【正文】 免輕視或者片面追求經(jīng)濟效益 經(jīng)濟效益和企業(yè)品牌，是我們同時追求的目標(biāo)。 如果一味追求經(jīng)濟效益，置社會效益、企業(yè)品牌于不顧，得不到社會各界的良 好評價，甚至得到的是負(fù)面的評價，不利于企業(yè)的長期經(jīng)營和發(fā)展。 我們的利益是通過滿足顧客需求而實現(xiàn)的。如果我們的產(chǎn)品和服務(wù)不能滿足顧客需求，他們就會離我們而去，投入我們競爭對手的陣營。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 34 頁 這樣的失敗案例很多。 要達成我們最初設(shè)定的營銷目標(biāo)，就必須樹立全程、整體市場營銷的理念，在市場營銷環(huán)境沒有發(fā)生根本性的重大變化的情況下，在項目進展的各階段，包括前期的投資價值分析、產(chǎn)品設(shè)計、土建安裝、市場推廣、銷售，等等，要始終如一地貫徹執(zhí)行經(jīng)過認(rèn)真的市場調(diào)研和分析、判斷，而制定的營銷策略。 當(dāng)然，如果市場的確發(fā)生了重大變化，就應(yīng)該根據(jù)新的市場環(huán)境和條件，及時調(diào)整營銷策略，制定新的行動方案，只有這樣，才能始終以最佳的方式因應(yīng)市場，從而取得最佳的效果。 四．努力設(shè)計、建造特色化、差異化的產(chǎn)品，形成產(chǎn)品優(yōu)勢，避免產(chǎn)品雷同、同質(zhì)化競爭 產(chǎn)品的設(shè)計和建造，是整個營銷活動的核心， “對路 ”的產(chǎn)品才能 “適銷 ”。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 34 頁 寫字樓市場中，由于寫字樓通常用地面積小、產(chǎn)品功能單一，可用于發(fā)揮產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)意的空間小，產(chǎn)品同質(zhì)化的現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。 當(dāng)然，追求產(chǎn)品差異化，要考慮市場環(huán)境、目標(biāo)客戶的接受程度，更為重要的是，要考慮由此而增加的建造成本，仔細(xì)權(quán)衡增加的成本與帶來的溢價收入之間的關(guān)系，確定是否合算、合適。 資金鏈的斷裂，會導(dǎo)致一個房地產(chǎn)項目運作的停滯及至失敗。 本案雖然體量并不算大，但依然涉及到大金額的資金運作。 同時，合理運作資金，使有限的資金解決最多的問題，產(chǎn)生最大的效益。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 34 頁 如何合理利用銷售收入，有效降低項目運作的資金成本，需要開發(fā)商和營銷代理商充分溝通、密切配合。 隨著中國的對外開放，計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡，多元化經(jīng)濟得以迅速發(fā)展，與之相呼應(yīng)的各類公司應(yīng)運而生。 最初的寫字樓，是因商務(wù)活動的需要而集中在一群小房子中的各自獨立又相互緊密聯(lián)系的相關(guān)業(yè)務(wù)群體。隨后發(fā)現(xiàn)當(dāng)這些工作人群集中之后，還需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑、健身、合并使用公共服務(wù)功能等問題，就開始在寫字樓中增加相應(yīng)的功能設(shè)施（如集中的衛(wèi)生間、開水間、餐廳、健身房等）。 獨立的寫字樓盡管功能齊全，但容量有限，不可能包羅萬象，于是人們就將相關(guān)行業(yè)用更多的寫字樓集中在一起，并配以旅館、酒店、商業(yè)等，使這成片的寫字樓形成中央商務(wù)區(qū)或中央金融區(qū)，并使這個區(qū)域成為城市主要商務(wù)活動的核心區(qū)域之一，大大提高了城市空間的利 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 34 頁 用和商務(wù)活動與交往的效率。 一些創(chuàng)業(yè)和發(fā)展中的中小企業(yè)，常常無能力也無必要獨立擁有這種帶有標(biāo)志性的巨大寫字樓，因此這些中小型企業(yè)大多租用或購買大 型寫字樓中的商住部分，形成不同企業(yè)的合并辦公。因此這類寫字樓要充分考慮這些用戶的特點而力求使相關(guān)配套設(shè)施齊全，服務(wù)功能齊全。 由于地理位置和配套設(shè)施的原因，普通寫字樓的售價一般在 5000 元／平方米以下 的水平，如御景園商務(wù)大廈 4680 元 /平方米，現(xiàn)代城堡4400 元 /平方米，金鵬大廈 40004100 元 /平方米，金港大廈 3580 元 /平方米。 南京市的高檔寫字樓集中在新街口和湖南路地區(qū)，由于當(dāng)?shù)厣?業(yè)繁榮、商務(wù)市場發(fā)展良好，所以該地區(qū)寫字樓的檔次和價格都處在較高的水平，售價為 800010000 元／平方米，如金鷹國際商城 10000 元 /平方米，商貿(mào)世紀(jì)廣場 9300 元 /平方米，金山大廈 8600 元 /平方米。 二是鼓樓、山西路地區(qū)，分布在中山北路和湖南路沿線。 從目前發(fā)展情況看，新街口地區(qū)，珠江路、廣州路是中、高檔寫字樓和商住樓的主要供給區(qū)域。 洪武路：華泰、隆盛、新地陽光、蘇苑、天豐、東宇、太平洋、 金 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 34 頁 寶、匯鴻、福鑫國際、洪 武。 中山東路：天時、南京國貿(mào)中心、長安國際中心、國際貴都、日月大廈、云峰大廈、長發(fā)項目、方正大廈。 石鼓路：華威大廈、陽光大廈、體仁大廈、東方名苑、天安國際。 長江路：長江貿(mào)易中心、德基大廈、保險大廈、國信大廈、蘇美達大廈。 廣州路：君臨國際、 隨園大廈、蘇寧環(huán)球大廈。但由于市場原因加上地區(qū)交通的問題，一些中高檔寫字樓的銷售情況并不理想。在將來的一段時間內(nèi)大行宮板 塊必將是新的寫字樓熱點地區(qū)。 1． 4 鼓樓、山西路地區(qū)寫字樓市場情況 鼓樓山西路地區(qū)有不少原有的中高檔寫字樓，但隨著時間的改變，這些寫字樓在硬件配置和功能定位上都不再適應(yīng)使用者的要求，在租售價格上占有很大的劣勢，但同樣也因為低價格的優(yōu)勢形成了良好的出租形勢。目前，該地區(qū)的寫字樓重心已經(jīng)從原有的鼓樓北側(cè)地區(qū)轉(zhuǎn)移到山西路周邊地區(qū)，在銷的金山大廈、宏圖大廈以及 即將建設(shè)的蘇寧銀河大廈在樓盤形象和檔次上都有所提高，雖然目前該地區(qū)的優(yōu)勢沒有在樓盤的銷售價格上得到最終體現(xiàn)，該地區(qū)的高檔寫字樓還是存在著良好的發(fā)展空間。新世界中心的建設(shè)，以龐大的體量和超高的配套引起了業(yè)內(nèi)外的關(guān)注。該地區(qū)的行業(yè)特性會要求新的辦公用房的出現(xiàn)，目前在售的谷陽世紀(jì)大廈、太平商務(wù)大 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 34 頁 廈、星漢成賢大廈以及處于前期階段的新雄獅大廈正在逐步完善該地區(qū)的辦公樓形態(tài)，隨著珠江路沿線的建設(shè)成型和改造效果顯現(xiàn)，預(yù)計珠江路地區(qū)辦公樓明年會有新的發(fā)展。眾多的辦公樓都可以賣，而且希望盡快賣，根據(jù)未來南京這幾年寫字樓的發(fā)展，從山西路的銀河廣場、南京國際商城（ 40 萬平方米），鼓樓 A A2 地塊（南京國際金融中心，據(jù)報道是南京第一高樓， 25 個億 20 萬平方米），大行宮、長江路地塊約 50 萬平方米，新街口地區(qū)未來約 30 萬平方米，河西十 大標(biāo)志性商業(yè)建筑約 60 萬平方米，預(yù)計未來 3－ 5 年將有 200 萬平方米價值近 120 個億的寫字樓投放市場。 本次調(diào)查共查詢將近 20 家各類樓盤的價格和銷售情況，基本保持平穩(wěn)的狀態(tài)，去除各盤因自身的區(qū)域優(yōu)勢、工程進度和銷售樓層變化產(chǎn)生的價格波動，今年以來，南京辦公樓市場的價格走勢呈平穩(wěn)略有上升的形勢， 漲幅在 1２％左右。 總體上來說，中短期內(nèi)市場的需求和價格情況不會發(fā)生大的變化。 在南京，上一輪房地產(chǎn)熱主要是寫字樓唱主角，特別是投資。 1993 年為 44%， 1997 年已經(jīng)上升到58%。因為投資主要進入寫字樓市場，住宅市場沒有啟動，所以寫字樓市場出現(xiàn)供給過剩。 1999 年底舊的住房制度結(jié)束，住宅市場開始啟動。 2000 年，南京寫字樓投資已經(jīng)下降到 24%。 據(jù)統(tǒng)計， 2002 年的新街口寫字樓市 場中，少量的高檔樓盤如金鷹國際商城，以絕佳的地理位置，優(yōu)良的配套設(shè)施，長久不衰地占據(jù)了南京的高端市場；而同在新街口區(qū)域的其他樓盤，有的由于交通問題，雖然形象定位和配套設(shè)施等達到較高標(biāo)準(zhǔn)，仍然只能保持不溫不火的銷售局面，如商貿(mào)廣場和華泰證券大廈；還有的是依靠降低價格并且重新進行形象包裝在市場上沖開一條血路，保證了銷售的進度，如金輪大廈；還有一些樓盤索性改頭換面，以商住或住宅的形式出現(xiàn)，重新進行市場定位，借著良好的地理條件在熱漲的住宅市場上占領(lǐng)了一席之地，如東方名苑和天安國際。 進入 2020 年，南京的寫字樓市場更加細(xì)化，產(chǎn)品更加個性化。 雖然現(xiàn)在的一些諸如酒店式 商務(wù)公寓、不睡眠寫字樓、 SOHU、 SOLO、SHOPPINGMALL、綠色商住樓的概念還未被廣泛地接受，但從南京 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 34 頁 市場上最近出現(xiàn)的律師大廈這種專業(yè)產(chǎn)品形式來看，未來的南京寫字樓市場必然是一個多元化、專業(yè)化的市場。 河西商務(wù)區(qū)的逐漸建設(shè)對于寫字樓的市場也會產(chǎn)生變化，根據(jù)市政規(guī)劃的發(fā)展，仙西、河西地區(qū)作為將來的副城區(qū)，政府對當(dāng)?shù)厣虅?wù)市場的發(fā)展有著大力的扶持，尤其是河西地區(qū)，在將來的一段時間內(nèi)，在寫字樓市場上會有一個比較大的突 破。 3． 5 住宅房價上漲會逐漸會使一部分自用型消費者需求轉(zhuǎn)向。這就使得新街口這樣的區(qū)位有些商住樓的價格每平方米才能銷到 6000 元；有些寫字樓的日租金每平方米只有 1 元，相當(dāng)于倉儲價。 3． 6 高風(fēng)險的住宅市場會逐漸使一部分投資者關(guān)注寫字樓市場的發(fā)展。相反，由于現(xiàn)在住宅和辦公樓的價格 倒掛，使很多的投資者發(fā)現(xiàn)新的投資渠道，從目前的南京市場來看，由于受到政府部門的宏觀調(diào)控，辦公樓市場的投資風(fēng)險相對較小，雖然在短時間內(nèi)不會有過大的井噴行情，但從經(jīng)濟發(fā)展的長期需求來看，辦公樓市場作為長線投資的一種方式，還是有很大的操作性的。 大多數(shù)開發(fā)商對于市場的宏觀形勢樂觀，忽視市場的實際情況和自身的條件，寫字樓的規(guī)劃和建設(shè)過于前瞻性，所開發(fā)建設(shè)的寫字樓標(biāo)準(zhǔn)較高，目前南京辦公樓市場規(guī)劃和在建的寫字樓項目中，甲級寫字樓所占的比例較大，但實際在短時間內(nèi)不可能有 充足的客戶人群。 市場的盲目樂觀對于形象良好的中檔定位樓盤的銷售是有利的。在南京，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為南京寫字樓市場也開始復(fù)蘇。 在每輪周期的某一階段，住宅和非住宅的角色地位會發(fā)生改變。不同種類的配給應(yīng)有合理的比例關(guān)系，寫字樓投資 與住宅投資的聯(lián)系非常緊密，加之制度層面的原因已不存在，都進入了市場化時期，所以寫字樓必然伴隨著住宅區(qū)投資的增加而上升?，F(xiàn)在整