某寫字樓裙樓的招商執(zhí)行報告(doc16)-商業(yè)地產(chǎn)-文庫吧資料
2024-08-21 13:24本頁面
【正文】 ? 顧客蒞臨 風華盛世 .精品廊家居廣場 完成消費過程的同時，可以完全體驗時尚的家居生活氣息、體驗家居的藝術(shù)表象、體驗顧客至上的感覺。 定位描述和展望 ? 風華盛世 .精品廊家居廣場 是中心區(qū)誕生的又一個專業(yè)商場 ,她的誕生是繼好百年 家居廣場后一種新型消費定位和市場定位的中高檔家居廣場，在業(yè)態(tài)組合上與好百年形成明顯的定位差異。 定位總結(jié) 綜上所述，本項目的核心定位是： 高標準配套 中高檔次消費的時尚生活精品家居專業(yè)商場 定位優(yōu)勢特征： ? 承接了該區(qū)域迅速成長的家居裝修裝飾專業(yè)市場 ? 緊扣了區(qū)域商業(yè)發(fā)展的方向特征 —— 商服物業(yè)經(jīng)營職能的專業(yè)化 ? 強力打造中心區(qū)高檔商業(yè)物業(yè)形象 ? 彰顯項目地段的商業(yè)價值和其保值增值性 ? 符合片區(qū)消費者新時尚高品位消費理念，能引導消費者并強力挖掘拓展市場 潛在消費群 商場命名 a 風華盛世家居廣場 —— 傳統(tǒng)的命名，具有清晰的功能定位，容易記憶，但特色不突出 ————————————————————— 第 10 頁共 16 頁 —————————————————— 一個商場的成功 所需要的 幾方面配 合合 b 風華盛世 .精品廊家居廣場 —— 有時尚、專業(yè)的暗示性，凸顯商場的定位特征，更易記憶。商場不能做大而全的超市，但本案認為其依托項目外部因素的綜合優(yōu)勢，可以成功地把商場推向一個小、精、高檔的專業(yè)商場。 業(yè)態(tài)定位 在本商場的區(qū)位、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、形象、硬設施等外部因素的制約和影響下，本案以專業(yè)商場 為主題業(yè)態(tài)定位，并以 大型綜合超市 （ GMS—— General Merchandise Store）， 專業(yè)家電商場 作為對比或 備選定位。一般原則是所有商業(yè)物業(yè)在進行市場定位時普遍遵循的原則，個例原則是結(jié)合項目特征和區(qū)位商圈特征所符合的原則，具體如下： 一般原則： ? 定位要符合時代和區(qū)域特征 ? 定位應具備稀缺差異性和互補互動性的特點 ? 定位要體現(xiàn)不同因素的贏利性和總體的平衡性 ? 定位要在足夠的市場接納力之內(nèi) 個例原則： ? 與區(qū)域商業(yè)發(fā)展同向 ? 與區(qū)域商業(yè)有效缺口相吻合 ? 以中心區(qū)消費者需求特征為導向并考慮其實際購買力 ? 確保該項目前期營銷推廣的成功及后期 的保值能力和增值空間 項目定位 市場和經(jīng)營定位 市場定位： 中高檔家居 經(jīng)營定位： 家具、家什 為主打經(jīng)營類別定位 —— 如 順電家居廣場 同時以 超市百貨 和 家電 為備選定位 經(jīng)營定位評估對照表 : 類別定位 時代區(qū)域特征 稀缺差異性 互補互動性 贏利性 平衡性 市場接納力 中高檔家居 ○○○○○ ○○○○ ○○○○○ ○○○○○ ○○○○○ ○○○○ 超市百貨 ○○○○ ○○ ○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○○ 家 電 ○○○○ ○○○○○ ○○○○○ ○○○ ○○ ○○○○○ ————————————————————— 第 8 頁共 16 頁 —————————————————— 定位評 估： 中高檔家居的定位是最符合定位一般原則的經(jīng)營定位，并且能 有效 地填補區(qū)域商業(yè)缺口。 商場整體處在一個優(yōu)良的競爭格局中， 地理位置、商場規(guī)模、 商場結(jié)構(gòu)、外立面形象、 硬 件 設 施 、交通 路網(wǎng) 環(huán)境等外部因素 為其定位了一個高起點、高標準的發(fā)展方向。 ? 區(qū)域內(nèi)居民除了收入水平高以外，主要還表現(xiàn)了小資階層的特征，如消費追求時尚、生活富有品位。 區(qū)域居民概況 ? 片區(qū)目前的住宅區(qū)主要有崗廈村、福華新村、辛城花園、萬景花園、 新一佳與好百年的商住樓和港麗豪園（新盤）等，人口規(guī)模大概為：常住人口 38,100 人，暫住人口 萬，總?cè)丝?11～ 14 萬人；其中暫住人口近 72%，總數(shù)不穩(wěn)定，波動大。區(qū)域內(nèi)商業(yè)集中分布在彩田路南段。未來的中心區(qū)商圈，將發(fā)揮其作為整個深圳市中心的流通職能和形象職能，并成為深圳的商業(yè)至高點。 C1 相關點人車日流量表：（ 取 R≤ 50M， 2020/5/29） 調(diào)研點 車流量 人流量 車流特征 人流特征 東側(cè)采田路（ A） 29000 25000 私車、貨車、公交車 本地居民、外來消費者、 路過人流 南側(cè)福華 3 路（ B） 18000 11500 私車、
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