【正文】 創(chuàng)意：以簡(jiǎn)練的文字、配圖以體現(xiàn)樓盤(pán)高尚品質(zhì)。本項(xiàng)目為了使置業(yè)更輕松，可考慮提供 6 成 10 年的按揭方式。 這個(gè)概念的推廣主要目的是吸引 更多的中小企業(yè)來(lái)此辦公，來(lái)此購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓。前面所提出的 5 個(gè)主題廣告語(yǔ)將是我們推廣的方向，現(xiàn)以?xún)蓚€(gè)來(lái)進(jìn)行推介： 5A生態(tài)寫(xiě)字樓、光谷商務(wù)頭等艙； 這則廣告語(yǔ)主要從區(qū)位優(yōu)勢(shì)、 5A系統(tǒng)、生態(tài)辦公、綠色辦公方面進(jìn)行推廣。 外圍包裝 在施工現(xiàn)場(chǎng)，樹(shù)立圍墻廣告，廣告即可以把施工內(nèi)部和外部隔開(kāi)，同時(shí)也有效的美化、宣傳了項(xiàng)目的特色。 第四部分：項(xiàng)目包裝 現(xiàn)代社會(huì)是個(gè)開(kāi)放的社會(huì)，信息的流通速度越來(lái)越快，“酒香也怕巷子深”，而通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的包裝，可以迅速提升項(xiàng)目的認(rèn)知度和知名度，加快銷(xiāo)售的進(jìn)程?？紤]到武漢炫智區(qū)為例） ①光谷 菁英 1 號(hào)：項(xiàng)目的獨(dú)特地理位置 ——東湖高新、光谷商務(wù)核心地段 ——魯巷站，可謂門(mén)戶(hù)之所， “菁英 1 號(hào) ”即可以詮釋地段，也昭示出在項(xiàng)目辦公的都是菁英人群，體現(xiàn)項(xiàng)目與眾不同的氣度。 劣勢(shì)： ①競(jìng)爭(zhēng)激烈，本案周?chē)鱾€(gè)樓盤(pán)幾乎都規(guī)劃了商務(wù)功能，供應(yīng)量大，雖然檔次各不相 同，但無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致部分客戶(hù)流失； ②對(duì)比湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈和華樂(lè)商務(wù)中心，本項(xiàng)目是期房，壓力更大； ③作為純寫(xiě)字樓物業(yè)，其銷(xiāo)售周期要比一般住宅長(zhǎng)，不利于資金的迅速回籠。它的目標(biāo)客戶(hù)主要是電子一條街上的中小型企業(yè)，同時(shí)也分享了光谷區(qū)域一部分客戶(hù)，它宣揚(yáng)的“武漢首家第 3 代商務(wù)樓 ”、 “兆富國(guó)際，造富新空間 ”、 “SOHO+SVO+SVA”（小型生活化辦公室 +服務(wù)式寫(xiě)字樓 +服務(wù)式公寓）的口號(hào)，為 它的銷(xiāo)售增值不少，值得本項(xiàng)目借鑒。戶(hù)型選擇多樣，面積 38 層以中小為主， 928層偏大，整個(gè)樓宇采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，立面造型簡(jiǎn)潔明快，色彩高貴典雅，洞型方窗同橫式 條形窗有機(jī)結(jié)合，建筑外觀美觀大方，裙樓、大堂、各層地板均采用高檔花崗巖，顯得氣派和繁華。巨大的推售量顯示了開(kāi)發(fā)商們對(duì)武昌的信心、對(duì)光谷作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展的信心。 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 地理位置和人文 特征 本項(xiàng)目位于武漢東沙大廈、福星城市花園、武漢證券大廈、華氏儒商先后推出，現(xiàn)階段市場(chǎng)體量龐大。炫智區(qū)策劃方案 第 一部分：市場(chǎng)分析 一、武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況 武漢地處華中要沖，作為湖北省的省會(huì)、連接南北的中樞，自古就有 九省通衢 之美稱(chēng)，是華中經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市和中國(guó)中西部地區(qū)的門(mén)戶(hù)，她位于長(zhǎng)江中游，距北京、上海、廣州、重慶、西安等特大中心城市均在 1000 公里左右，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理的中心，強(qiáng)大的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)極大地增強(qiáng)了城市的吸引力和輻射力；同時(shí)武漢作為長(zhǎng)江流域一個(gè)特大中心城市之一，歷史上就是航運(yùn)中心、貿(mào)易中心和金融中心，在經(jīng)過(guò)建國(guó)以來(lái)和改革開(kāi)發(fā)以來(lái)的進(jìn)一步發(fā)展，城市基礎(chǔ)建設(shè)發(fā)展迅猛，擁有雄厚的科研教育系統(tǒng)，勢(shì)必會(huì)成為這一 區(qū)域經(jīng)濟(jì)、金融、交通、信息、科技和教育中心。 優(yōu)惠政策 ，在人流比較集中，環(huán)境比較優(yōu)雅的地方舉行企業(yè)形象和產(chǎn)品展示會(huì)，是很多企業(yè)樂(lè)此不彼的好事。10000 ） =3623元 還返該客戶(hù)的金額與該客戶(hù)月供比為： 46673623=1044元 五年內(nèi)還返該客戶(hù)的月平均租金為： （ 560000 12） 100≈47 元 /M2 該寫(xiě)字樓正常出租價(jià)格為： 55元 /M2 發(fā)展商每年除還返外尚可額外贏利：（ 554） 100 12=9600元 發(fā)展商五年內(nèi)除還返外尚可額外贏利： 9600 5=48000元 （尚未租樓）任其選擇以上二種 八、促銷(xiāo)策略 直銷(xiāo) ，有 兩種情況適合采用直銷(xiāo)，一種是目標(biāo)客戶(hù) 為普羅大眾，面相當(dāng)廣，如街頭直銷(xiāo)人員所派保健品類(lèi)單張， 保險(xiǎn)公司逐家登門(mén)拜訪，此類(lèi)直銷(xiāo)層次相對(duì)較低；一種是目 標(biāo)客戶(hù)為某一特定群體，目標(biāo)相對(duì)比較明確，如某些渡假村 銷(xiāo)售會(huì)員卡等，層次相對(duì)較高，對(duì)直銷(xiāo)人員的要求也高些。這項(xiàng)工作應(yīng)走在所有營(yíng)銷(xiāo)工作的前面，因?yàn)槿绻熏F(xiàn)租戶(hù)解決了，則對(duì)外界具有強(qiáng)大的號(hào)召力和吸引力，我們炒作的空間也增大了，試想如果說(shuō)某幢大廈所有租戶(hù) 都轉(zhuǎn)成為買(mǎi)家，對(duì)外界將是怎樣的震撼。 2． 4 價(jià)格擬定實(shí)行 “ 低開(kāi)中走 ” 策略，先以較低價(jià)入市，再根據(jù)銷(xiāo)售情況調(diào)整價(jià)格。因此，采取 五成五年免息付款和五成八年銀行按揭及五年返租形式。 本項(xiàng)目推廣五大突破口 ，改變?nèi)藗兊乃季S定式。 。（具體方案在促銷(xiāo)策略里面詳述） 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 ：均價(jià) 5600元 /M2，雖然此價(jià)格仍為武昌區(qū)寫(xiě)字樓最高 價(jià)，但與寫(xiě)字樓質(zhì)素相比，此價(jià)位應(yīng)能為目標(biāo)客戶(hù)群所接受， 此價(jià)位應(yīng)該是中商廣場(chǎng)的價(jià)格突破點(diǎn) ：起租 35元 /M2，層差 1元 /M2，即均租約 55 元 /M2， 另管理費(fèi) /M2（含空調(diào)費(fèi)） 五、項(xiàng)目包裝 售樓部、租賃部包裝設(shè)計(jì)建議（見(jiàn)附圖） 原則：體現(xiàn)中商廣場(chǎng)的檔次與風(fēng)格 體現(xiàn)一種大氣、豪氣 中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓樣板間設(shè)計(jì)建議（見(jiàn)附圖） 中商廣場(chǎng)大門(mén)前升旗設(shè)計(jì)（見(jiàn)附 圖） 更改樓名，作為商廈名稱(chēng)中商在三大不足：一是不大氣，雖然中商是開(kāi)發(fā)公司中商集團(tuán)的簡(jiǎn)稱(chēng)，但作為標(biāo)志性建筑，如用公司名稱(chēng)，一般來(lái)講不會(huì)大氣，像廣州幾乎所有甲級(jí)寫(xiě)字樓均未用公司名稱(chēng)作樓名；二是 “ 中商 ” 同造謠中傷的中傷諧音；三是中商似乎給人以中商、外商區(qū)分之感。所以項(xiàng)目的形象定位圍繞這一客戶(hù) 群體的特性，突出尊貴感。 ，現(xiàn)樓有現(xiàn)樓的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也有其不利的一 面， “ 是騾子是馬 ” 已清清楚楚，缺乏進(jìn)一步炒作和想象的空 間，對(duì)愛(ài)炒期樓的投資客已無(wú)空間。 格能根據(jù)市場(chǎng)作適當(dāng)調(diào)整，從高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 30％的率下降到 20％左右，即從 7000元 /M2調(diào)整為 5600 元 /M2，價(jià)格漸趨合理，同時(shí)說(shuō)明中商廣場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)層能尊重市 場(chǎng)、靈活應(yīng)變。 月，五年期滿，產(chǎn)權(quán)歸客戶(hù)，但每年租金需每年第一個(gè)月付清（選擇此種方式的客戶(hù)也不會(huì)多，以 100M2 面積計(jì)算，首期付出了 20%的款項(xiàng)后，五年共付 70萬(wàn)元，而采用按揭形式購(gòu)買(mǎi)僅需 480000元，相當(dāng)于五年分期的 70%） 管理費(fèi)： /M2 武漢寫(xiě)字樓主要集中在商務(wù)區(qū)漢口區(qū)，高檔寫(xiě)字樓售價(jià)基本在 60008000元 /M2之間，租價(jià)基本在 4070元 /M2粗略縱觀寫(xiě)字樓的發(fā)展?fàn)顩r，在 9 93年房地產(chǎn)一片熱潮中，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也是一片歡聲笑語(yǔ)，在廣州當(dāng)時(shí)的地標(biāo)性物業(yè) “ 世貿(mào)中心 ” 就曾賣(mài)到 16000元 /M2。而隨著用戶(hù)需求的發(fā)展，寫(xiě)字樓不僅需要具備以上功能，公寓功能的需求亦有所增加，為寫(xiě)字樓用家提供自住或招待之用。但從目前情況來(lái)看，珠江新城現(xiàn)僅完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和部分的住宅建設(shè)，無(wú)論從政府規(guī)劃計(jì)劃及其現(xiàn)狀發(fā)展來(lái)看，要真正形成一種濃 烈的商務(wù)氛圍，尚需一段比較長(zhǎng)的建設(shè)期和發(fā)展期。 500 字 的招商 啟事 。 500 字 的招 商啟 事。 戰(zhàn)術(shù)三： 參加招商展示會(huì) 參加與本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)相關(guān)官方或半官方性質(zhì)的招商會(huì)，能達(dá)到更廣泛宣傳效果，同時(shí)提高了本項(xiàng)目公信力，而且針對(duì)性強(qiáng)。 公司簡(jiǎn)介：全面介紹公司信息，宣傳公司品牌形象，提高客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目的信心。 租期為十年或十年以上 免去廠房一年租金，年租 金給予 — 折優(yōu)惠，使用 沿金柯橋大道的空中廣告位為該企業(yè)免費(fèi)宣傳兩年， 寫(xiě)字樓頂端廣告位免費(fèi)使用兩年。樓頂廣告位為該企業(yè)免費(fèi)宣傳兩年。 借助外地代理公司，拓展外地市場(chǎng)。 （四）威脅 目前柯橋世貿(mào)區(qū)塊高檔寫(xiě)字樓供應(yīng)量較大，對(duì)本案存在潛在威脅。 電梯入口不明顯，寫(xiě)子樓電梯位于大樓背面，給業(yè) 主帶來(lái)很大的不便。東部有風(fēng)景優(yōu)美瓜渚湖公園。 輕紡大廈： 367 元 /平米 /年，品質(zhì)一般，有部分出租。迄今紹興縣已擁有織機(jī) 萬(wàn)臺(tái) ,其中無(wú)梭織機(jī) ,年產(chǎn)各類(lèi)面料布 18 億米 ,形成了原料、紡織、印染、制制衣、機(jī)械相銜接的完整的輕紡工業(yè)體系。實(shí)施境外品牌經(jīng)營(yíng)的 “梅盛布業(yè) ”，也因成績(jī)優(yōu)秀獲得１１．２９萬(wàn)元政府獎(jiǎng)勵(lì)。外向型經(jīng)濟(jì)取得驕人業(yè)績(jī)，成為浙江省外貿(mào)出口和利用外貿(mào) “雙十強(qiáng)縣 ”。 農(nóng)業(yè) 近年以來(lái)，紹興縣大力發(fā)展 “一優(yōu)兩高 ”（優(yōu)質(zhì)、高產(chǎn)、高效）農(nóng)業(yè)，走農(nóng)業(yè)供銷(xiāo)、貿(mào)工農(nóng)一體化的路子，打破了封閉的自然經(jīng)濟(jì)模式，提高了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、集約化程度。特別是去年，該縣自營(yíng)出口呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，排名攀升到全省第三位。市場(chǎng)通過(guò) 220 多條托運(yùn)線與全國(guó)緊密相連 ,其輻射面已覆蓋全國(guó)并波及部分周邊國(guó)家。 世貿(mào)中心： 400 元 /平米 /年，新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，品質(zhì)較高，但位置比較偏，兩年內(nèi)形不成氣候。 目前柯橋?qū)懽謽强蛻?hù)主要以紡織、貿(mào)易類(lèi)公司為主，主力戶(hù)型在 150—250 平方米之間，中心價(jià)格 400 元 /平米 /年，基本為寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)裝修。 高檔次裝修提升了寫(xiě)字樓本身的品質(zhì)，也給入住業(yè)主帶來(lái)了很大的方 便，無(wú)需再大規(guī)模裝修，大大的節(jié)省了時(shí)間成本和裝修成本。由于專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓在 適用空間、意境空間、結(jié)構(gòu)空間三個(gè)層面上能夠有效、完美的結(jié)合，從而會(huì)滿足大部分內(nèi)資公司對(duì)高層次商務(wù)辦公的需求。 （五）分析結(jié)論 在營(yíng)銷(xiāo)中充分發(fā)揮自身的地段優(yōu)勢(shì)與價(jià)格優(yōu)勢(shì)做綜合比較，以樹(shù)立高性?xún)r(jià)比的市場(chǎng)形象。項(xiàng)目租價(jià)應(yīng)低于目前柯橋品質(zhì)最高精功大廈 600 元 /平方米 /年價(jià)格，高于華泰大廈、精工廣場(chǎng)、農(nóng)村信用社等寫(xiě)字樓的水平，應(yīng)定為 450 元 /平方米 /年。 ◎ 單層租用 租期為五年或五年以上 年租金給予 — 。另外還要齊全硬件資料，讓客戶(hù)全面了解信息 。 戰(zhàn)術(shù)二： 設(shè)立公關(guān)小組 公關(guān)小組負(fù)責(zé)與政府招商部門(mén)保持良好的溝通，獲得政府招商部門(mén)的大力支持。 實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)擴(kuò)展目標(biāo)，完成招商計(jì)劃 突出項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，營(yíng)造高品質(zhì)辦公環(huán)境 （二）廣告投放步驟 一）第一階段：預(yù)熱期 時(shí)間： 2020年 2月 23日 —— 3月 1日 二）第二階段：強(qiáng)攻期 時(shí)間： 2020年 3月 2日 —— 3月 23日 三）第三階段：收宮期 時(shí)間： 2020年 3月 30日 （三）媒體組合 媒體選擇了覆蓋全省范圍，有強(qiáng)大影響的媒體《錢(qián)江晚報(bào)》和區(qū)域范圍內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)媒體《杭州日?qǐng)?bào)》、《紹興日?qǐng)?bào)》等傳統(tǒng)媒體，還選擇了中國(guó)廠房網(wǎng)、裕興在線、 EMAIL郵件等網(wǎng)絡(luò)媒體，進(jìn)行全方位，多角度的宣傳，營(yíng)造強(qiáng)大招商攻勢(shì)，對(duì)目標(biāo)客戶(hù)產(chǎn)生有效影響。 500 字 的招商 啟事 。 費(fèi) 用 預(yù) 算 ； 6 480 元 費(fèi)用合計(jì)： 97400元 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算 媒體費(fèi)用； 97400 元 資料費(fèi)用； 13000 元 公關(guān)費(fèi)用； 30000 元 參展費(fèi)用； 60000 元 其他費(fèi)用； 13700 元 總計(jì)： 214100 廣州白云大廈寫(xiě)字樓整體策劃案（節(jié)選） 4．寫(xiě)字樓投資方向及重點(diǎn)分析 4． 1 區(qū)域位置分析 寫(xiě)字樓投資成功與否的首要條件是區(qū)位的選擇。 而市內(nèi)其他寫(xiě)字樓集中地段，如白云一沿江路一帶、東風(fēng)中以東一帶，解放路一帶及地鐵一號(hào)線沿線物業(yè)，這幾個(gè)地段寫(xiě)字樓物業(yè)均有非常好的位置和交 通等利好因素，因此這幾個(gè)地段不少物業(yè)均有較好的入駐率。 中天廣場(chǎng)策劃推廣 二、 前言 ??? 就該項(xiàng)目推廣思路細(xì)則及實(shí)施方案作一具體描述推廣思路及實(shí)施方案遵循 “ 準(zhǔn)確、合理、領(lǐng)先、系統(tǒng)及可操性 ” 等原則，以求使該項(xiàng)目一推出市場(chǎng)即贏得 “ 滿堂紅 ” 。因此，寫(xiě)字樓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)將會(huì)越來(lái)越多。 在武昌區(qū)與本案爭(zhēng)奪客源的主要為亞貿(mào)廣場(chǎng)、綠洲廣場(chǎng)、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場(chǎng)目前出租率僅為 25％，而亞貿(mào)廣場(chǎng) B座入住率達(dá) 100％，江天大廈入住率為 80％，以中商廣場(chǎng)在武昌區(qū)的檔次和地標(biāo)地位及中商集團(tuán)的影響力和號(hào)召力，中商廣場(chǎng)的低出租率和零出售令人費(fèi)解。 ，作為武昌區(qū)地標(biāo)性建筑，具備較 強(qiáng)的吸客能力 ，中商具備品牌優(yōu)勢(shì)， 中商品牌可供挖掘和利用 ，交通發(fā)達(dá)，周邊 眾多金融機(jī)構(gòu)和政府機(jī)關(guān)，緊 鄰省委、省府等四大政府班子 府邸，既是文教科技中心，又是武漢政治中心，尊貴之氣、 儒雅之風(fēng)油然而生，地理優(yōu)勢(shì)無(wú)可替代。 ，檔次雖略低，但以 其價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引了部分客源，中商廣場(chǎng)在價(jià)位上偏高，雖經(jīng) 調(diào)整漸趨合理，但價(jià)格比較來(lái)講仍無(wú)任何優(yōu)勢(shì)。 5A級(jí)智能系統(tǒng)，即自動(dòng)化管理系統(tǒng)、自動(dòng)化監(jiān) 控及保安系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng) 化系統(tǒng)，是其與其它項(xiàng)目與眾不同之處，即權(quán)威性。（優(yōu)惠方案在推廣策略里面詳述）； 投資客 50％，要吸引投資客需要有一個(gè)吸引投資的回報(bào)率和保障回報(bào)能實(shí)現(xiàn)的方案。 。在項(xiàng)目?jī)r(jià)位無(wú)優(yōu)勢(shì)，質(zhì)素?zé)o明顯差別的情況下，呆板和繁重的付款方式應(yīng)是造成本項(xiàng)目前期不成功的主因。 ，硬件方面除部分包裝及可裝修寫(xiě)字間計(jì)已基 本定型。 分區(qū)銷(xiāo)售：建議 A、 B兩座，高、中、低三個(gè)不同樓層，第一階段推廣時(shí)，均拿出部分銷(xiāo)售，其中以 B座略為多拿一些，底層略為多拿一些。因此，唯 有給予客戶(hù)靈活輕松的付款方式和在投資回報(bào)上給予客戶(hù)以較高回報(bào)和較低風(fēng)險(xiǎn)，方是本項(xiàng)目從市場(chǎng)突圍的突破口。 例：現(xiàn)有一客戶(hù)采取五年返租和五成八年按貸方式購(gòu)買(mǎi) 中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓 100M2，售價(jià)為 5600元 /M2 具體計(jì)算為： 100M