昆明市寫字樓調(diào)查淺析doc-商業(yè)地產(chǎn)-在線瀏覽
2024-10-16 13:57本頁面
【正文】 為，老寫字樓的智能化太低了，已經(jīng)不能 滿足現(xiàn)在公司辦公的最基本需求，并且這個條件的改進(jìn)通常是比較困難的。即小業(yè)主在租金上的無秩序遞減攀比已經(jīng)到了無法控制的地步。 而與老寫字樓相比，第二代寫字樓的優(yōu)勢就顯得十分突出了。同時，在第二代寫字樓中的市場運(yùn)作中，其博弈關(guān)系發(fā)生了明顯的變化。這類寫字樓通常先以盡可能低的價格吸引大企業(yè)、大公司入住，從而吸引與之相關(guān)聯(lián)或是希望與之為鄰的中小公司入住，這些中小公司將能夠也比較樂意承擔(dān)較高的租金或是售價，來滿足自身的發(fā)展需要。 第三代寫字樓雖然品質(zhì)上全部在一個更高的標(biāo)準(zhǔn) 下產(chǎn)生，但想要替代第二代寫字樓還存在不少障礙。因?yàn)閷τ诖蠊径?，更換辦公地點(diǎn)，引起的諸如名片、公司的形象設(shè)計(jì)等事務(wù)的變更成本太高，大公司一般不會輕易變換。另一個原因是地段因素。這個原因既是第二代寫字樓搶占第一代寫字樓的原因，同時也 是第三代寫字樓不易搶占第二代寫字樓的主要原因。同時，主中心區(qū)的區(qū)位成長性顯而易見，區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨(dú)厚，通常是人流、物流、信息流、資金流匯聚之處。由此分析，我們不難預(yù)見未來一段時間內(nèi)，昆明寫字樓將出現(xiàn)占盡地理優(yōu)勢的第二代寫字樓與占盡技術(shù)優(yōu)勢的第三代寫字樓共存的形勢。以目前的狀況，市中心內(nèi)部的大規(guī)模改造，使搬出去的人越來越多，原來的地方被高檔的居住區(qū)所替代。另一種則是辦公遷離市區(qū)，市區(qū)的居住物業(yè)多半以經(jīng)營為主，很少產(chǎn)生稅源，從而造成市中心地區(qū)稅源流失。寫字樓就是２１世紀(jì)的車間，現(xiàn)在寫字樓不再僅僅是行政辦公的場所，而是一個具有生產(chǎn)作用的場所、一個功能街區(qū)。因此，如果政府不重視這種問題的話，會使得出現(xiàn)大量不得不在公寓里辦公，又在別的地區(qū)注冊的公司，如此將導(dǎo)致稅源的流失。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 6 頁 共 13 頁 四、寫字樓市場的供求矛盾 昆明市寫字樓市場常見的分拆出售成為造成供需“錯位”的主因，有業(yè)內(nèi)人士稱，“業(yè)權(quán)分散已經(jīng)成為昆明寫字樓租 售市場發(fā)展制肘。絕大多數(shù)受訪租戶傾向選擇單一業(yè)權(quán)寫字樓大廈，然而，昆明現(xiàn)存的甲級寫字樓供應(yīng)中，只有不足 %的寫字樓屬單一業(yè)權(quán)大廈。 現(xiàn)在存在兩個問題：一方面是對甲級寫字樓強(qiáng)勁需求，市場缺少真正意義上的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng) ——— 昆明市場供貨往往未能全面符合 跨國公司或海外基金這類高檔物業(yè)投資者的業(yè)務(wù)擴(kuò)充需求，這種供需錯位對租賃交投構(gòu)成障礙，某種程度上限制了服務(wù)業(yè)在昆明的發(fā)展。買寫字樓的人花的是經(jīng)營資金，而國家政策一直將寫字樓看作是生產(chǎn)資料，銀行對企業(yè)購買生產(chǎn)資料一直采取保守的放貸款政策，這使得寫字樓的按揭較之住宅困難得多。 五、寫字樓人性化的發(fā)展趨勢 寫字樓的人可能會加班很晚 ，勞累了一天，寫字樓里若有為人減壓、消除疲勞的設(shè)施 (如游泳池、桑拿按摩間、酒吧、餐廳、美發(fā)美容廳 )，寫字樓的人性化就體現(xiàn)出來了。這一切都要為寫字樓的人性化設(shè)計(jì)讓步。這些企業(yè)講究創(chuàng)新精神，對辦公軟環(huán)境及智能設(shè)施配套的要求期望更高；他們提供知識密集型服務(wù)，對人性、高效、彈性的辦公環(huán)境極為看重；他們提供的服務(wù)均是無形資產(chǎn)，自身形象至關(guān)重要，要求辦公環(huán)境能夠體現(xiàn)公司“現(xiàn)代高效”的含金量。人工作到一定時候，勢必疲憊。而寫字樓外的自然景 觀，則可以讓人憑欄遠(yuǎn)眺心曠神怡，以利于休息養(yǎng)神。以志強(qiáng)大廈為例，靠向東風(fēng)廣場的寫字間價格比不靠向廣場的寫字間價格要貴些。這樣的結(jié)果，不僅影響公司形象，而 且給寫字樓的安防帶來很大影響。 隨著市場的進(jìn)一步擴(kuò)張，商住分開是大勢所趨，這就為寫字樓市場帶來了機(jī)會，中小企業(yè)可能會盡快選擇寫字樓，以適應(yīng)企業(yè)本身的發(fā)展。事實(shí)也正如此，寫字樓由于供量小、需求量大，因而會有較高的投資回報率，近年來成為了廣大投資客戶的新 寵。未來兩到三年，昆明的寫字樓市場上升的空間非常大。外資和大企業(yè)往往選擇１０００平方米及以上的寫字樓作為辦公總部。 從寫字樓市場供應(yīng)上看，乙級寫字樓物業(yè)的供應(yīng)量較 大，甲級寫字樓物業(yè)供應(yīng)量不足。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租用寫字樓客戶中，以私營企業(yè)占絕大多數(shù)，占４７％的比例；其次是外資企業(yè)和機(jī)構(gòu)，占３０％的比例；另外就是國營企業(yè)和合資企業(yè)，也占一定比例。而私營企業(yè)則明顯選擇中小型規(guī)模的寫字樓，這可能與中小型企業(yè)成長的速度和獲取的價值有關(guān)。 九、寫字樓售價與租金 據(jù)２００ 5 年調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，昆明有１５％的寫字樓當(dāng)時售價在 4０００元以下／平方米，售價在 5０００元的為１５％，有２１％價格在 2020— 4000 元／平方米。價格賣得最高的是純寫字樓，價格超過 5000 元／平方米?，F(xiàn)在東風(fēng)東路的環(huán)球金融等就屬這類物業(yè)。走訪的情況來看，昆明市寫字樓售價與其檔次和區(qū)位有關(guān)，檔次越高，位置越好，價位越高。 昆明市部分寫字樓租金一覽表 寫字樓名稱 租金 /售價 物管費(fèi) 車位費(fèi) /月 所在區(qū)位 志遠(yuǎn)大廈 45~50 元 /平方米 /月 元 /平方米 地下 /300 地上 /450 市中心 華一大廈 40~48 元 /平方米 /月 3 元 /平方米
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