【正文】 生不息的旺場格局。 目標客戶 具有小資情結(jié)的寫字樓白領(lǐng)。一個略顯騷包的群體。 公司、企業(yè)高級管理人員。 企業(yè)、公司老板階層。 因本商業(yè)定位吸引來的東門、周邊消費群體。 作為好的寫字樓，品牌的營造直接關(guān)系到未來的租金的提升、客戶對寫字樓的檔次認同感。具體策略： 通過宣傳推廣建立自己的知名度，包括商業(yè) VI 識別系統(tǒng)。 通過物業(yè)管理服務(wù)提升物業(yè)的價值，形成良好的口碑。 主力 店兩個主要作用： 知名主力店提升整個商場的形象，從而提升整個商場的價值；知名主力店具有較強的市場號召力，可以吸引和帶動大量品牌店和特色店。 備注：主力店：另稱店中店，是具有品牌效應(yīng)的賣場，通常廣為人知，對人氣的聚集有非常大的商業(yè)價值，比如中信城市廣場的吉之島，香港時代廣場的瑪莎與蓮卡佛。 餐飲： 塔可鐘（ TACO BELL） 、 日式料理 、臺灣 丫島冰沙 、豪享來、仙蹤林、爵士肉扒、賽百味三明治、 澳拜客 、 加拿大百怡 我們?nèi)虬儇洺芯W(wǎng)絡(luò)資源 百貨類 ： 瑪莎、新世界、蓮卡佛、先得坊、紫荊城、環(huán)宇百貨、友誼城、百盛、北京燕莎、先施百貨、賽特、臺灣崇光、巴黎春天。 我們?nèi)蚱放频昃W(wǎng)絡(luò)資源 LEE COOPER adidas 阿迪達斯 ARMANI JEANS CERRUTI 1881 dunhill ECCO 愛步 EMPORIO ARMANI ENRICO ESPN 艾仕拜恩 ESPRIT ESPRIT 床品 GIORGIO ARMANI GIVENCHY ICE JEANS JPG LY CHERE MABRUN MAX WINER POLO RALPH LAUERN TB 2 Trakamp。 費加羅 衣時態(tài) 尤內(nèi)森 扎內(nèi)蒂 詹尼 卓凡尼 租賃年限：擬定為五年以上，不含免租期。 押金的確定 租金的確定 擬定租金遞增幅度：每 2年租金遞增 38% 擬定管理費： 元 /平方米 擬定管理模式：聘請專業(yè)商家管理公司顧問或統(tǒng)一管理，保安、清潔有管理公司負責，管理公司對羅湖區(qū)資產(chǎn)管理公司負責。 經(jīng)營管理模式 商鋪進行捆綁式招商，實行連鎖經(jīng)營：統(tǒng)一 VI 標識、統(tǒng)一 Dress Code，統(tǒng)一管理（開業(yè)慶典、營銷推廣、主題策劃、愛心捐贈等系列活動） 商鋪的經(jīng)營要特別注意店鋪形象符合我們的商業(yè)整體定位，注意商品質(zhì)量，適時督導商戶調(diào)整經(jīng)營品種，對于考核不合格的經(jīng)營戶限期退場。 因地制宜的配合文化景點，符合商場整體倫巴第風情，使之成為商業(yè)的應(yīng)景之作。月 三 層為 215 元 /平方米月 五層為 80 元 /平方米 品牌特色店租約在 25 之間。 第一步以高屋建瓴之勢使目標群體對羅湖商務(wù)中心刮目相看，全面而又系統(tǒng)的介紹羅湖商務(wù)中心，使得羅湖商務(wù)中心能夠讓更多的人來關(guān)注，同時使本來熟知的羅湖商務(wù)中心的目標群體則感受到羅湖商務(wù)中心即將有大的動作推出。找專業(yè)廣告公司對項目進行 VI形象設(shè)計和招商推廣設(shè)計。 我們不是因招商而招商（突破其因招商而招商之瓶頸），我們要首先造一個勢，向廣大的目標受眾敞開心扉，向他們展示羅湖商務(wù)中心的獨特的經(jīng)營理念，而受眾則根據(jù)這些理念來判斷發(fā)展商的實力、可靠性其發(fā)展?jié)摿?，同時也可以作為是否去羅湖商務(wù)中心租鋪的決定。 二、通過項目招商進一步健全羅湖商務(wù)中心的配套與功能，滿足整個商務(wù)中心寫字樓和酒店式公寓的自身需求。 本方案通過解決以上問題，使項目經(jīng)營定位、推 廣策略、推廣細部安排等全方位形成一個整體，將從根本上促進羅湖商業(yè)中心項目招商工作的成功。 目 錄 第一部分 深圳寫字樓市場分析 一、 2020 年深圳 寫字樓市場分析 二、 2020 年深圳寫字樓市場展望 三、 深圳寫字樓市場調(diào)查分析 第二部分 深圳類比商業(yè)地產(chǎn)分析 一、 商業(yè)租 金發(fā)展趨勢 二、 類比物業(yè)項目商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查 第三部分 項目 SWOT分析 一、 項目優(yōu)勢（ S） 二、 項目劣勢（ W） 三、 項目機會點（ O） 四、 項目威脅點（ T） 第四部分 項目定位 一、 項目定位 二、 功能定位 三、 招商業(yè)態(tài) 規(guī)劃 四、 客戶定位 第五部分 關(guān)于整體招商的操作策略 一、 羅湖商務(wù)中心品牌知名度 打造 二、 規(guī)劃商業(yè)的 VI 導識系統(tǒng) 三、 主力店 的引進 四、 物業(yè)管理、商場管理服務(wù)的加強 五、 招商推廣工作 第一部分 深圳寫字樓市場分析 一、 2020 年深圳 寫字樓市場分析 本年度寫字樓市場承接去年的升勢，持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。市場需求不斷增加，金融、物 流、科技類行業(yè)企業(yè)以及外資企業(yè)表現(xiàn)活躍。而另一市場熱點是中心區(qū)，隨著規(guī)模的逐漸形成，交通配套不斷完善，本區(qū)域已成為投資熱點，成交量持續(xù)放大，售價保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢。 1） 總體概況 （ 1） 供應(yīng)量放大 在 2020年度，寫字樓新批預(yù)售面積 萬平方米，創(chuàng)下了自 1997年以來的新高，比 2002 年全年 批準預(yù)售面積多 10萬平方米。 由于之前中心區(qū)所開售的樓盤均取得不俗的成績，同時，隨著配套設(shè)施的不斷完善，中心區(qū)已初具規(guī)模，因此，這也促使了其他發(fā)展商加快了開發(fā)的步伐。 （ 2）需求依然旺盛，但增長速度放緩 甲級寫字樓如地王 、嘉里等占用率均保持在 95％以上。在高新科技園區(qū)，寫字樓整體平均占用率達 85％，尤其深南路沿線物業(yè)，占用率高達 90％以上。 （ 3）短期內(nèi)供應(yīng)增長較快，空置面積增加 在 2020 年度 ， 寫字樓的空置面積高達 萬平方米，同比增長 ％，比去年全年空置量多出逾十萬平方米。從 1997年 —2002 年，寫字樓的銷售量平均每年為 萬平方米。 （ 4）價格平穩(wěn)上升 深圳寫字樓租金及售價均平穩(wěn)上升， 2020 年度的租金指數(shù)和售價指數(shù)，分別比同期上升 ％及 ％。 2） 市場熱點 （ 1）區(qū)域熱點 福田區(qū)是 2020年度物業(yè)買賣的絕對熱點區(qū)域，從下表中顯示，本市入選寫字樓銷售排行位列前五位的樓盤共八個，全部位于福田區(qū)，其中有四個是 CBD 物業(yè)，三個是車公廟物業(yè)，一個是華強北物業(yè)。從新供應(yīng)看，本年度羅湖區(qū)全新推出的京廣中心以及羅湖商務(wù)中心，今年的租賃情況表現(xiàn)相當不俗。 （ 2）客戶熱點 深圳市確立了以 “高新技術(shù)業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè) ”為三大支柱產(chǎn)業(yè)以來，經(jīng)過大力推動發(fā)展，目前效果顯著。 其中，物流業(yè)、高新技術(shù)業(yè)企業(yè)表現(xiàn)最為搶眼，金融業(yè)企業(yè)、采購次之。 3） 市場發(fā)展趨勢 （ 1）供應(yīng)趨勢 政府從 2002 年開始已著手控制土地的供應(yīng)計劃。據(jù)悉，政府在未來三年將堅持 “控制增量、盤活存量、集約用地、確保重點 ”的原則。 同時，深圳發(fā)展計劃局于 2020年 6月發(fā)布的《深圳市產(chǎn)業(yè)導向目錄（ 2020－ 2020 年）》中，新建高檔寫字樓被列入限制發(fā)展類。 從 2020 年公布的土地供應(yīng)計劃及產(chǎn)業(yè)導向中所透出的信息，可以預(yù)見，在未來幾年，市場上寫字樓項目的開發(fā)將大 大放緩。而且，部分項目搶占了開發(fā)先機并獲利豐厚，所以，許多早期取得土地使用權(quán)但未開工建設(shè)的發(fā)展商認為時機已到，紛紛開始投入到寫字樓的建設(shè)，加上一些規(guī)劃功能改變的土地所形成的隱形市場的加入，使本市的寫字樓市場在較短的時期內(nèi)再次形成供應(yīng)壓力。此區(qū)域的核心區(qū)是后海路以東的片區(qū)，這里規(guī)劃有近三十六萬平方米的 辦公面積。估計未來一兩年內(nèi)，南山商業(yè)文化中心區(qū)將成為深圳寫字樓市場的另一熱點區(qū)域。 毫無疑問，高新技術(shù)業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)企業(yè)在寫字樓 市場上已占據(jù)主導地位，而且在較長的一段時間內(nèi)，此格局不會改變。這類企業(yè)一般需求面積較大，而且資金充裕；但他們并不會一擲千金單純追求物業(yè)檔次，他們更為注重物業(yè)的質(zhì)素、價格、交通、周邊環(huán)境以及配套。 （ 3）需求特征趨勢 需求特征趨勢表現(xiàn)最為明顯的是外資企業(yè)。所以，這類企業(yè)需求面積大了，但物業(yè)租賃 的總體預(yù)算費用比例卻相對下降了。但是他們對辦公場所的選擇目標范圍仍然主要集中在甲級寫字樓。這些行業(yè)的發(fā)展，大大推動了寫字樓的市場需求。 面對供應(yīng)量持續(xù)增加的壓力，將促使發(fā)展商不斷提升物業(yè)質(zhì)素以增加項目自身競爭力。 而隨著明年底地鐵的開通，地鐵物業(yè)將更吸引市場的關(guān)注。為了對其有更清晰的認識并進一步完善，我們對深圳市南山區(qū)、福田區(qū)和羅湖區(qū)的重點寫字樓進行了調(diào)查。 公交車： 23 23 23 20 2 3 11 30 31 101. 配套設(shè)施 ： 中國 工商銀行深圳灣支行、晶報廣告業(yè)務(wù)部 39F40F為俱樂部，含商務(wù)中心、客房及餐廳（中餐廳、夏威夷西餐廳） 特點： 風格：格調(diào)現(xiàn)代、雄偉 顏色：正面瓦藍色、兩側(cè)綠色玻璃、白色墻體 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標： 占地面積： 4913平方米 建筑面積： 92313平方米 高度： 層數(shù)： 38層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 1000m2 高度： 24m 電梯 品牌： HITACHI（日立） 數(shù)量：東西區(qū)各 7部 各類承租人數(shù)量 物流貨運： 地產(chǎn)商貿(mào)： 14 中介咨詢： 11 金融投資： 22 高新科技： 7 物業(yè)管理： 物管公司： 金風帆物業(yè)管理公司 管理費用： 25元 / m2 租金價格 50－ 110元 / m2 出租率 % 其中 32F空置 33F38F報業(yè)集團自用 樓宇名稱： 地王大廈 位置 ： 深南中路和寶安南路交匯 交 通狀況： 周邊干道：南為深南大道，東為寶安南路，北為解放路。單個來看，在上述寫字樓里，以江蘇大廈為例，它的客戶中，商貿(mào)機構(gòu)占了 33 家，金融投資占了 27 家，還有一定數(shù)量的中介機構(gòu)和科技類公司。還有嘉里中心，內(nèi)部集中了大量的沃爾瑪百貨供應(yīng)商，物流公司達到了 33家，商貿(mào)公司有 46家。 第二部分 深圳類比商業(yè)地產(chǎn)分析 在深圳的商業(yè)區(qū)域中，最早的也是最出名的莫過于東門了 ，那是深圳商業(yè)的發(fā)源地，是深圳經(jīng)濟發(fā)展的一個重要結(jié)點，它帶動了羅湖的經(jīng)濟騰飛，也是其繁榮興衰的見證。其中 2020 年 4季度， 羅湖 區(qū)商業(yè)用房房租指數(shù)為 點，比上期上漲 點，房租環(huán)比上升 %，房租同比下降 %。度過了 200 2002 年平穩(wěn)上升的時期之后， 2020年經(jīng)歷了一個波谷之后，后市呈上揚態(tài)勢。據(jù)測算每分鐘 52人（下午 13： 40－ 14： 10） 車位 699 消費群體 職業(yè)女性和當?shù)鼐用? 租金水平 售價 7500元 /平方米 出租率 100% 物業(yè)管理水平及收費 賽格物業(yè)管理有限公司， /平方米 .月 經(jīng)營范圍 1 層 珠寶、化妝品、名表、精品男裝、皮鞋 2 層 青春、成熟、淑女裝，內(nèi)衣 3 層 百佳超市 4 層 休閑裝、童裝、家居、手袋 5 層 運動服飾、體育器械、戶外用品 6 層 吉星樓食府 7 層 SPA，健身 項目名稱 銅鑼灣百貨（華強北） 地理位置 振中路與華發(fā)北路交匯處 開發(fā)商 深圳市銅鑼灣百貨公司 經(jīng)營主題 百貨 核心商家 品尚品咖啡 經(jīng)營模式 半敞開式，各商家用少部分