【正文】 國(guó)際金融機(jī)構(gòu)、以及與國(guó)際貿(mào)易（物流、采購(gòu)）相關(guān)聯(lián)的律師行、會(huì)計(jì)師行、咨詢顧問機(jī)構(gòu)等。明年推向市場(chǎng)的項(xiàng)目，產(chǎn)品的差異性將大大豐富市場(chǎng)的物業(yè)類型組成，在建筑風(fēng)格、產(chǎn)品質(zhì)素、營(yíng)銷手法等方面的表現(xiàn)將精彩紛呈；期望羅湖區(qū)的華潤(rùn)中心、中心區(qū)的九州 創(chuàng)展大廈以及中鐵建福田區(qū)項(xiàng)目等多個(gè)醞釀已久的項(xiàng)目會(huì)給市場(chǎng)帶來驚喜。 隨著深圳中心 “西移 ”，城市區(qū)域功能的分工進(jìn)一步明確，羅湖區(qū)仍將以深圳的商業(yè)、金融、物流中心繼續(xù)吸引國(guó)際客戶進(jìn)駐，金融、物流企業(yè)仍將聚集于此；福田區(qū) 高起點(diǎn)高規(guī)劃的中心區(qū)規(guī)模逐漸成型，區(qū)內(nèi)客戶資源將重新整合；政治、文化、商業(yè)中心的區(qū)域定位，使金融保險(xiǎn)、顧問咨詢、文化傳媒、投資貿(mào)易等客戶特征明顯；南山商業(yè)文化中心是南山區(qū)的核心，深圳的次中心，加上西部通道的建設(shè)，此區(qū)發(fā)展前景良好，但明年各項(xiàng)目仍處于起步階段，暫不會(huì)形成市場(chǎng)熱點(diǎn)。 二、 2020 年深圳寫字樓市場(chǎng)展望 2020 年深圳經(jīng)濟(jì)仍將快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，金融、高新科技、物流將大放異彩， CEPA的實(shí)施，帶動(dòng)了服務(wù)業(yè)的發(fā)展。因此，反映到辦公物業(yè)的需求上，他們更注重物業(yè)的性價(jià)比。他們一邊面臨著企業(yè)的急速擴(kuò)張，而一邊卻要面對(duì)公司對(duì)運(yùn)營(yíng)成本的控制。如果能將這部分租客轉(zhuǎn)化為買家，將是一大豐富的、尚未被市場(chǎng)開發(fā)的原始資源。 值得注意的是，一向慣于只租不買的外資企業(yè)，現(xiàn)已初步出現(xiàn)了購(gòu)買物業(yè)的趨勢(shì)。 （ 2）客戶類型發(fā)展趨勢(shì) 根據(jù)市委、市政府確定的 ″以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為支柱，以先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ) ″的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，深圳市將三大支柱產(chǎn)業(yè)在空間上進(jìn)行合理組織和引導(dǎo)，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶、金融貿(mào)易軸 “兩帶一軸 ”為基本骨架的產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級(jí)。目前，部分已于南山商業(yè)文化中心區(qū)征得地塊的發(fā)展商，已將項(xiàng)目的開發(fā)提上日程。 另外，隨著西部通道工程的啟動(dòng)，以及周邊環(huán)境、配套的進(jìn)一步完善，南山商業(yè)文化中心迎來了良好的開發(fā)機(jī)遇。 但是，由于近年經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，內(nèi)資公司的發(fā)展壯大，外資公司的不斷涌入，大大加速了寫字樓市場(chǎng)的升溫。按規(guī)定，凡屬限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目，原則上不準(zhǔn)新建項(xiàng)目；情況特殊的，須經(jīng)市、區(qū)政府行業(yè)主管部門審核并按規(guī)定程序?qū)徟Ｒ馕吨钲谕恋毓?yīng)已進(jìn)入三年緊縮期。在 2020年深圳市的土地供應(yīng) 計(jì)劃中，明顯體現(xiàn)了一個(gè) “從嚴(yán)控制 ”的原則。而這些企業(yè)中，外資企業(yè)更為活躍。今年在寫字樓市場(chǎng)上，這三大支柱行業(yè)企業(yè)中有錄得多宗大面積的物業(yè)成交記錄，顯示了這幾大行業(yè)的蓬勃發(fā)展給市場(chǎng)直接帶來旺盛的辦公物業(yè)需求。南山高新科技園區(qū)的 TCL 大廈尚未正式入伙，可供出租面積已基本租罄， 出租勢(shì)頭迅猛。 而物業(yè)租賃最為活躍的則是羅湖區(qū)以及南山高新科技園區(qū)。 由于本市寫字樓市場(chǎng)的供求關(guān)系仍屬平衡，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、需求的持續(xù)增旺、產(chǎn)品質(zhì)素的不斷提高以及市場(chǎng)利好消息（如 CEPA、西部通道等）的刺激以及消 費(fèi)者的市場(chǎng)信心增強(qiáng)等幾方面的合力作用下，直接拉動(dòng)了寫字樓售價(jià)的上漲。而 2020 年度就積下的 萬平方米的空置面積，增加了市場(chǎng)消化壓力。 主要是由于中心區(qū)進(jìn)入了供應(yīng) 密集期，雖然需求不斷增加，但項(xiàng)目的集中投放，直接導(dǎo)致了寫字樓空置面積在短期內(nèi)迅速增加。這在一定程度上表明了目前市場(chǎng)需求的旺盛。羅湖區(qū)的京廣中心在擱置多年后重新進(jìn)入市場(chǎng)，以其較高的物業(yè)質(zhì)素和優(yōu)惠的價(jià)格，受到了市場(chǎng)追捧，只用了四個(gè)月時(shí)間，占用率就迅速達(dá)到 50％，租金也一路上揚(yáng)?，F(xiàn)在中心區(qū)的寫字樓項(xiàng)目工程建設(shè)如火如荼，包括中心區(qū)北區(qū)的幾個(gè)超高層項(xiàng)目的啟動(dòng)，這將預(yù)示著未來的市場(chǎng)熱點(diǎn)仍然繼續(xù)在中心區(qū)呈現(xiàn)。新增面積主要集中在福田區(qū)，其中 CBD的深圳國(guó)際商會(huì)中心、時(shí)代金融大廈以及卓越大廈三個(gè)樓盤貢獻(xiàn)了近 20萬平方米的寫字樓面積，占了新增面積的約 ％。但面對(duì)本區(qū)域巨大的后續(xù)供應(yīng)量以及周邊區(qū)域的激烈競(jìng)爭(zhēng)，銷售價(jià)格的提升將受到較大的壓力。區(qū)域方面，羅湖區(qū)依然保持金融商業(yè)中心區(qū)龍頭地位的優(yōu)勢(shì)，作為眾多外資企業(yè)、商業(yè)巨頭的辦公場(chǎng)所首選地，目前錄得多宗大面積成交紀(jì)錄。成交活躍，形勢(shì)喜人。以下，我司將就以上方面分別闡述我司的意見，希望雙方能夠最大限度的達(dá)成一致意見。 三、招商工作著眼于長(zhǎng)久，在確保商家的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，通過知名品牌主力店的引進(jìn)，進(jìn)一步提升羅湖商務(wù)中心的品牌形象，為下一步寫字樓、酒店式公寓、裙樓商業(yè)的租金提升打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 前 言 深圳市羅湖物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司： 根據(jù)貴司與我司雙方的初步溝通， 結(jié)合羅湖商務(wù)中心的實(shí)際情況，就本項(xiàng)目招商策略，我司現(xiàn)提出以下主要意見： 一、通過對(duì)寫字樓市場(chǎng)、商業(yè)市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)研、分析對(duì)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行準(zhǔn)確定位，以符合商家實(shí)際經(jīng)營(yíng)的需要，符合市場(chǎng)的需要。 第三步則通過舉行答謝酒會(huì)來向社會(huì)各界表示謝意與敬意，樹立好的社會(huì)公眾形象。 第二步我們?yōu)榱藰淞⑵? “深圳市首席國(guó)際級(jí)商務(wù)平臺(tái)”之形象，向更多的知道或不知道羅湖商務(wù)中心的 目標(biāo)受眾傳遞此種信息，有效的促成猶豫不決的受眾則快速定奪。 前期招商推廣工作 我們 建議 將 前期 招商工作分三步來進(jìn)行推廣。月 核心商家租約 主力店租約在 1015年之間。月 四層為 140 元 /平方米 租金及租約 核心商家租金 二層為 330 元 /平方米 有效運(yùn)用廣告，分系列、時(shí)段、區(qū)域開展多元話的廣告營(yíng)銷活動(dòng)。） 擬定 廣告位、停車位：視條件提供。 免租期限：擬定為半年。華倫天奴 我們?nèi)蚱放撇惋嬀W(wǎng)絡(luò)資源 百勝國(guó)際飲食集團(tuán) 旗下包括：肯德基 塔可鐘（ TACO BELL） Ａ＆Ｗ（艾德熊） LONG JOHN SILVER’ S 必勝客（ PIZZA HUT） 曼聯(lián) (亞洲 )飲 食 業(yè) 集 團(tuán) 頂呱呱 星巴克咖啡 帕美森（ PARMESAN ） RICOTTA 哈根達(dá)斯 丫島冰 沙 豪享來 德克士 仙蹤林 爵士肉扒 賽百味三明治 樂杰士 澳拜客 加拿大百怡 日本真鍋 商家進(jìn)駐條件 商場(chǎng)交付使用原則： 發(fā)展商負(fù)責(zé)提供消防、電梯、照明、裝修（或商家自己裝修）。Travel Valafranca VERRI VERSACE Zegna Sport 阿爾巴斯 阿蘭德隆 阿瑞娜 阿索 艾瑞爾斯 艾維爾 愛琳娜 棉花堡 愛慕 安姬奧 安莉芳 奧黛莉 奧索卡 澳洲用品 巴黎世家 柏萊喬特 棒球手 寶姿 保羅 貝思卡 比華利保羅 彪馬 博柏利 薄濤 布萊恩 布魯士諾 查理王 袋鼠 戴奧麥 黛安芬 黛比路 德雷尼格 迪爾澳尼 迪克伯爵 東方信一 都本 都彭 都市田園 范思哲 菲尼迪 福山 福 特曼 富鋌 高爾夫 觀奇 浩沙 花花公子 華倫天奴 古柏 姿美 紀(jì)梵希 佳寶 嘉朗 嘉慕倫 箭牌 杰尼亞 金盾 金利來 緊特利 緊特利 卡貝倫 卡蒂樂 鱷魚 卡爾丹頓 卡麥羅 克勞拉爾 朗萊斯 朗萬 朗姿 老爺車 樂斯菲斯 利奧拉 林寶堅(jiān)尼 龍浩 旅狐 羅馬世家 馬克波士 瑪莎 瑪絲菲爾 麥德仕 曼妮芬 貓人 蒙迪愛爾 夢(mèng)麗德 夢(mèng)特嬌 米奇 棉田 名仕 耐克 諾帝卡 歐迪芬 派克蘭帝 皮爾 卡丹 其樂 企鵝 喬山 喬治賽姆頓 清水世家 熱浪 薩巴帝尼 三和松石 沙馳 神思 勝龍 圣大保羅 圣思 圣雪絨 史黛菲 世王 仕東利 舒雅 水孩兒 斯蒂文 蘇格蘭飛人 塔西尼 騰氏 緹絲丹 天馬 甜姐兒 兔皇 威爾諾 威爾遜 西 蒙尼 新秀麗 雪蓮 雅迪斯 雅度夫 雅蘭床品 伊夫 超市類 ： 易初蓮花、家樂福、沃爾瑪社區(qū)店、百佳、華潤(rùn)萬佳、新一佳、歐尚、普爾斯馬特、萬家福、屈臣氏。 3）商場(chǎng)操作組織流程 4）擬招商家（主力店、次主力店） 重點(diǎn)引進(jìn)： 確定核心商場(chǎng)主力店 根據(jù)主力店業(yè)態(tài)選擇 品牌店及特色店 調(diào)整商業(yè)功能分區(qū) 百貨： 巴黎春天、瑪莎、百盛、易初 蓮花、新世界、蓮卡佛。 2）核心商家方案 主力店 +次主力店（特色店 +品牌店）（多家核心商家） 3層先出租給主力店、特色店及品牌店。 主力店 的引進(jìn) 1）商業(yè)運(yùn)營(yíng)原則 以主力店帶動(dòng)核心商場(chǎng)，最后盤活 5層商鋪。 通過品牌主力店的進(jìn)駐提升羅湖商務(wù)中心的品牌知名度。羅湖商務(wù)中心作為政府的投資物業(yè)，其影響力直接關(guān)系到招商引資、對(duì)外形象，因此，羅湖商務(wù)中心只有著眼于長(zhǎng)久，建立起自身的品牌知名度和市場(chǎng)認(rèn)同感，才能帶動(dòng)金色羅湖的宣傳。同 1 羅湖商務(wù)中心品牌知名度的提升途徑 未來的時(shí)代是品牌力的時(shí)代，未來的市 場(chǎng)屬于強(qiáng)勢(shì)品牌。 行為特征：同上 商務(wù)消費(fèi)群體。 行為特征：金領(lǐng)階層，對(duì)生活檔次、物質(zhì)有所追求。（其興趣、特點(diǎn)見附件一、附件二，掌握了他們的心理，對(duì)商家的引進(jìn)有著決定本項(xiàng)目商業(yè)成敗的作用）。行為特征：小資；泡星巴客；穿 CK、 LV；喝藍(lán)山咖啡；吃哈根達(dá)斯。 商業(yè)單元面積的劃分及組合：建議品牌店從 50—— 200平方米，餐飲從 200500平方米，可以自由組合。 四樓“環(huán)球美食坊”： 主要經(jīng)營(yíng)高級(jí) 酒樓、韓國(guó)或日本料理、藍(lán)山咖啡等，滿足較高檔次的商務(wù)接待及酒店式公寓客戶、企業(yè)高管的餐飲需求； 五樓“運(yùn)動(dòng)休閑館” ： 主要配套本大廈的會(huì)所功能，同時(shí)引進(jìn)純正的意大利西餐咖啡以及風(fēng)靡深圳的美容纖體館 SPA。倫巴第風(fēng)情即是意大利風(fēng)情的縮影，也是米蘭情調(diào)的放大。拉齊奧是羅馬所在的大區(qū)；倫巴第大區(qū)的首府是米蘭。 羅湖商務(wù)中心 寫字樓招商策略方案 摘 要 寫字樓客戶群體 結(jié)合羅湖商務(wù)中心的特點(diǎn)并參照相似物業(yè)嘉里中心的客戶分布，我們認(rèn)為羅湖商務(wù)中心的客戶群體應(yīng)該以物流貨運(yùn)、商貿(mào)機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)為主力客戶。 項(xiàng)目定位 （寫字樓）羅湖商務(wù)首席平臺(tái) （商業(yè)）倫巴第風(fēng)情國(guó)際名店 倫巴第是意大利的大區(qū)， 意大利行政劃分簡(jiǎn)單： 國(guó)家 大區(qū) 省 市鎮(zhèn)，意大利的行政區(qū)劃中相當(dāng)于中國(guó)的 “省 ”的被稱作“大區(qū) ”，全國(guó)共有二十個(gè)大區(qū)。 米蘭是全球有名的 服裝之都，聞名世界的米蘭國(guó)際服裝節(jié)每年舉辦，米蘭給人一直是代表著時(shí)尚、潮流、前衛(wèi)。 功能定位 國(guó)際時(shí)尚商務(wù)、休閑、購(gòu)物中心 招商業(yè)態(tài) 規(guī)劃 二樓“國(guó)際名品館”： 主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際品牌化妝品、皮鞋皮具、名表、文具及屈臣氏連鎖店，滿足商務(wù)中心自身的功能需求； 三樓“時(shí)尚潮流館” ： 主要經(jīng)營(yíng)少女裝、淑女裝、內(nèi)睡衣及商量商務(wù)、休閑男裝；同時(shí)在三樓引進(jìn)比勝客、臺(tái)灣 666 快餐、哈根達(dá)斯之類中高檔飲食，滿足寫字樓工作人員的飲食需求。 特別需要說明的是，各區(qū)通過觀光電梯、扶梯進(jìn)行連接，形成 一個(gè)豎筒狀主力店，統(tǒng)籌考慮第一層與三層的垂直交通組織，力 爭(zhēng)使人流從一樓做垂直方向的輸送， 達(dá)到移步換景，功能互補(bǔ)，充分吸引消費(fèi)者進(jìn)行關(guān)聯(lián)性消費(fèi)，形成生