜客 、 加拿大百怡 我們?nèi)虬儇洺芯W(wǎng)絡(luò)資源 百貨類 ： 瑪莎、新世界、蓮卡佛、先得坊、紫荊城、環(huán)宇百貨、友誼城、百盛、北京燕莎、先施百貨、賽特、臺灣崇光、巴黎春天。 主力 店兩個主要作用： 知名主力店提升整個商場的形象，從而提升整個商場的價值；知名主力店具有較強的市場號召力，可以吸引和帶動大量品牌店和特色店。具體策略： 通過宣傳推廣建立自己的知名度，包括商業(yè) VI 識別系統(tǒng)。 因本商業(yè)定位吸引來的東門、周邊消費群體。 公司、企業(yè)高級管理人員。 目標(biāo)客戶 具有小資情結(jié)的寫字樓白領(lǐng)。 功能定位 國際時尚商務(wù)、休閑、購物中心 招商業(yè)態(tài) 規(guī)劃 二樓“國際名品館”： 主要經(jīng)營國際品牌化妝品、皮鞋皮具、名表、文具及屈臣氏連鎖店，滿足商務(wù)中心自身的功能需求； 三樓“時尚潮流館” ： 主要經(jīng)營少女裝、淑女裝、內(nèi)睡衣及商量商務(wù)、休閑男裝；同時在三樓引進比勝客、臺灣 666 快餐、哈根達斯之類中高檔飲食，滿足寫字樓工作人員的飲食需求。 項目定位 （寫字樓）羅湖商務(wù)首席平臺 （商業(yè)）倫巴第風(fēng)情國際名店 倫巴第是意大利的大區(qū)， 意大利行政劃分簡單： 國家 大區(qū) 省 市鎮(zhèn)，意大利的行政區(qū)劃中相當(dāng)于中國的 “省 ”的被稱作“大區(qū) ”，全國共有二十個大區(qū)。拉齊奧是羅馬所在的大區(qū)；倫巴第大區(qū)的首府是米蘭。 四樓“環(huán)球美食坊”： 主要經(jīng)營高級 酒樓、韓國或日本料理、藍山咖啡等，滿足較高檔次的商務(wù)接待及酒店式公寓客戶、企業(yè)高管的餐飲需求； 五樓“運動休閑館” ： 主要配套本大廈的會所功能，同時引進純正的意大利西餐咖啡以及風(fēng)靡深圳的美容纖體館 SPA。行為特征：小資；泡星巴客；穿 CK、 LV；喝藍山咖啡；吃哈根達斯。 行為特征：金領(lǐng)階層，對生活檔次、物質(zhì)有所追求。同 1 羅湖商務(wù)中心品牌知名度的提升途徑 未來的時代是品牌力的時代，未來的市 場屬于強勢品牌。 通過品牌主力店的進駐提升羅湖商務(wù)中心的品牌知名度。 2）核心商家方案 主力店 +次主力店（特色店 +品牌店）（多家核心商家） 3層先出租給主力店、特色店及品牌店。 超市類 ： 易初蓮花、家樂福、沃爾瑪社區(qū)店、百佳、華潤萬佳、新一佳、歐尚、普爾斯馬特、萬家福、屈臣氏。華倫天奴 我們?nèi)蚱放撇惋嬀W(wǎng)絡(luò)資源 百勝國際飲食集團 旗下包括：肯德基 塔可鐘（ TACO BELL） Ａ＆Ｗ（艾德熊） LONG JOHN SILVER’ S 必勝客（ PIZZA HUT） 曼聯(lián) (亞洲 )飲 食 業(yè) 集 團 頂呱呱 星巴克咖啡 帕美森（ PARMESAN ） RICOTTA 哈根達斯 丫島冰 沙 豪享來 德克士 仙蹤林 爵士肉扒 賽百味三明治 樂杰士 澳拜客 加拿大百怡 日本真鍋 商家進駐條件 商場交付使用原則： 發(fā)展商負責(zé)提供消防、電梯、照明、裝修（或商家自己裝修）。） 擬定 廣告位、停車位：視條件提供。 租金及租約 核心商家租金 二層為 330 元 /平方米月 核心商家租約 主力店租約在 1015年之間。 第二步我們?yōu)榱藰淞⑵? “深圳市首席國際級商務(wù)平臺”之形象，向更多的知道或不知道羅湖商務(wù)中心的 目標(biāo)受眾傳遞此種信息，有效的促成猶豫不決的受眾則快速定奪。 前 言 深圳市羅湖物業(yè)經(jīng)營管理公司： 根據(jù)貴司與我司雙方的初步溝通， 結(jié)合羅湖商務(wù)中心的實際情況，就本項目招商策略，我司現(xiàn)提出以下主要意見： 一、通過對寫字樓市場、商業(yè)市場的市場調(diào)研、分析對本項目業(yè)態(tài)規(guī)劃進行準(zhǔn)確定位，以符合商家實際經(jīng)營的需要，符合市場的需要。以下，我司將就以上方面分別闡述我