【正文】 劃 二樓“國(guó)際名品館”： 主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際品牌化妝品、皮鞋皮具、名表、文具及屈臣氏連鎖店，滿足商務(wù)中心自身的功能需求； 三樓“時(shí)尚潮流館” ： 主要經(jīng)營(yíng)少女裝、淑女裝、內(nèi)睡衣及商量商務(wù)、休閑男裝；同時(shí)在三樓引進(jìn)比勝客、臺(tái)灣 666 快餐、哈根達(dá)斯之類中高檔飲食，滿足寫字樓工作人員的飲食需求。倫巴第風(fēng)情即是意大利風(fēng)情的縮影，也是米蘭情調(diào)的放大。拉齊奧是羅馬所在的大區(qū)；倫巴第大區(qū)的首府是米蘭。 第四部分 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目定位 一個(gè)品牌的消費(fèi)場(chǎng)所如果缺乏自身的個(gè)性花將難以吸引客戶的再次駐留。 4） 強(qiáng)勁的寫字樓群體、酒店式公寓消費(fèi)群體缺乏一個(gè)飲食、購(gòu)物、休閑的場(chǎng)所，為本項(xiàng)目裙樓帶來(lái)商機(jī)。 2） CEPA 協(xié)議的簽定帶動(dòng)香港免關(guān)稅物品出口內(nèi)地的增大，深圳作為第一站，帶來(lái)寫字樓的新需求。 三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O） 1） 目前深圳新推的寫字樓主要集中在福田，羅湖推出的寫字樓僅有華潤(rùn)中心、世界金融中心、城市天地廣場(chǎng)等幾個(gè)樓盤，羅湖區(qū)文錦渡口岸、羅湖口岸作為聯(lián)系香港的主大門，決定了羅湖進(jìn)出口經(jīng)濟(jì)的龍頭地位不可動(dòng)搖。 4） 項(xiàng)目東西向長(zhǎng)，南北短，通過電梯黑心筒的分割，商場(chǎng)規(guī)劃起來(lái)不夠通透。 2） 外墻為金色玻璃幕墻，商家對(duì)樓體招牌廣告相當(dāng)重視，未來(lái)幕墻進(jìn)行大面積施工有一定的限制。 4） 行政優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目是羅湖區(qū)委重點(diǎn)工程，政府必然在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)中提供更多的優(yōu)惠； 5） 功能優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目集商業(yè)、會(huì)所、酒店式公寓、寫字樓于一體 ，自身具有較大的消費(fèi)人群，其消費(fèi)能力較為強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)未來(lái)的自身消費(fèi)群體可達(dá)到 5000 人以上。 二、類比物 業(yè)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查 項(xiàng)目名稱 茂業(yè)百貨 地理位置 華強(qiáng)北路與深南路交匯 開發(fā)商 茂業(yè)集團(tuán) 經(jīng)營(yíng)主題 上流女人用品 核心商家 天音通訊 經(jīng)營(yíng)模式 完全敞開式 以中高端品牌店為主 規(guī)模（層數(shù)及面積） 11層 每層約 4000平方米 電梯狀況 上海三菱 三個(gè)廂式（ 2客 1貨） 中庭 2部（上下） 人流狀況 人流量大，據(jù)在正門測(cè)算，平均每分鐘經(jīng)過 71個(gè)人（下午 14： 30－ 15： 00） 車位 220個(gè) 消費(fèi)群體 中高收入女性為主 租金水平 110元 /平方米 .月 出租率 100% 物業(yè)管理水平及收費(fèi) 自身 管理 經(jīng)營(yíng)范圍 1 層 璀璨時(shí)尚（珠寶、首飾、皮具、名鞋） 2 層 青春少女館（前衛(wèi)休閑女裝、淑女裝，飾品） 3 層 窈窕淑女館（個(gè)性時(shí)裝、銀飾水晶、手袋） 4 層 佳麗名媛館（精品女裝、職業(yè)裝、內(nèi)衣） 5 層 名流紳士館（正裝、休閑、高爾夫裝） 6 層 魅力休閑館（名包、牛仔裝） 7 層 活力休閑館（運(yùn)動(dòng)服飾、體育器械、戶外用品） 8 層 親子同樂館（嬰幼用品、孕婦用品） 9 層 家居生活館（床上用品、日常家居用品） 10層 美食廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 群星購(gòu)物廣場(chǎng) 地理位置 華強(qiáng)北路與紅荔 路交匯 開發(fā)商 賽格工程實(shí)業(yè)股份有限公司 經(jīng)營(yíng)主題 日常生活用品，時(shí)尚服裝 核心商家 東方表行、百佳超市、吉星樓食府 經(jīng)營(yíng)模式 敞開式，無(wú)人為界線 百貨配以飲食和健身 規(guī)模（商場(chǎng)層數(shù)及面積） 7層，每層約 8000平方米 電梯狀況 上海三菱，兩個(gè)廂式，中庭兩個(gè)扶梯 人流狀況 廣場(chǎng)面積大，人流量多。 和深圳市的整體房租水平相比， 2001－ 2020 年羅湖區(qū)的房租水平呈下降趨勢(shì)。 一、商業(yè)租金發(fā)展趨勢(shì) 2020 年羅湖區(qū)的商業(yè)用房的租金價(jià)格先降后升，總體上保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。 結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)和嘉里中心的客戶分布，應(yīng)該以物流貨運(yùn)、商貿(mào)機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)為主力客戶。再看最高檔的項(xiàng)目 —— 地王大廈來(lái)說(shuō)，其客戶中商貿(mào)機(jī)構(gòu)為最多，有 75家，高科技類公司有 29 家，中介機(jī)構(gòu)也有 10 家，在檔次上，也和本項(xiàng)目有得一比，可以做個(gè)近似的參照。 公交車： 1 1 2 20 10 112. 配套設(shè)施 ： 商場(chǎng)、西餐廳、酒吧 特點(diǎn)： 風(fēng)格：主體雙塔 主體加群樓 顏色：綠色玻璃 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 18734平方米 建筑面積： 高度： 120米 層數(shù)： 68層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 約 400m2 高度：約 25m 電梯 品牌： 三菱 數(shù)量： 24部 各類承租人數(shù)量 物流貨運(yùn)： 5 商貿(mào)： 75 中介咨詢： 5 金融投資： 10 高新科技： 29 物業(yè)管理： 物管公司： 熊谷物業(yè)管理公司 管理費(fèi)用： 35元 / m2 租金價(jià)格 98－ 110元 / m2 出租率 90% 樓宇名稱： 嘉里中心 位置 ： 深圳人民南路 2020號(hào) 交通狀況： 周邊干道： 公交車： 配套設(shè)施 ： 國(guó)貿(mào)商場(chǎng)、沃爾瑪、 友誼城 、 深房百貨 、 各大 銀行及各色高級(jí)食府 、另外自身配備 5層共 13000平方米商場(chǎng) 特點(diǎn)： 風(fēng)格：雄偉挺拔 顏色：銀綠色玻璃幕墻 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 3155平方米 建筑面積： 78000平方米 高度： 層數(shù)： 35層 層高： 走廊寬度： 大堂： 占地面積： 約 400m2 高度：約 6m 電梯 品牌： 富士達(dá) 數(shù)量： 10 各類承租人數(shù)量 物流貨運(yùn)： 33 商貿(mào)： 46 中介咨詢： 11 金融投資： 7 高新科技： 12 物業(yè)管理： 物管公司： 嘉里中心物業(yè) (深圳 )有限公司 管理費(fèi)用： 40元 / m2 租金價(jià)格 95元 / m2 出租率 73% 調(diào)查結(jié)論： 上述調(diào)查結(jié)果中，整體上說(shuō)，這些寫字樓里的客戶群體集中在商貿(mào)機(jī)構(gòu)、金融投資機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)（包括會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、地產(chǎn)咨詢等。 樓宇名稱 ：江蘇大廈 位置 ：益田路與福中一路交匯 交通狀況： 周邊干道：東為益田路，北為紅荔路，南為福中路，西為新洲路 公交車： 1 2 11 21 228. 配套設(shè)施 ： 深發(fā)展銀行、融豐茶餐廳、貴賓樓食府 特點(diǎn)： 風(fēng)格：挺拔雄偉 顏色： 藍(lán)灰色玻璃墻 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 建筑面積： 高度： 208m 層數(shù)： 51層 層高： 3m 走廊寬度： 2m 大堂： 占地面積： 約 500m2 高度：約 10m 電梯 品牌： 上海三菱 數(shù)量： 12部 各類承租人數(shù)量 物流貨運(yùn)： 0 地產(chǎn)商貿(mào)： 33 中介咨詢： 5 金融投資： 27 高新科技： 4 物業(yè)管理： 物管公司： 華鼎物業(yè)管理顧問公司 管理費(fèi)用： 17元 / m2 租金價(jià)格 100元 / m2 出租率 95% 樓宇名稱： 漢唐大廈 位置 ： 華僑城僑城東街南 交通狀況： 周邊干道：南為深南大道 公交車： 11 20 22 22 3 36 453 配套設(shè)施 ： 農(nóng)業(yè)銀行、漢唐證券 特點(diǎn)： 風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格 顏色： 灰色 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 約 1500m2 建筑面積： 約 4萬(wàn) m2 高度：約 90m 層數(shù)： 26層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 約 1500m2 高度：約 6m 電梯 品牌： OTIS 數(shù)量： 7部 各類承租人數(shù)量 物流貨運(yùn)： 1 商貿(mào)： 4 中介咨詢： 4 金融投資： 4 高新科技： 9 物業(yè)管理： 物管公司： 華僑城物業(yè)管理公司 管理費(fèi)用： 25元 / m2 租金價(jià)格 85元 / m2 出租率 85% 樓宇名稱 ： 新聞大廈 位置 ： 深南大道與紅嶺路交匯 交通狀況： 周邊干道：南為深南大道，東為紅嶺路，西為上步中路 公交車： 10 10 11 20 21 1 10 20 K204. 配套設(shè)施 ： 招商銀行、湯森咖啡屋、天音通訊店 特點(diǎn)： 風(fēng)格：挺拔現(xiàn)代 顏色：藍(lán)色玻璃、白色墻體 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 建筑面積： 層數(shù)： 36層 層高： 走廊寬度： 2m 大堂： 占地面積： 300m2 高度： 10m 電梯 品牌： TOSHIBA 數(shù)量： 8部 各類承租人數(shù)量 物流貨運(yùn)： 1 商貿(mào)： 29 中介咨詢： 17 金融投資： 13 高新科技： 20 物業(yè)管理： 物管公司： 新聞大廈物業(yè)管理公司 管理費(fèi)用： 12元 / m2 租金價(jià)格 75元 / m2 出租率 87% 樓宇名稱： 電子科技大廈 位置 ： 深南路與華發(fā)北路交匯處 交通狀況： 周邊干道：南為深南大道，東為華發(fā)北路，西為華強(qiáng)北路，北為振中路 公交車： 10 10 20 20 21 215. 配套設(shè)施 ： 招商銀行、深發(fā)展銀行、中電電子市場(chǎng) 特點(diǎn)： 風(fēng)格：簡(jiǎn)潔明快 顏色：深綠色玻璃、白色墻體 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 建筑面積： 高度： 層數(shù)： 48層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 約 400m2 高度：約 6m 電梯 品牌： Schindler 數(shù)量： 15部 各類承租人數(shù)量 物流貨運(yùn)： 5 商貿(mào)： 75 中介咨詢： 5 金融投資： 10 高新科技： 29 物業(yè)管理： 物管公司： 中電物業(yè)管理公司 管理費(fèi)用： 12元 / m2 租金價(jià)格 75元 / m2 出租率 78% 樓宇名稱： 特區(qū)報(bào)業(yè)大廈 位置 ： 深南大道 交通狀況： 周邊干道：南為深南大道，西為香梅路，東為新洲路，北為新聞路。 三、深圳寫字樓市場(chǎng)調(diào)查分析 對(duì)于此項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)，目前以物流公司、貿(mào)易公司為主，未來(lái)，隨著羅湖商務(wù)中心的品牌推廣，我們對(duì)其目標(biāo)客戶界定了一個(gè)大概的范圍：國(guó)內(nèi)外大型商貿(mào)機(jī)構(gòu)、國(guó)內(nèi)外大型物流公司、國(guó)際采購(gòu)公司、