昆明市寫字樓調(diào)查淺析doc-商業(yè)地產(chǎn)(完整版)
【正文】 為５０萬元?，F(xiàn)在東風(fēng)東路的環(huán)球金融等就屬這類物業(yè)。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租用寫字樓客戶中，以私營企業(yè)占絕大多數(shù)，占４７％的比例；其次是外資企業(yè)和機構(gòu)，占３０％的比例；另外就是國營企業(yè)和合資企業(yè)，也占一定比例。事實也正如此，寫字樓由于供量小、需求量大，因而會有較高的投資回報率，近年來成為了廣大投資客戶的新 寵。而寫字樓外的自然景 觀，則可以讓人憑欄遠(yuǎn)眺心曠神怡，以利于休息養(yǎng)神。 五、寫字樓人性化的發(fā)展趨勢 寫字樓的人可能會加班很晚 ，勞累了一天，寫字樓里若有為人減壓、消除疲勞的設(shè)施 (如游泳池、桑拿按摩間、酒吧、餐廳、美發(fā)美容廳 )，寫字樓的人性化就體現(xiàn)出來了。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 6 頁 共 13 頁 四、寫字樓市場的供求矛盾 昆明市寫字樓市場常見的分拆出售成為造成供需“錯位”的主因，有業(yè)內(nèi)人士稱，“業(yè)權(quán)分散已經(jīng)成為昆明寫字樓租 售市場發(fā)展制肘。以目前的狀況，市中心內(nèi)部的大規(guī)模改造，使搬出去的人越來越多，原來的地方被高檔的居住區(qū)所替代。另一個原因是地段因素。同時，在第二代寫字樓中的市場運作中，其博弈關(guān)系發(fā)生了明顯的變化。寫字樓的物業(yè)管理不僅是服務(wù)的概念，更是經(jīng)營的概念。 從縱向角度來看昆明寫字樓市場，可以發(fā)現(xiàn)昆明寫字樓市場正在經(jīng)歷一場產(chǎn)品的競爭與替代。（５）銷售模式上，絕對以銷售為主，但多數(shù)亦成立一個專門的服務(wù)租售部，為投資業(yè)主解決租務(wù)問題。（３）物業(yè)檔次均為公共部分裝修豪華，設(shè)備配套完善的甲級寫字樓，這既是出于商務(wù)客戶的需要，也是由于超前 性的需求。從年代來說 80 年代青年路上的科技大廈、攀昆商場的護國大廈是是昆明第一代較早的寫字樓了。而走訪中我們發(fā)現(xiàn)很多傳統(tǒng)的寫字樓在房屋內(nèi)部設(shè)計上將住戶門廳全部都設(shè)在一層 ,面積狹小局促 ,僅僅是一個過道。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 1 頁 共 13 頁 昆明市寫字樓調(diào)查淺析 在 2020 年雨潤如油夏日燥熱的季節(jié)里，樓市處于觀望與暴漲的拐點時，處于溫水煮青蛙狀態(tài)的樓市投資者們將目光投向了個人投資的新“金礦” —— 寫字樓，甚至有人預(yù)言寫字樓投資將掀起新的個人投資熱潮。傳統(tǒng)的寫字樓采用了以核心桶為中心向四周分割朝向的方式，單一朝向的戶型以及單一集中的人流通道 ,因而形成了黑暗的走道，并具有一定熱島效應(yīng)的特點。據(jù) 說護國大廈是個香港老板投資所建，并掘走昆明寫字樓的第一桶金而去。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 3 頁 共 13 頁 （４）租戶多為商務(wù)客戶。 第三層次為中低檔寫字樓租務(wù)市場。第一代產(chǎn)品暫且稱之為老寫字樓。目前老寫字樓被抽空得很厲害，許多原先入住的客戶，紛紛離去，進駐到第二代寫字樓去了。原先以寫字樓為主賣點轉(zhuǎn)變成以寫字樓中的客戶為主賣點。對于一些中小企業(yè)而言，企業(yè)總是會選擇比現(xiàn)狀位置更好、形象地位更高的寫字樓，只會越搬越好，而不會越搬越差，這種情況被稱為購買寫字樓的升級原理。這將出現(xiàn)兩種情況：一個是商鋪的拆遷和老公司的拆遷，以及近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的優(yōu)惠政策，促使大量的公司搬到城市周邊地區(qū)，這種情況被稱為辦公的邊緣化?！? 昆明部分甲級寫字樓租戶所作的調(diào)查顯示，滿足跨國公司要求的優(yōu)質(zhì)寫字樓數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于表面供貨數(shù)字，除去樓面面積、樓層高度及物業(yè)管理素質(zhì)等方面的差距外，業(yè)權(quán)問題成為阻礙海外基金及跨國公司入市的最大障礙。要達(dá)到這一點，就要求開發(fā)商在規(guī)劃、建造之初務(wù)必要以人為本，而不是建筑特色、獨特風(fēng)格等為重心。讓滿負(fù)荷的人們在工作間隙有個怡然小恬的去處，人和自然的和諧發(fā)展是技術(shù)的終級目標(biāo)。但同時 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 8 頁 共 13 頁 由于寫字樓面積較大，投資總價很高，并且變現(xiàn)期長，對于個人投資來說就更需要理性和專業(yè)的分析。購買寫字樓物業(yè)的客戶中，以國營企業(yè)居多，占４５％的比例；其次是私營企業(yè)和個人投資者。均價在７０００多、區(qū)位優(yōu)勢佳的如匯都國際 商務(wù)港這樣的寫字樓，其發(fā)展空間將更大。按照５成１０年按揭，貸款２５ 萬元，每萬元還款率為１１７．６，每月月供３０００元左右，按照目前的保守月租金５０元／平方米計算，每平方米將收益５０００元。首先要求投資者有很高的支付能力，如果投資那些切成小塊面積進行出售的物業(yè)，應(yīng)該注意，雖然總價可能會比較便宜，但也會影響到該物業(yè)的物管水平和回報能力。可以說建寫字樓不是終極目標(biāo)，而是寫字樓的剛開始，就象是萬里長征走完了第一步，管理好、使用好，實現(xiàn)寫字樓的可持續(xù)發(fā)展才是目的。寫字樓就象一個剛出生的嬰兒需要各方的細(xì)心呵護才能健康成長。寫字樓可以考慮往住宅方轉(zhuǎn)住”，改變“職能”，提倡只租后售、以租代售的靈活多樣方式。寫字樓物業(yè)好壞直接關(guān)系到業(yè)主的利益，好的物業(yè)給辦公者創(chuàng)造一個美好的環(huán)境，提供一種良好的服務(wù)使辦公效率大為提高。另外，根據(jù)國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量一幢物
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