某寫字樓裙樓的招商執(zhí)行報告(doc16)-商業(yè)地產(chǎn)-在線瀏覽
2024-10-16 13:24本頁面
【正文】 政府規(guī)劃的福田中心區(qū)彩田路商業(yè)線中心（ 未來中心區(qū)南區(qū)商業(yè)中心一級輻射范圍 ），具有開辦商業(yè)的地理條件和區(qū)域優(yōu)勢，周邊中高檔居民社區(qū)林立，消費資源豐富。 在中心區(qū)及其周邊輻射范圍內(nèi)，隨福華、濱河、中航、下步廟、蓮花山、景田、香蜜湖、石廈南等區(qū)域的成熟，人們就近消費的要求日益強烈，中心區(qū)的商服物業(yè)將出現(xiàn)前所未有商機。 項目位于中心區(qū)商圈的 東南部，屬于該商圈的核心區(qū)域。 區(qū)域商業(yè)概況 C2 區(qū)域主要行業(yè)調(diào)查表： 行業(yè)分析： 區(qū)域內(nèi)的超市百貨業(yè)供需兩旺，而家居裝飾行業(yè)總體處于一個上升階段，五金、家電業(yè)由于沒有專業(yè)細分市場而造成商業(yè)密度太低；就規(guī)模來看，家居裝飾已形成區(qū)域?qū)I(yè)市經(jīng)營種類 店 名 經(jīng)營規(guī)模 (㎡ ) 租金水平 (元 /㎡ ) 商業(yè)飽和度（估算） 平均 趨勢 超市百貨 新一佳 16000 60（整租） 86% 略升 人人樂 12020 60（整租） 65% 平穩(wěn) 家居裝飾 好百年 40000 50（整租） 79% 略升 世紀中心 33000 80（整租） 45% 上升 五金家電 新一佳 500 / 24% 略降 餐飲 麥當勞 300 120（整租） 92% 平穩(wěn) 彩田食街 2300 120（分租） 73% 下降 ————————————————————— 第 5 頁共 16 頁 —————————————————— 場環(huán)境，商業(yè)空間很大，超市百貨隨人口的增加也會有一定的上升空間；餐飲受政府規(guī)劃的影響在商業(yè)供應(yīng)量上有一定的限制，隨即會產(chǎn)生很大的商業(yè)缺口。（ 資料來源：深圳統(tǒng)計局） ? 由于該區(qū)處于城市中心地段，房價房租較高，居民的普遍收入水平較高，消費能力較強。 商業(yè)缺口 商業(yè)缺口相關(guān)指標有商業(yè)飽和度、有效需求和有效供給，結(jié)合 C2 估算如下： 項目 飽和度 有效供給 有效需求 商業(yè)缺口值 超 市百貨 89 92 3 家居裝飾 84 97 13 五金家電 48 52 4 餐 飲 61 78 17 商業(yè)缺口示意圖商業(yè)利潤商業(yè)規(guī)模供應(yīng)曲線需求曲線飽 和點 有效需求 商業(yè)缺口 ————————————————————— 第 6 頁共 16 頁 —————————————————— 商業(yè)缺口明顯地出現(xiàn)在家居裝飾和餐飲行業(yè)，用地的性質(zhì)排除了餐飲的可能，家居裝飾是缺口特征最明顯的相關(guān)行業(yè)。 ————————————————————— 第 7 頁共 16 頁 —————————————————— 第二部分 項目定位 定位原則 商業(yè)定位原則須考慮一般原則和個例原則。有效是商業(yè)運作的重點難點，具體可表現(xiàn)為商場的經(jīng)營利潤率高低。 C3 業(yè)態(tài)對比表： 業(yè) 態(tài)定 位 選址要求 商品結(jié)構(gòu) 規(guī)模結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式 目 標 客 戶 專業(yè) 商場 交通要道、商業(yè)中心區(qū)、開闊空地 體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、主營商品占經(jīng)營商品的 90％ 面積 5， 000~20， 000 ㎡，其他需根據(jù)經(jīng)營類別作出具體要求，要求空間開闊 采取定價銷售和開架銷售， 統(tǒng)一采購倉儲式銷售、 品牌具有自已的特色 就近消費和專業(yè)細分顧客群 GMS（ 綜合超市） 居民區(qū)、商業(yè)區(qū)、交通要道 以購買次數(shù)多 和重復(fù)消費 的商品為主 面積 7， 000~15， 000 以上，柱與柱之間需在 8米以上，縱深 60 米，凈樓高 5 米以上 采取自選銷售方式 10 分鐘左右到達的居民 從上表可以清晰的看出，專業(yè)市場的特征要求與本商場的外部因素相關(guān)度高于流行的超市定 位。 功能規(guī)劃 在商場不能引進成熟的賣場品牌的條件下 ，即商場自行進行經(jīng)營管理的情況下，本案有必要對商場進行初步的功能規(guī)劃，具體規(guī)劃如下
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