【正文】 現(xiàn)出了新的特征，特別是在外觀上使寫字樓看上去更純正，在大堂的設(shè)計(jì)裝修上也更顯宏偉大氣。因?yàn)樽馐刍鸨瑫r(shí)伴隨著武漢經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，寫字樓市場重新開始活躍起來。 ，產(chǎn)品可優(yōu)先進(jìn)入中商 購物中心和采購目錄；可優(yōu)先進(jìn)入中商購物中心設(shè)點(diǎn)經(jīng)營； 進(jìn)入中商購物中心的客戶可降低保底額和提成此例。 ：中商廣場單張簡介、中商廣場投資秘笈。12=4667 元 五年還返該客戶金額為： 56000 5=280000元 該客戶五年內(nèi)交給發(fā)展商金額實(shí)際為： 280000280000=0元 該客戶貸款金額為： 560000247。因此，建議采用五成五年免息分期，五成八年銀行按揭的付款方式和五年返租，年回報(bào)率 10％的返租方案，針對(duì)具體客戶實(shí)施如下。以盡量銷售略差的寫字間。因此，只有從軟件方面強(qiáng)調(diào)其與眾不同，如知名物 管公司管理，星級(jí)服務(wù)，可為買家免費(fèi)提供舉行企業(yè)和產(chǎn)品 展示會(huì)的場所等。 。對(duì)于投資客來講，最關(guān)心的是價(jià)格和升值空間以及投資回報(bào)問題，對(duì)樓盤質(zhì)素的考慮不在首位。（具體方案在促銷策略里面詳述）； 自用型買家 35％，對(duì)于那些經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引。 + 項(xiàng)目市場推廣定位 根據(jù)上述市場定位，我們可以看出，本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對(duì)性，同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。 ，但外立面缺乏現(xiàn)代感，作為 地標(biāo)性建筑外觀給人第一感覺是用落后的磁磚組成。 ，即缺乏整體包裝， 又無靈活優(yōu)惠的租售政策，在此方面可利用敝司的優(yōu)勢，充 分整合中商廣場現(xiàn)有資源，對(duì)中商廣場重新包裝，制定靈活 優(yōu)惠的租售政策，通過經(jīng)驗(yàn)豐富、訓(xùn)練有素的銷售人員推介， 軟件方面可塑性相當(dāng)大。因此，中商廣場面臨著原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重壓力，其中本案最大的競 爭對(duì)手為亞貿(mào)廣場。 要分析武漢寫字樓市場，首先得認(rèn)識(shí)武漢。 二、市場分析 二、 寫字樓市場調(diào)查與 分析 沒有一個(gè)深入細(xì)則及科學(xué)的市場調(diào)查與科學(xué)的市場分析，則市場推廣思路就是無本之木，無源之水 ?? 在房地產(chǎn)開發(fā)四大產(chǎn)品（住宅、商鋪、寫字樓、廠房）中，寫字樓的各項(xiàng)綜合指標(biāo)最能反映一個(gè)國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢。但同時(shí)要看到的是，這幾區(qū)域雖有一定的發(fā)展優(yōu)勢，但因?qū)懽謽堑奈飿I(yè)分布較散，且均有其區(qū)域的主要功能（如東風(fēng)路和解放路是廣州縱橫兩條的交通主干道，而白云路一帶和地鐵一號(hào)線沿線則有較強(qiáng)的商住氣氛），特別對(duì)白云路一帶個(gè)地段而言，尚需視乎政府規(guī)劃、政策、市場大環(huán)境等因素，才有可能形成較強(qiáng)的商務(wù)氣氛。從目前的寫字樓市場格局來看，是以天河北、環(huán)市中兩地區(qū)為主要集中地段。 500 字的 招商 啟事 ，凸 現(xiàn)招 商的 優(yōu)惠 的政 策優(yōu) 勢， 配套 優(yōu)勢 ，交 通 優(yōu) 勢 ，廣 告優(yōu) 勢， 挖掘 目標(biāo) 客戶 。 （四）具體媒體投放計(jì)劃 20202 23 在 中國 廠房 網(wǎng)、裕興 在線 發(fā)布 寫字樓 、廠 房出 租信 息，同 時(shí)通過 EM AIL郵 件 向 潛 在客 戶傳 輸項(xiàng) 目出 租信 息。通過這一渠道，收集擬在紹興投資的目標(biāo)客戶的資料和聯(lián)系方式。 手段 寫字樓、廠房折頁：招商普及資料。 租期為十年或十年以上 年租金給予 — 。 二、產(chǎn)品組合 （一）寫字樓出租組合 ◎ 整體租用 租期為五年或五年以上 年租金給予 — ，樓頂廣告位為該企業(yè)免費(fèi)宣傳一年。 商住樓的低價(jià)格，構(gòu)成項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目最主要的威脅，制定精準(zhǔn)的目標(biāo)市場策略，以吸引目 標(biāo)顧客的關(guān)注。 伴隨中、小型企業(yè)的快速成長，原有的、陳舊的辦公場所已經(jīng)滿足不了他們多樣化、個(gè)性化的辦公需求，而現(xiàn)代化、專業(yè)化的商務(wù)中心將會(huì)以其高效的智能化系統(tǒng)、高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)而倍受青睞。 商業(yè)氛圍濃厚，柯橋基本上的高檔寫子樓（精功大廈、華泰大廈等）均集中于此。本案位于市中心繁華地段，周邊寫字樓價(jià)格基本在 400 元 /平米 /年左右，因此，其定價(jià)受周邊整體水平影響，但由于本案已投入大量的資金進(jìn)行了豪華裝修，在提升寫字樓品質(zhì)的同時(shí)增加了成本，對(duì)今后的操作帶來了價(jià)格上的阻力。 金昌商務(wù)中心： 380 元 /平米 /年，目前租滿，檔次一般。在公開、公平、競爭、有序的交易環(huán)境下 ,四海賓朋匯集、優(yōu)新精品登場 ,目前的中國輕紡城真可謂 赤橙黃綠紫五彩繽紛、東西南北中萬商云集 。據(jù)了解，有１１９家自營出口企業(yè)得到獎(jiǎng)勵(lì)，其中紡織品出口大戶 “永通染織 ”最多，獎(jiǎng)?lì)~達(dá)１８２萬元。同時(shí)，積極調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持科技興農(nóng)，發(fā)展效益農(nóng)業(yè)，初步形成了平原、山區(qū)、海涂各具特色的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)格局。 外貿(mào) 在對(duì)外貿(mào)易方面，紹興縣堅(jiān)持以吸收外貿(mào)為重點(diǎn)、拓展外經(jīng)為 橋梁、發(fā)展外貿(mào)為目的的戰(zhàn)略，努力營造良好的投資環(huán)境，著力建設(shè)輕紡出口大基地。平水鴻華茶廠等３家企業(yè)還各獲該縣首次設(shè)立的５萬元農(nóng)業(yè)企業(yè)自營出口起始獎(jiǎng)。中國輕紡城的崛起和發(fā)展得益于紹興傳統(tǒng)的輕紡工業(yè) ,市場的 繁榮也進(jìn)一步推動(dòng)了紹興輕紡工業(yè)的整體進(jìn)步。 陽光商務(wù)大廈： 400 元 /平米 /年，位置一般。 二、項(xiàng)目概況 柯橋財(cái)富中心屬宇華紡織有限公司所有，位于浙江紹興柯橋中國輕紡城中心大道精工廣場 8幢 3 單元，占地面積 300 平方米，建筑面積 1600 平方米， 1— 7 層宇華公司研發(fā)中心， 8 層宇華公司產(chǎn)品展示中心。 宇華紡織公司經(jīng)過多年的發(fā)展，在當(dāng)?shù)匦纬闪溯^好的口碑和良好的品牌形象，并具有大量的客戶資源，入住“宇華寫字樓”將會(huì)給業(yè)主帶來一些“意想不到的收獲” 整合包裝策略與推廣能力（專業(yè)策劃公司的全程深度介入） （二）劣勢 “宇華寫字樓”為精功廣場組成部分，由于精功廣場整體品質(zhì)一般，其租金水平也受精功廣場整體租金水平較低影響。 據(jù)調(diào)查，柯橋 CBD 區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量不大，這也對(duì)本案的操作帶來了很大的空間。 有計(jì) 劃、有目標(biāo)的發(fā)展集團(tuán)整體租賃。 租期為十年或十年以上 年租金給予 — 。 （一）廠房、寫字樓組合出租 ◎ 整體租用 租期為五年或五年以上 免去廠房半年租金，年租金給予 — 折優(yōu)惠；使用 沿金柯橋大道的空中廣告位為該企業(yè)免費(fèi)宣傳兩年， 寫字樓頂端廣告位免費(fèi)使用一年。優(yōu)勢在于費(fèi)用低，傳播范圍廣泛，內(nèi)容簡潔。公關(guān)小組盡可能掌握政策的最新動(dòng)態(tài)及客戶的要求，保證本項(xiàng)目招商工作的順利進(jìn)行。 費(fèi) 用 預(yù) 算 ； 4 000 元 20203 2 《 錢江 晚報(bào) 》二 分之 一通 欄，《紹 興日 報(bào)》 報(bào)眼 。 費(fèi)用預(yù)算； 20960 元 20203 23 《 杭州 日?qǐng)?bào) 》二 分之 一通 欄，《錢 江晚 報(bào)》 二分 之一 通欄 。珠江新城雖被定位為廣州未來的中央商務(wù)區(qū)，對(duì)寫字樓的發(fā)展無疑有非常良好的前景。 4． 2 功能分析 從寫字樓的功能來看，目前廣州投入使用的優(yōu)質(zhì)寫字樓大多是具有綜合型功能，即除辦公外，還有餐飲、商場等多種功能，如世貿(mào)中心、好世界廣場，時(shí)代廣場、大都會(huì)廣場 等。因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發(fā)的利潤較高，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)亦較大。武漢作為湖北省省會(huì)，位于中國中部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有 “ 九省通衢 ” 之稱，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，同時(shí)武漢也是全國重要的物資集散地，漢正街小商品市場聞名全國，也輻射全國，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍。 亞貿(mào)廣場經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 名稱：亞洲貿(mào)易廣場 地點(diǎn)：武昌區(qū)武珞路 628號(hào) 開發(fā)商：亞洲貿(mào)易廣場股份有限公司 總占地面積： 12020M2 總建筑面積： 120200M2，其中 A座建面 36000M2 規(guī)劃：由 A、 B二幢塔樓和裙樓連體而成 層高： A座 28層 B座 32層 功能：底樓 — 美食城、肯德基、停車場 一樓 — 五樓為商場 A座 817層原規(guī)劃為四星級(jí)賓館，現(xiàn)定位為寫字樓 A座 1828層為高檔寫字樓 B座為高檔寫字樓 租售方式：出售、出租、以租代售三種形式 售價(jià)：均價(jià) 4800元 /M2，整體購買還有優(yōu)惠，并 有一定的投 資優(yōu)惠政策 租價(jià)：均價(jià) 70元 /M2，大面積出租可優(yōu)惠（以此價(jià)位出租，其實(shí)是引導(dǎo)客戶選擇購買方式的采用的策略） 以租代售： 120 元 /M2 5A智能型甲級(jí)寫字樓，智能型是高檔寫字樓的必 備功能和發(fā)展趨勢，中商廣場具備作為智能型大廈的基本功 能。因此， 要想樹立中商廣場領(lǐng)袖地位僅憑高度尚顯證據(jù)不 足。 項(xiàng)目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選 ：由于項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企 業(yè)和大部分有實(shí)力 商人。 但首期款不能太重，貸 款期不能太短。因此，很難吸引投資客。項(xiàng)目原目標(biāo)客戶定位為 IT行業(yè)，雖有一定道理，面太狹窄。 ，價(jià)格上的不占優(yōu)，注定該項(xiàng)目要做成功必 須調(diào)整付款方式，使付款輕松，付款時(shí)間延長。 價(jià)格策略 2． 1價(jià)格均價(jià)建議不高于 5600元 /M2 2． 2價(jià)格 根據(jù)樓層、方向、景觀、間隔制定價(jià)差 2． 3 拿出數(shù)套最低層、方向、景觀、間隔最差的單位做廣告，以低于亞貿(mào)廣場均價(jià)的價(jià)格銷售，以吸引更多客戶。 ，實(shí)行 “ 租轉(zhuǎn)售 ” 策略，所謂 “ 租轉(zhuǎn)售 ” 即本項(xiàng)目現(xiàn)租客戶如欲購買所租寫字樓，可優(yōu)先購買，且有額外優(yōu)惠（免二年物業(yè)管理費(fèi)）。2=280000 元 該客戶月供金額為：（ 280000247。 ：于正式公開推廣前一星期左右。 九、中商廣場首期推廣工作計(jì)劃方案 （見附表） 轉(zhuǎn)載光谷細(xì)觀寫字樓市場，不難發(fā)現(xiàn)它們的特征： 市場悄然啟動(dòng)，數(shù) 量急劇上升 從 2020 年末開始，一些各具特色的寫字樓開始悄然啟動(dòng)了，如元辰國際、櫻花大廈等，它們開始彌補(bǔ)寫字樓市場的一些空白領(lǐng)域，同時(shí)，隨著世紀(jì)廣場、華樂商務(wù)中心、新東方商務(wù)大廈、天源城 總之，武漢寫字樓整體價(jià)格水平不高，市場呈健康良性發(fā)展，中小企業(yè)成為最活躍的購買者，開發(fā)商若想獲得項(xiàng)目的成功，必須針對(duì)市場做出理性的選擇，如在保障品質(zhì)的情況下適當(dāng)控制成本、根據(jù)市場情況制定合適的價(jià)格策略和推廣策略等。在新推的寫字樓量中，武昌占到整個(gè)武漢市場的約 80%，而光谷卻占到了整個(gè)武昌的約 40%，開發(fā)面積已經(jīng)超過13 萬平方米。 地處光谷門戶之所的華樂商務(wù)中心著力詮釋現(xiàn)代新型寫字樓、新型工作的觀念，為光谷智慧型企業(yè)度量打造多功能智能化的現(xiàn)代寫字樓。 另外，位于武昌武珞路 717 號(hào)的兆富國際大廈因?yàn)楹晚?xiàng)目相距不遠(yuǎn)，具有一定可比性。 ⑨弧形落地玻璃窗，彰顯高貴之質(zhì)。光 谷作為光電子產(chǎn)業(yè)基地， IT 業(yè)也發(fā)展迅猛，成為光谷地區(qū)支持產(chǎn)業(yè)之一，用 “IT 國際 ”作為本案名可以聚集相當(dāng)從事 IT 行業(yè)的企業(yè)進(jìn)駐寫字樓，同時(shí)案名也展示了中國 IT 企業(yè)走向國際、走向世界的雄心和氣度。 廣告主題語：（以光谷 三、目標(biāo)客戶定位 由于寫字樓物業(yè)不同于住宅，它用途迥異、價(jià)格高、購買群體特殊，即使叱咤一時(shí)的老板也會(huì)計(jì)算每一個(gè)單元的投資和收益，會(huì)根據(jù)未來市場的變化推測現(xiàn)在購買是否合算，因此，寫字樓的目標(biāo)客戶群體不會(huì)很廣，只 能針對(duì)那些尖端客戶。 ②租價(jià)： 起租 30 元 /㎡ /月，層差 1 元 /平方米，即均租約為 40 元 /㎡ /月。 ，同時(shí)要有沙盤、模型、銷售看板等布置。炫智區(qū)”的案名進(jìn)行推廣是我們首要解決的問題。炫智區(qū)里的公司，特別是那些中小公司，將通過這個(gè)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)資源共享，資源互補(bǔ)，從而在日趨激烈的市場中贏得一席之地。 付款方式的推廣 由于 寫字樓物業(yè)價(jià)格昂貴、用途單一、總價(jià)高，在付款方式上目前比較流行的按揭方式是 6成 8 年，如湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈。炫智區(qū)，武漢首家 4E 商務(wù)樓 數(shù)量：具體而論 地 段：珞喻路吳家灣至魯巷轉(zhuǎn)盤 B、媒體廣告 目的：通過詳盡文字介紹，優(yōu)美的畫面引起大眾對(duì)本案的興趣。 參考案：（略） 時(shí)間：開盤期間制作。 項(xiàng)目包裝（見前略） 媒體廣告 ①廣告原則 我司廣告的一貫堅(jiān)持以科學(xué)為原則，在廣告的媒體組合和投放上都能做到精準(zhǔn)到位，同時(shí)，我們?cè)趶V告中善于塑造品牌形象，增加物業(yè)和企業(yè)的無形資產(chǎn)。 當(dāng)然，我們還可以從其他方面進(jìn)行項(xiàng)目的推廣，如價(jià)格、樓宇自身素質(zhì)、造型設(shè)計(jì)、付款方式的推廣、項(xiàng)目包裝、媒體廣告等等。 ①區(qū)位優(yōu)勢： 項(xiàng)目地處光谷門戶，白金地段，區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁，可謂超值投資，高資回報(bào)，不著一字，盡得風(fēng)流！ ② 5A系統(tǒng) 即 BAS 樓宇自動(dòng)化管理系統(tǒng)，對(duì)整個(gè)大廈的供電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、燈光系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)自動(dòng)監(jiān)控；ACS 自動(dòng)化監(jiān)督及保安系統(tǒng)，對(duì)整個(gè)大廈的所有人行通道及重要場所 實(shí)行 24 小時(shí)電視攝像并記錄，計(jì)算中心控制、實(shí)現(xiàn)吾人防守，自動(dòng)報(bào)警； FAS 消防自動(dòng)化系統(tǒng)，配置國際先進(jìn)的自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，先進(jìn)的光電感應(yīng)探頭對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行智能化分析和判斷，中央電腦控制器實(shí)行報(bào)警復(fù)查等； CAS 通訊自動(dòng)化系統(tǒng)，有線電視、電話通訊系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)千兆入樓，百兆入層，內(nèi)外信息高速傳遞； OAS 辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，樓宇計(jì)算機(jī)系統(tǒng)連成局域網(wǎng)，以進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、人事、設(shè)備、服務(wù)、信息綜合管理，實(shí)現(xiàn)信息共享。 大堂包裝 作為人們寫字樓的必經(jīng)之地，作為商務(wù)交流的第一場所，大堂的形象不僅代表著寫字樓的形 象，同時(shí)也代表著寫字樓內(nèi)各家公司的形象，對(duì)于高品質(zhì)的大堂，從面積的規(guī)劃、功能的劃分、內(nèi)空的高度、裝修的風(fēng)格，智能化的配置都有極 其嚴(yán)格的要求。 根