【正文】 格逐漸走高，越來越多的投資者感受到住宅市場(chǎng)的投資壓力。隨著市區(qū)房?jī)r(jià)的不斷上漲，新建住宅小區(qū)的后期管理和配套費(fèi)用的增加，高檔住宅和專業(yè)寫字樓之間的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)正在逐漸消失，一部分自用型的購(gòu)房者會(huì)更加樂于挑選形象和功能都非常完善 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 34 頁 的專業(yè)性寫字樓。 南京不缺乏做生意開公司者，但是，出于節(jié)省費(fèi)用等多種考慮，相當(dāng)一部分企業(yè)寧愿選擇到小區(qū)里租房子開公司設(shè) 辦事處，也不愿意多花錢到寫字樓辦公。 今年年初以來，河西新區(qū)的多項(xiàng)標(biāo)志性建筑已經(jīng)開始進(jìn)行規(guī)劃論證，表明河西新城建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)施階段；同時(shí)，政府部門也加大了該地區(qū)的土地投放力度，今年河西中心區(qū)已經(jīng)有多處住宅和辦公樓性質(zhì)土地進(jìn)入市場(chǎng)，隨著奧體中心的建設(shè)，河西地區(qū)尤其是奧體新城作為政府重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)，必然會(huì)受到更多的政策導(dǎo)向和扶持，新城商務(wù)區(qū)將是南京辦公樓市場(chǎng)的一個(gè)新的重心。 3． 4 隨著寫字樓地區(qū)市場(chǎng)的發(fā)展和城市改造的進(jìn)程，一些新的寫字樓板塊逐漸在市場(chǎng)上出現(xiàn)。市場(chǎng)不再是簡(jiǎn)單的需要寫字樓或者商住樓，新經(jīng)濟(jì)時(shí)代隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、第三產(chǎn)業(yè)的壯大，需求也會(huì)更加多樣。 3． 3 寫字樓產(chǎn)品趨向于多元化 從黃埔大廈的 “新銳科技園 ”的寫字樓概念推出以后，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，南京市的寫字樓市場(chǎng)沒有出現(xiàn)過成功的新型定位和營(yíng)銷概念，一度只能靠光輝燦爛的建筑外形、港臺(tái)影星的形象代言乃至表面商住宣傳、實(shí)際住宅定位的形式來吸引客戶，一些體積龐大的綜合性寫字樓如福鑫國(guó)際大廈、新世界中心更是由于功能冗雜、定位不明，在銷售上一度陷入困境。 3． 2 從南京市的寫字樓銷售狀況來看，存在著明顯的冷熱不均的現(xiàn) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 34 頁 象。 1998 年到 2001 年，南京的寫字樓處于沉寂狀態(tài)，住宅市場(chǎng)唱主角。 1998 年以后，政府加快了住房制度改革，住宅投資的比重逐步上升。這與房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范、舊的住房制度不健全等因素的存在有關(guān)。 1992年以前主要是住宅投資唱主角， 1992 年以后，寫字樓投資在房地產(chǎn)投資中所占的比例逐漸上升。 3．南京市寫字樓市場(chǎng)特征 3． 1 南京市的寫字樓市場(chǎng)比較平淡，其原因和市場(chǎng)投放量過大及產(chǎn)品形式單一有很大關(guān)系。由于在銷的各樓盤具體銷售情況和剩余面積均為估算值，而且對(duì)具體樓盤沒有直接的參考價(jià)值，因此在市場(chǎng)宏觀情況沒有大波動(dòng)的情況下，主要以新增樓盤量作為市場(chǎng)宏觀走勢(shì)的參考。 2． 2 供求情況分析 今年一季度新批上市的辦公樓 萬平方米，綜合樓 萬平方米，營(yíng)業(yè)用房 萬平方米，一季度非住宅（含辦公、綜合、商業(yè)用房） 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 34 頁 合同銷售 352 件，銷售面積 萬平方米，交易金額 億元。 2．南京市寫字樓前景預(yù)測(cè) 2． 1 市場(chǎng)投放量統(tǒng)計(jì) 2． 1． 1 原有地塊統(tǒng)計(jì) 南京置地廣場(chǎng)，洪武北路青石街，甲級(jí)寫字樓，目前處在宣傳階段； 君臨國(guó)際（暫未推出），中山路和廣州路交界處，目 前高檔公寓部分在銷，甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì) 9 月份推出； 同仁大廈，中山路和廣州路交界處，該地塊最近為南京新百購(gòu)得，推出時(shí)間不詳； 長(zhǎng)發(fā)利濟(jì)巷項(xiàng)目和方正律師大廈暫時(shí)沒有推出的計(jì)劃，預(yù)計(jì)要到今年底推出； 南京國(guó)際商城，中央路江蘇展覽館對(duì)面，目前處在前期階段； 新雄獅國(guó)際大廈，珠江路雄獅電子城旁，目前處于前期階段； 2． 1． 2 今年的辦公樓土地投放情況 南京市鼓樓區(qū)中山北路 279 號(hào)，占地面積 平方米，用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公、交通； 碑亭巷鄧府巷地塊，占地面積 平方米，用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公 、二類居??； 鼓樓廣場(chǎng)西北角地塊，占地面積 28745 平方米，用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公、金融、交通綜合用地； 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 34 頁 河西新城區(qū)中心商務(wù) H 地塊，占地面積 平方米，用地性質(zhì)：商務(wù)、辦公； 2． 1． 3 即將推出市場(chǎng)的地塊 長(zhǎng)江路長(zhǎng)江南北貨商店地塊：面積 42000 平方米，中山路中段 科巷地塊：面積 8000 平方米，中山東路和長(zhǎng)白街交匯處 內(nèi)橋地塊：面積 16700 平方米，洪武北路和白下路交匯處東南角 小松濤巷地塊：面積 13300 平方米，太平南路西側(cè) 玄武門地塊：面積 24000 平方米，江蘇展覽館地鐵站邊 小粉橋地塊：面積 3200 平方米，廣州路、珠江路交接處西北側(cè) 新街口地塊：面積 5500 平方米，東方商城南側(cè) 和上海、北京不同，南京的寫字樓主要以銷售為主，包括商貿(mào)、金鷹、華泰、隆盛、華威等，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，供給較大而需求有限，價(jià)格上不去。由于珠江路沿浮橋 ——太平橋地塊的全面拆遷重新建設(shè)，配合沿線的城市改造，政府建設(shè)新的珠江路的思路已經(jīng)開始實(shí) 施，由于珠江路電子一條街在南京經(jīng)濟(jì)格局中的重要性，珠江路沿線面臨的大發(fā)展形勢(shì)是可以預(yù)見的。 1． 5 珠江路和廣州路地區(qū)寫字樓市場(chǎng)情況 珠江路和廣州路地區(qū)的寫字樓市場(chǎng)近年來非?；钴S，隨著珠江路科技一條街的大規(guī)模改造整治，廣州路高校科技園區(qū)的逐漸興起，使該地區(qū)充分具備了商務(wù)辦公的氣氛。隨著曙光電影院和鼓樓百貨商店地塊的拆遷，該地區(qū)作為南京曾經(jīng)的商業(yè)副中心的地位已經(jīng)結(jié)束。初步估計(jì)， 2020 年僅該區(qū)域就有 60 萬平方米以上的寫字樓市場(chǎng)投放量。 目前，新街口寫字樓的發(fā)展重心在大行宮地區(qū)，以在建的長(zhǎng)安國(guó)際中心、國(guó)際貴都、日月大廈為前導(dǎo)，長(zhǎng)發(fā)大廈、方正律師大廈都即將推出，加上德基大廈以及剛剛由長(zhǎng)發(fā)地產(chǎn)拍賣所取得的利濟(jì)巷地塊，配合中山東路改造、總統(tǒng)府改造、南京市圖書館建設(shè)、江寧織造府建設(shè)， 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 34 頁 在短時(shí)間之內(nèi)積聚了非常大的人氣。 1． 3 新街口地區(qū)寫字樓市場(chǎng) 新街口地區(qū)是南京最成熟的寫字樓地區(qū)，是南京的頂級(jí)寫字樓金鷹國(guó)際、華泰證券所在地。 珠江路：新世界中心、長(zhǎng)發(fā)科技、長(zhǎng)發(fā)數(shù)碼、華富、珠江、谷陽世紀(jì)、太平商務(wù)、雄獅國(guó)際。 華僑路：春風(fēng)大廈、華榮大廈。 中山北路：華夏大廈、中南國(guó)際、金山大廈、宏圖大廈、蘇寧銀河大廈。 漢中路：金鷹國(guó)際、世貿(mào)大廈、青華大廈、華新大廈、國(guó)藥大廈、金輪大廈。 新街口、珠江路、湖南路地區(qū)主要的寫字樓統(tǒng)計(jì)： 中山南路：商貿(mào)廣場(chǎng)、建江、金鑾、諾亞、杰源、新澳、蘇豪大廈、投資大廈、現(xiàn)代城堡。 三是以珠江路、廣州路為主的科技一條街地區(qū)。 南京市典型寫字樓價(jià)格信息 名稱 價(jià)格 主要賣點(diǎn) 商茂世紀(jì)廣場(chǎng) 7965 元 /M2 江蘇第一高樓、節(jié)能環(huán)保個(gè)性化 金鷹國(guó)際商城 1200 美金 M2 金陵精英物業(yè)薈萃、購(gòu)物休閑娛樂健身配套好 華泰證券大廈 8190 元 /M2 起售， 元 /M2/天起租 5A智能涉外高檔寫字樓 谷陽世紀(jì) 大廈 5400 元 /M2 起售 商鋪與寫字樓的完美結(jié)合、珠江路IT 南京國(guó)貿(mào)中心 6580 元 /M2 起售， 50 元 /M2/月起租 CBD 原點(diǎn)寫字樓、無壓力租購(gòu)、配套齊全 隆盛大廈 6550 元 /M2 起售 現(xiàn)房、 5A 智能、新街口中央商務(wù)區(qū)、 70%入住率 東方名苑 5180 元 /M2 起售 地理位置優(yōu)越、 2700 超大會(huì)所、豪華外立面 金輪大廈 5740 元 /M2 起售 地段佳、價(jià)格優(yōu)、智能辦公、套型豐富 日月大廈 4380 元 /M2 起售 位于南京 “長(zhǎng)安大街 ”、大行宮 CBD、地 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 34 頁 段好，交通便利 金山 大廈 8600 元 /M2 起售， 元 /M2/天起租 交通方便、外觀典雅、配套好 御景園商務(wù)大廈 4680 元 /M2 起售 全方位秘書服務(wù) 城市豪庭 均價(jià) 5500 元 /M2 學(xué)區(qū)好、交通便利、現(xiàn)房、入住戶主素質(zhì)佳 文薈大廈 4770 元 /M2 起售 公共部分豪華裝修、前景好 民生商會(huì)大廈 3580 元 /M2 星級(jí)酒店式物業(yè)管理 新世界中心 6000 元 /平米 寫字樓航母 新大都大廈 5480 元 /M2 地段好 1． 2 南京市寫字樓、商住樓主要分布區(qū)域 南京市現(xiàn)有在建的寫字樓、商住樓主 要集中分布在三個(gè)區(qū)域： 一是以新街口地區(qū)為中心，沿洪武路、中山南路、漢中路、中山東路、長(zhǎng)江路向周邊輻射。 南京市的中高檔寫字樓在智能管理、日常服務(wù)、乃至餐飲健身等配套設(shè)施上和甲級(jí)寫字樓相差無幾，但在地理位置上有所缺陷，和商業(yè)中心之間距離的劣勢(shì)成了價(jià)格較低的原因，中高檔寫字樓售價(jià)在 5000元／平方米－ 8000 元／平方米，如金輪大廈 62006300 元 /平方米， 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 34 頁 天環(huán)大廈 6500 元 /平方米，新大都大廈 5600 元 /平方米。 二．南京寫字樓市場(chǎng)調(diào)研 1．南京寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀 1． 1 南京目前的寫字樓市場(chǎng)價(jià)格區(qū)分 南京市普通寫字樓的界定，除了由于建筑年代較早，配套設(shè)施不完善之外，主要還在于離新街口、湖南路等商業(yè)中心地區(qū)距離較遠(yuǎn)，缺乏辦公氛圍。既保證有獨(dú)立的私密的辦公地點(diǎn)，又減少相關(guān)的配套設(shè)施，利用社會(huì)化的服務(wù)方式減少相關(guān)成本。從來沒有人認(rèn)為商務(wù)中心區(qū)是最優(yōu)的生活居住環(huán)境，但商務(wù)中心區(qū)中不能沒有居住。經(jīng)過 長(zhǎng)時(shí)期的發(fā)展進(jìn)程