【正文】 第三篇《愛你 =愛自己 —— 將愛進(jìn)行到底》將 “ 愛 ” 進(jìn)行了全新的詮釋，文案中指出發(fā)展商及經(jīng)營商之間的結(jié)合是愛的開始，在以后的日子里發(fā)展商將一道與經(jīng)營商共同攜手創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，贏得更多的利潤，尋求更大的發(fā)展。 第三步則通過舉行答謝酒會(huì)來向社會(huì)各界表示謝意與敬意，樹立好的社會(huì)公眾形象。 4）前期招商推廣工作 我們 建議 將 前期 招商工作分三步來進(jìn)行推廣。月 四層為 140 元 /平方米 有效運(yùn)用廣告，分系列、時(shí)段、區(qū)域開展多元話的廣告營銷活動(dòng)。 免租期限：擬定為半年。 費(fèi)加羅 衣時(shí)態(tài) 尤內(nèi)森 扎內(nèi)蒂 詹尼 卓凡尼 餐飲： 塔可鐘（ TACO BELL） 、 日式料理 、臺(tái)灣 丫島冰沙 、豪享來、仙蹤林、爵士肉扒、賽百味三明治、 澳拜客 、 加拿大百怡 我們?nèi)虬儇洺芯W(wǎng)絡(luò)資源 百貨類 ： 瑪莎、新世界、蓮卡佛、先得坊、紫荊城、環(huán)宇百貨、友誼城、百盛、北京燕莎、先施百貨、賽特、臺(tái)灣崇光、巴黎春天。 主力店兩個(gè)主要作用： 知名主力店提升整個(gè)商場(chǎng)的形象，從而提升整個(gè)商場(chǎng)的價(jià)值；知名主力店具有較強(qiáng)的市場(chǎng)號(hào)召力，可以吸引和帶動(dòng)大量品牌店和特色店。 商業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)歸根到底是人才競(jìng)爭(zhēng)，良好的商業(yè)形象，使人才有一種優(yōu)越感和自豪感，加之配套系統(tǒng)，因?yàn)閷?dǎo)識(shí)系統(tǒng)是商業(yè)形象的直接傳達(dá)，創(chuàng)造出一種朝氣蓬勃的氣氛，故稱為商業(yè)的臉。 通過物業(yè)管理服務(wù)提升物業(yè)的價(jià)值，形成良好的口碑。 作為好的寫字樓，品牌的營造直接關(guān)系到未來的租金的提升、客戶對(duì)寫字樓的檔次認(rèn)同感。 絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還停留在賣產(chǎn)品的階段，翻開報(bào)刊雜志，充斥于眼的是千篇一律的信息：位置優(yōu)越、交通方便、環(huán)境優(yōu)美、升值在即等等字眼。定位并全力維護(hù)和宣揚(yáng)品牌核心價(jià)值已成為許多國際一流品牌的共識(shí)，是創(chuàng)造百年金字招牌的秘訣。 品牌競(jìng)爭(zhēng)階段 這是未來房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，不僅賣房子，更賣一種情感與文化。處于這一階段的房地產(chǎn)，非常注重建筑的設(shè)計(jì)，園林的規(guī)劃，小區(qū)的布局 。 1）品牌地產(chǎn)的發(fā)展 我國真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)自我國對(duì)外開放實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來開始，在經(jīng)歷了幾番起起落落之后，步入了高速發(fā)展的快車道。 是否會(huì)去購物86%14%會(huì)不會(huì) 第五部分 關(guān)于整體招商的操作策略 一、 羅湖商務(wù)中心品牌知名度 打造 我們所面臨的是一個(gè)物質(zhì)生活日益豐富多采，人們消費(fèi)觀念逐漸多元化的社會(huì)?？Х鹊旰蛿?shù)碼影城滿足了這種心理需求，同時(shí)又不失高雅和休 閑。陳列考究，購物方便，價(jià)格適中，薄利廣銷，業(yè)態(tài)定位十分清晰準(zhǔn)確 。而本土商家銅鑼灣和茂業(yè)在深圳商場(chǎng)的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)力也是有目共睹的，相關(guān)比例為 %和 %。 行為特征：同上 商務(wù)消費(fèi)群體。（其興趣、特點(diǎn)見附件一、附件二，掌握了他們的心理，對(duì)商家的引進(jìn)有著決定本項(xiàng)目商業(yè)成敗的作用）。未來寫字樓的人流加上酒店式公寓的住戶將達(dá)到 4000 人以上，他們將成為項(xiàng)目固定忠實(shí)的消費(fèi)群體，按一般寫字樓商業(yè)的慣例，由此衍生的商務(wù)人流 將是 4 倍，既接近 16000 人。 商業(yè)單元面積的劃分及組合：建議品牌店從 50—— 200平方米，餐飲從 200500平方米，可以自由組合。 二、功能定位 建議本項(xiàng)目采取多向經(jīng)營定位論證，即采取“商務(wù)、運(yùn)動(dòng)、休閑、國際精品名店 ”作為項(xiàng)目可行性較強(qiáng)的定位。我們從國貿(mào)商場(chǎng)的逐步衰弱可以得到充分的證明，因此本項(xiàng)目的商業(yè)一定要有自己的特點(diǎn)，這點(diǎn)可以通過裝修風(fēng)格、產(chǎn)品引進(jìn)、主力商家特色等方面來實(shí)現(xiàn)，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際 和招商的難易度； 項(xiàng)目定位：（寫字樓）羅湖商務(wù)首席平臺(tái) （商業(yè)）倫巴第風(fēng)情國際名店 倫巴第是意大利的大區(qū)， 意大利行政劃分簡單： 國家 大區(qū) 省 市鎮(zhèn)，意大利的行政區(qū)劃中相當(dāng)于中國的 “省 ”的被稱作“大區(qū) ”，全國共有二十個(gè)大區(qū)。 3） 本項(xiàng)目寫字樓 面積劃分 90160平方米，面積適宜，戶型方正實(shí)用，對(duì)租客具有很強(qiáng)的吸引力。 5） 作 為高層寫字樓，項(xiàng)目裙樓在結(jié)構(gòu)上有過多的梁柱、其中柱對(duì)商場(chǎng)的分割有較大的影響。 二、項(xiàng)目劣勢(shì)（ W） 1）項(xiàng)目屬于東門商圈的邊緣區(qū)域，項(xiàng)目裙樓面積高達(dá) 12000 平方米，純商業(yè)定位或純酒樓均難以實(shí)現(xiàn) 25樓的整體消化。度過了 200 2002 年平穩(wěn)上升的時(shí)期之后， 2020年經(jīng)歷了一個(gè)波谷之后，后市呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。 第二部分 深圳類比商業(yè)地產(chǎn)分析 在深圳的商業(yè)區(qū)域中，最早的也是最出名的莫過于東門了 ，那是深圳商業(yè)的發(fā)源地，是深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要結(jié)點(diǎn)，它帶動(dòng)了羅湖的經(jīng)濟(jì)騰飛，也是其繁榮興衰的見證。單個(gè)來看，在上述寫字樓里，以江蘇大廈為例，它的客戶中，商貿(mào)機(jī)構(gòu)占了 33 家，金融投資占了 27 家，還有一定數(shù)量的中介機(jī)構(gòu)和科技類公司。為了對(duì)其有更清晰的認(rèn)識(shí)并進(jìn)一步完善，我們對(duì)深圳市南山區(qū)、福田區(qū)和羅湖區(qū)的重點(diǎn)寫字樓進(jìn)行了調(diào)查。 面對(duì)供應(yīng)量持續(xù)增加的壓力，將促使發(fā)展商不斷提升物業(yè)質(zhì)素以增加項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力。但是他們對(duì)辦公場(chǎng)所的選擇目標(biāo)范圍仍然主要集中在甲級(jí)寫字樓。 （ 3）需求特征趨勢(shì) 需求特征趨勢(shì)表現(xiàn)最為明顯的是外資企業(yè)。 毫無疑問，高新技術(shù)業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)企業(yè)在寫字樓 市場(chǎng)上已占據(jù)主導(dǎo)地位，而且在較長的一段時(shí)間內(nèi)，此格局不會(huì)改變。此區(qū)域的核心區(qū)是后海路以東的片區(qū)，這里規(guī)劃有近三十六萬平方米的 辦公面積。 從 2020 年公布的土地供應(yīng)計(jì)劃及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向中所透出的信息，可以預(yù)見，在未來幾年，市場(chǎng)上寫字樓項(xiàng)目的開發(fā)將大 大放緩。據(jù)悉，政府在未來三年將堅(jiān)持 “控制增量、盤活存量、集約用地、確保重點(diǎn) ”的原則。 其中，物流業(yè)、高新技術(shù)業(yè)企業(yè)表現(xiàn)最為搶眼，金融業(yè)企業(yè)、采購次之。從新供應(yīng)看，本年度羅湖區(qū)全新推出的京廣中心以及羅湖商務(wù)中心，今年的租賃情況表現(xiàn)相當(dāng)不俗。 （ 4）價(jià)格平穩(wěn)上升 深圳寫字樓租金及售價(jià)均平穩(wěn)上升， 2020 年度的租金指數(shù)和售價(jià)指數(shù)，分別比同期上升 ％及 ％。 （ 3）短期內(nèi)供應(yīng)增長較快，空置面積增加 在 2020 年度 ， 寫字樓的空置面積高達(dá) 萬平方米，同比增長 ％，比去年全年空置量多出逾十萬平方米。 （ 2）需求依然旺盛，但增長速度放緩 甲級(jí)寫字樓如地王 、嘉里等占用率均保持在 95％以上。 1） 總體概況 （ 1） 供應(yīng)量放大 在 2020年度，寫字樓新批預(yù)售面積 萬平方米，創(chuàng)下了自 1997年以來的新高，比 2002 年全年 批準(zhǔn)預(yù)售面積多 10萬平方米。市場(chǎng)需求不斷增加，金融、物 流、科技類行業(yè)企業(yè)以及外資企業(yè)表現(xiàn)活躍。 本方案通過解決以上問題，使項(xiàng)目經(jīng)營定位、推 廣策略、推廣細(xì)部安排等全方位形成一個(gè)整體，將從根本上促進(jìn)羅湖商業(yè)中心項(xiàng)目招商工作的成功。 我們不是因招商而招商（突破其因招商而招商之瓶頸），我們要首先造一個(gè)勢(shì)，向廣大的目標(biāo)受眾敞開心扉，向他們展示羅湖商務(wù)中心的獨(dú)特的經(jīng)營理念，而受眾則根據(jù)這些理念來判斷發(fā)展商的實(shí)力、可靠性其發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)也可以作為是否去羅湖商務(wù)中心租鋪的決定。 第一步以高屋建瓴之勢(shì)使目標(biāo)群體對(duì)羅湖商務(wù)中心刮目相看，全面而又系統(tǒng)的介紹羅湖商務(wù)中心，使得羅湖商務(wù)中心能夠讓更多的人來關(guān)注，同時(shí)使本來熟知的羅湖商務(wù)中心的目標(biāo)群體則感受到羅湖商務(wù)中心即將有大的動(dòng)作推出。月 五層為 80 元 /平方米 因地制宜的配合文化景點(diǎn)，符合商場(chǎng)整體倫巴第風(fēng)情，使之成為商業(yè)的應(yīng)景之作。 押金的確定 租金的確定 擬定租金遞增幅度：每 2年租金遞增 38% 擬定管理費(fèi)： 元 /平方米 擬定管理模式：聘請(qǐng)專業(yè)商家管理公司顧問或統(tǒng)一管理，保安、清潔有管理公司負(fù)責(zé)，管理公司對(duì)羅湖區(qū)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)。 費(fèi)加羅 衣時(shí)態(tài) 尤內(nèi)森 扎內(nèi)蒂 詹尼 卓凡尼 餐飲： 塔可鐘（ TACO BELL） 、 日式料理 、臺(tái)灣 丫島冰沙 、豪享來、仙蹤林、爵士肉扒、賽百味三明治、 澳拜客 、 加拿大百怡 我們?nèi)虬儇洺芯W(wǎng)絡(luò)資源 百貨類 ： 瑪莎、新世界、蓮卡佛、先得坊、紫荊城、環(huán)宇百貨、友誼城、百盛、北京燕莎、先施百貨、賽特、臺(tái)灣崇光、巴黎春天。 主力 店兩個(gè)主要作用： 知名主力店提升整個(gè)商場(chǎng)的形象，從而提升整個(gè)商場(chǎng)的價(jià)值；知名主力店具有較強(qiáng)的市場(chǎng)號(hào)召力，可以吸引和帶動(dòng)大量品牌店和特色店。具體策略： 通過宣傳推廣建立自己的知名度，包括商業(yè) VI 識(shí)別系統(tǒng)。 因本商業(yè)定位吸引來的東門、周邊消費(fèi)群體。 公司、企業(yè)高級(jí)管理人員。 目標(biāo)客戶 具有小資情結(jié)的寫字樓白領(lǐng)。 功能定位 國際時(shí)尚商務(wù)、休閑、購物中心 招商業(yè)態(tài) 規(guī)劃 二樓“國際名品館”： 主要經(jīng)營國際品牌化妝品、皮鞋皮具、名表、文具及屈臣氏連鎖店，滿足商務(wù)中心自身的功能需求； 三樓“時(shí)尚潮流館” ： 主要經(jīng)營少女裝、淑女裝、內(nèi)睡衣及商量商務(wù)、休閑男裝；同時(shí)在三樓引進(jìn)比勝客、臺(tái)灣 666 快餐、哈根達(dá)斯之類中高檔飲食，滿足寫字樓工作人員的飲食需求。 項(xiàng)目定位 （寫字樓）羅湖商務(wù)首席平臺(tái) （商業(yè)）倫巴第風(fēng)情國際名店 倫巴第是意大利的大區(qū)， 意大利行政劃分簡單： 國家 大區(qū) 省 市鎮(zhèn)，意大利的行政區(qū)劃中相當(dāng)于中國的 “省 ”的被稱作“大區(qū) ”，全國共有二十個(gè)大區(qū)。拉齊奧是羅馬所在的大區(qū)；倫巴第大區(qū)的首府是米蘭。 四樓“環(huán)球美食坊”： 主要經(jīng)營高級(jí) 酒樓、韓國或日本料理、藍(lán)山咖啡等，滿足較高檔次的商務(wù)接待及酒店式公寓客戶、企業(yè)高管的餐飲需求； 五樓“運(yùn)動(dòng)休閑館” ： 主要配套本大廈的會(huì)所功能，同時(shí)引進(jìn)純正的意大利西餐咖啡以及風(fēng)靡深圳的美容纖體館 SPA。行為特征：小資；泡星巴客；穿 CK、 LV；喝藍(lán)山咖啡；吃哈根達(dá)斯。 行為特征：金領(lǐng)階層，對(duì)生活檔次、物質(zhì)有所追求。同 1 羅湖商務(wù)中心品牌知名度的提升途徑 未來的時(shí)代是品牌力的時(shí)代，未來的市 場(chǎng)屬于強(qiáng)勢(shì)品牌。 通過品牌主力店的進(jìn)駐提升羅湖商務(wù)中心的品牌知名度。 2）核心商家方案 主力店 +次主力店（特色店 +品牌店）（多家核心商家） 3層先出租給主力店、特色店及品牌店。 超市類 ： 易初蓮花、家樂福、沃爾瑪社區(qū)店、百佳、華潤萬佳、新一佳、歐尚、普爾斯馬特、萬家福、屈臣氏。華倫天奴 我們?nèi)蚱放撇惋嬀W(wǎng)絡(luò)資源 百勝國際飲食集團(tuán) 旗下包括：肯德基 塔可鐘（ TACO BELL） Ａ＆Ｗ（艾德熊） LONG JOHN SILVER’ S 必勝客（ PIZZA HUT） 曼聯(lián) (亞洲 )飲 食 業(yè) 集 團(tuán) 頂呱呱 星巴克咖啡 帕美森（ PARMESAN ） RICOTTA 哈根達(dá)斯 丫島冰 沙 豪享來 德克士 仙蹤林 爵士肉扒 賽百味三明治 樂杰士 澳拜客 加拿大百怡 日本真鍋 商家進(jìn)駐條件 商場(chǎng)交付使用原則： 發(fā)展商負(fù)責(zé)提供消防、電梯、照明、裝修（或商家自己裝修）。） 擬定 廣告位、停車位：視條件提供。 租金及租約 核心商家租金 二層為 330 元 /平方米月 核心商家租約 主力店租約在 1015年之間。 第二步我們?yōu)榱藰淞⑵? “深圳市首席國際級(jí)商務(wù)平臺(tái)”之形象，向更多的知道或不知道羅湖商務(wù)中心的 目標(biāo)受眾傳遞此種信息，有效的促成猶豫不決的受眾則快速定奪。 前 言 深圳市羅湖物業(yè)經(jīng)營管理公司： 根據(jù)貴司與我司雙方的初步溝通， 結(jié)合羅湖商務(wù)中心的實(shí)際情況，就本項(xiàng)目招商策略，我司現(xiàn)提出以下主要意見： 一、通過對(duì)寫字樓市場(chǎng)、商業(yè)市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)研、分析對(duì)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行準(zhǔn)確定位，以符合商家實(shí)際經(jīng)營的需要，符合市場(chǎng)的需要。以下，我司將就以上方面分別闡述我