【正文】 墻體隔開， 品牌店與休閑場所并立，文化營銷 規(guī)模（商場層數及面積） 共 5層，每層 2000平方 米 電梯狀況 品牌 Schindler，共 3部廂式，中庭 2部扶梯 人流狀況 人流量較大，據測算每分鐘經過正門處 44個（ 13： 00－ 13： 30） 消費群體 追求時尚和潮流的中等收入群體 交通便利度 正門前兩條道路較狹窄，但同時車流量不大，故能經常保持暢通 租金水平 150元 /平方米 .月 出租率 將近 100% 經營范圍 1 層 A：化妝品、鐘表、珠寶 B：皮鞋、箱包、品牌男裝 C：品牌男裝、特色精品 2 層 A：品牌女裝、飾品 B：同 A C：咖啡地帶、會所、老公寄存處 3 層 A：淑女裝、成熟女裝 B：同 A C：內衣、健身器、家居服 4 層 A：休閑裝 B：同 A C：床上家居、兒童用品、汽車、美容、攝影 5 層 A：運動服飾、體育器材、戶外用品 B：同 A C：圖書、音像、數碼、 MTV工作室 項目名稱 中信城市廣場 地理位置 深南中路與上步路交叉口 開發(fā)商 中信地產 經營主題 高檔服裝 核心商家 西武、吉之島、星巴克 經營模式 品牌店加店中店 規(guī)模（商場層數及面積） 地下一層，約 8000平方米 地上西 8層，東 5層，每層約 3000平方米 電梯狀況 共 28部手扶電梯， 4部觀光電梯 人流狀況 廣 場面積大，周末人流量多，據測每分鐘經過星巴克咖啡店 30人（上午 9： 40－ 10： 10） 消費群體 中高收入群體、旅游觀光人群 車位 600 物業(yè)管理水平及 收費 中信物業(yè)管理公司， 30元 /平方米 . 月 租金水平 80－ 623元 /平方米 .月 出租率 89% 經營范圍 － 1 層 吉之島百貨 1 層 2 層 3 層 西武百貨 4 層 影音美容 5 層 飲食 6 層 第三部分 項目 SWOT分析 在進行項目定位和推廣之前，項目組對本項目以及項目周邊進行了周密而科學的市場調查，并充分挖掘項目的 優(yōu)勢，淡化項目的劣勢從而為項目定位提供最可靠的資料： 一、項目優(yōu)勢（ S） 1）位置優(yōu)勢：項目地處深圳交通主干線深南大道，位于東門商圈和國貿商圈的交集中心，地理位置無與倫比； 2） 規(guī)模優(yōu)勢：項目總建筑面積達近 86000 平米，在目前羅湖寫字樓項目中體量最大的項目，這樣為營造嶄新商務中心提供了最大硬 件條件； 3） 設計優(yōu)勢：項目氣勢磅礴，俊秀挺拔，在羅湖寫字樓的地位名列前茅。 二、項目劣勢（ W） 1）項目屬于東門商圈的邊緣區(qū)域，項目裙樓面積高達 12000 平方米，純商業(yè)定位或純酒樓均難以實現 25樓的整體消化。 3） 由于是政府的資產，羅湖商務中心在前期的招商低調行事，造成物業(yè)在深圳的知名度較低，在引進知名品牌主力店的時候將受到商家的質疑。 5） 作 為高層寫字樓，項目裙樓在結構上有過多的梁柱、其中柱對商場的分割有較大的影響?？诎督洕鷰拥奈锪?、貿易企業(yè)對寫字樓的需求，本項目離文錦渡口岸、羅湖口岸咫尺之遙，對該類型的企業(yè)具有較強的吸引力。 3） 本項目寫字樓 面積劃分 90160平方米，面積適宜，戶型方正實用，對租客具有很強的吸引力。 四、項目威脅點（ T） 1）東門健全的商業(yè)、休閑配套將吸引部分的消費者。我們從國貿商場的逐步衰弱可以得到充分的證明，因此本項目的商業(yè)一定要有自己的特點，這點可以通過裝修風格、產品引進、主力商家特色等方面來實現，結合本項目的實際 和招商的難易度； 項目定位：（寫字樓）羅湖商務首席平臺 （商業(yè)）倫巴第風情國際名店 倫巴第是意大利的大區(qū)， 意大利行政劃分簡單： 國家 大區(qū) 省 市鎮(zhèn)，意大利的行政區(qū)劃中相當于中國的 “省 ”的被稱作“大區(qū) ”，全國共有二十個大區(qū)。 米蘭是全球有名的服裝之都，聞名世界的米蘭國際服裝節(jié)每年舉辦，米蘭給人一直是代表著時尚、潮流、前衛(wèi)。 二、功能定位 建議本項目采取多向經營定位論證，即采取“商務、運動、休閑、國際精品名店 ”作為項目可行性較強的定位。 四樓“環(huán)球美食坊”： 主要經營高級酒樓、韓國或日本料理、藍山咖啡等，滿足較高檔次的商務接待及酒店式公寓 客戶、企業(yè)高管的餐飲需求； 五樓“運動休閑館” ： 主要配套本大廈的會所功能，同時引進純正的意大利西餐咖啡以及風靡深圳的美容纖體館 SPA。 商業(yè)單元面積的劃分及組合：建議品牌店從 50—— 200平方米，餐飲從 200500平方米，可以自由組合。單個來看，以嘉里中心為例，內部集中了大量的沃爾瑪百貨供應商，物流公司達到了 33 家，商貿公司有 46 家。未來寫字樓的人流加上酒店式公寓的住戶將達到 4000 人以上，他們將成為項目固定忠實的消費群體，按一般寫字樓商業(yè)的慣例，由此衍生的商務人流 將是 4 倍，既接近 16000 人。行為特征：小資；泡星巴客；穿 CK、 LV；喝藍山咖啡；吃哈根達斯。（其興趣、特點見附件一、附件二，掌握了他們的心理，對商家的引進有著決定本項目商業(yè)成敗的作用）。 行為特征：金領階層，對生活檔次、物質有所追求。 行為特征：同上 商務消費群體。同 1 2）目標客戶群體分析 針對以上客戶，我們對京廣中 心、國貿大廈、發(fā)展中心大廈、深房廣場等寫字樓作了一個初步的市場調查，通過對 150 名寫字樓員工、管理人員進行下面項問卷調查，我們得到以下結論： ? 經常光顧的商場 從下面分析結果可以看出，被調查人群最常光顧的前五名商場為沃爾瑪、銅鑼灣、茂業(yè)、海雅及山姆會員店。而本土商家銅鑼灣和茂業(yè)在深圳商場的發(fā)展和競爭力也是有目共睹的，相關比例為 %和 %。經常光顧山姆會員店的人群中會員占了絕對優(yōu)勢。陳列考究，購物方便，價格適中，薄利廣銷，業(yè)態(tài)定位十分清晰準確 。西武百貨和新世界百貨緊隨其后。咖啡店和數碼影城滿足了這種心理需求，同時又不失高雅和休 閑。而喜歡西餐廳、日本料理和韓國燒烤的也不在少數，比例均在 %以上。 是否會去購物86%14%會不會 第五部分 關于整體招商的操作策略 一、 羅湖商務中心品牌知名度 打造 我們所面臨的是一個物質生活日益豐富多采，人們消費觀念逐漸多元化的社會。對于房地產而言， 人們的消費已由過去的單純住的需求，轉化為一種對附加值的需求，既不僅僅追求實用，更追求一種享受和自我表現。 1）品牌地產的發(fā)展 我國真正意義上的房地產市場自我國對外開放實行市場經濟以來開始，在經歷了幾番起起落落之后，步入了高速發(fā)展的快車道。李嘉誠曾說過：對于房地產而言，第一重要的是地段，第二重要的是地段，第三重要的還是地段。處于這一階段的房地產，非常注重建筑的設計，園林的規(guī)劃，小區(qū)的布局 。 概念競爭階段 從這一階段的房地產起，不再是單純賣房子，而是提出一種全新的概念和主張，通過這樣一種概念的包裝，達到銷售的目的。 品牌競爭階段 這是未來房地產發(fā)展的趨勢，不僅賣房子，更賣一種情感與文化。未來的房地產將由地域競爭發(fā)展為跨地域，甚至是全國性的競爭，只有擁有品牌的房地產才能消除地域之間的壁壘，輕易的由一個地域跨入另一個地域，而沒有品牌的 房地產將付出沉重的 “ 入場費 ” ，并且在強勢品牌的擠壓下，面臨生死存亡的壓力。定位并全力維護和宣揚品牌核心價值已成為許多國際一流品牌的共識，是創(chuàng)造百年金字招牌的秘訣。很多房地產企業(yè)，充其量只能算是名牌，僅僅是知名度較高而已，并不具備品牌的內涵。 絕大多數房地產企業(yè)還停留在賣產品的階段，翻開報刊雜志，充斥于眼的是千篇一律的信息：位置優(yōu)越、交通方便、環(huán)境優(yōu)美、升值在即等等字眼。在這樣一種心理背景下，一些不僅賣房子，更賣精神與文化的房地產企業(yè)如萬科、碧桂園便脫穎而出。 作為好的寫字樓，品牌的營造直接關系到未來的租金的提升、客戶對寫字樓的檔次認同感。具體策略： 通過宣傳推廣建立自己的知名度，包括商業(yè) VI 識別系統(tǒng)。 通過物業(yè)管理服務提升物業(yè)的價值，形成良好的口碑。 當人們朝商場走進時，商場的每個細節(jié)將引起人們對商場形象的興趣，良好的商業(yè)形象可以得到公 眾的信賴，商業(yè)的生存與發(fā)展離不開社會公眾的參與和關注，離不開廣大消費著的信賴與支持。 商業(yè)之間的競爭歸根到底是人才競爭，良好的商業(yè)形象，使人才有一種優(yōu)越感和自豪感，加之配套系統(tǒng)，因為導識系統(tǒng)是商業(yè)形象的直接傳達，創(chuàng)造出一種朝氣蓬勃的氣氛，故稱為商業(yè)的臉。 羅湖商務中心和商業(yè)裙樓需要請專業(yè)廣告公司結合推廣主題進行 VI 整合，有效提升品牌。 主力店兩個主要作用： 知名主力店提升整個商場的形象，從而提升整個商場的價值；知名主力店具有較強的市場號召力，可以吸引和帶動大量品牌店和特色店。 備注：主力店：另稱店中店，是具有品牌效應的賣場，通常廣為人知，對人氣的聚集有非常大的商 業(yè)價值，比如中信城市廣場的吉之島，香港時代廣場的瑪莎與蓮卡佛。 餐飲： 塔可鐘（ TACO BELL） 、 日式料理 、臺灣 丫島冰沙 、豪享來、仙蹤林、爵士肉扒、賽百味三明治、 澳拜客 、 加拿大百怡 我們全球百貨超市網絡資源 百貨類 ： 瑪莎、新世界、蓮卡佛、先得坊、紫荊城、環(huán)宇百貨、友誼城、百盛、北京燕莎、先施百貨、賽特、臺灣崇光、巴黎春天。 我們全球品牌店網絡資源 LEE COOPER adidas 阿迪達斯 ARMANI JEANS CERRUTI 1881 dunhill ECCO 愛步 EMPORIO ARMANI ENRICO ESPN 艾仕拜恩 ESPRIT ESPRIT 床品 GIORGIO ARMANI GIVENCHY ICE JEANS JPG LY CHERE MABRUN MAX WINER POLO RALPH LAUERN TB 2 Trakamp。 費加羅 衣時態(tài) 尤內森 扎內蒂 詹尼 卓凡尼 五、 招商推廣工作 1）、商家進駐條件 商場交付使用原則： 發(fā)展商負責提供消防、電梯、照明、裝修（或商家自己裝修）。 免租期限：擬定為半年。） 擬定廣告位、停車位：視條件提供。 有效運用廣告，分系列、時段、區(qū)域開展多元話的廣告營銷活動。 3） 租金及租約 核心商家租金 二層為 330 元 /平方米月 四層為 140 元 /平方米月 核心商家租約 主力店租約在 1015年之間。 4）前期招商推廣工作 我們 建議 將 前期 招商工作分三步來進行推廣。 第二步我們?yōu)榱藰淞⑵? “深圳市首席國際級商務平臺”之形象，向更多的知道或不知道羅湖商務中心的目標受眾傳遞此種信息，有效的促成猶豫不決的受眾則快速定奪。 第三步則通過舉行答謝酒會來向社會各界表示謝意與敬意，樹立好的社會公眾形象。 下面是一組 3幅的羅湖商務中心招商的形象展示廣告（僅供參考） 第一幅以《與眾不同，一定出眾 —— 我有我精彩》為主題作為開篇，全面系統(tǒng)的介紹了羅湖商務 中心的自身的優(yōu)勢；廣告設計上更是考慮到媒體本身的局限（即在有限的雙色中尋找最佳的廣告效果為基礎），廣告主題“與眾不同，一定出眾”特別 突出，圖中尤其是蓋在建筑物上的那個“ 1” 字與羅湖商務中心字樣，首先向人們傳達一種羅湖商務中心與眾不同的形象，讓他們對羅湖商務中心有一個 羅湖首席國際商務平臺的 印象；同時， 裙樓倫巴第風情國際名店，全面展示全球吃喝玩樂最流行、最前衛(wèi)元素， 因為我們相信只要刺激到受眾的感觀，他們才會有機會來現場，來現場就一定會對建筑及配套設施給予充分的肯定的。 第三篇《愛你 =愛自己 —— 將愛進行到底》將 “ 愛 ” 進行了全新的詮釋，文案中指出發(fā)展商及經營商之間的結合是愛的開始，在以后的日子里發(fā)展商將一道與經營商共同攜手創(chuàng)造良好的經營環(huán)境，贏得更多的利潤，尋求更大