【正文】 有數(shù)據(jù)表明，在過去10年中，%；今年上半年，%，如果加上物價(jià)負(fù)增長(zhǎng)因素，%，表明我國(guó)國(guó)內(nèi)商業(yè)零售業(yè)發(fā)展速度相當(dāng)迅速。n 購(gòu)買量的調(diào)查該項(xiàng)調(diào)查主要是對(duì)設(shè)店預(yù)定地的顧客流量情況（分不同日期及同一天的不同時(shí)間段）進(jìn)行研究分析，以作為確定營(yíng)業(yè)體制和商店規(guī)模時(shí)的參考。 零售業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查n 城市商圈的調(diào)查n 零售業(yè)態(tài)的調(diào)查n 零售業(yè)種的調(diào)查 消費(fèi)者的調(diào)查n 購(gòu)買習(xí)慣的調(diào)查這項(xiàng)調(diào)查的目的是對(duì)欲設(shè)店地區(qū)的居民的年齡、職業(yè)、收入、購(gòu)買傾向進(jìn)行研究分析，以調(diào)查可能的商圈范圍。這對(duì)具體確定百貨商店的經(jīng)營(yíng)范圍及經(jīng)營(yíng)規(guī)模大有幫助 城市結(jié)構(gòu)調(diào)查都市結(jié)構(gòu)調(diào)查主要是對(duì)某一區(qū)域內(nèi)市民生活的空間進(jìn)行調(diào)查，具體要調(diào)查中心地帶及周圍區(qū)域都市的結(jié)構(gòu)機(jī)能，以了解該地域內(nèi)設(shè)施、交通、活動(dòng)空間等方面的情況，并了解將來的城市發(fā)展規(guī)劃，以便選取最具商業(yè)價(jià)值的地域開設(shè)百貨商店。8. 具有良好資信和具備法人資格的供應(yīng)商，其產(chǎn)品必須在合法經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)，通過對(duì)品牌的評(píng)介，結(jié)合商場(chǎng)品牌引進(jìn)原則，確定需要引進(jìn)的品牌。 合作條件1. 聯(lián)營(yíng)方式1) 抽成：23%30% 銷售額倒扣/租金2) 包底：廠商最低銷售額，做不到保底則要賠保底3) 廠商費(fèi)用：裝璜費(fèi)（自裝、代裝付費(fèi)）、員工薪資（專柜、自營(yíng)）、促銷費(fèi)用、其他：廣告櫥窗2. 租賃方式1) 租金：根據(jù)商場(chǎng)具體情況和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)決定。4. 廠商的性質(zhì)（個(gè)體、國(guó)營(yíng)），代理商的性質(zhì)。 代理商：具有大范圍地區(qū)的經(jīng)營(yíng)壟斷權(quán)，與直接廠商關(guān)系好，可以不拿錢進(jìn)貨，廠商鋪底后，再現(xiàn)款進(jìn)貨，也可以向直接廠商交押金，貨品不需要付款，經(jīng)營(yíng)情況會(huì)優(yōu)于經(jīng)銷商。 由于需求的變更和競(jìng)爭(zhēng)的推動(dòng)，除了少數(shù)產(chǎn)品，極大多數(shù)產(chǎn)品不會(huì)長(zhǎng)久地被消費(fèi)者接受。 品牌的首要功能是在于可以方便消費(fèi)者進(jìn)行產(chǎn)品選擇，縮短消費(fèi)者的購(gòu)買決策過程。 品牌標(biāo)志：品牌中不可以發(fā)聲的部分——包括符號(hào)、圖案或明顯的色彩或字體。反之，有些地點(diǎn)從當(dāng)前來看，不是理想的地點(diǎn)，但從規(guī)劃前景看，會(huì)成為有發(fā)展前景的新的商業(yè)中心區(qū)。另外，若一個(gè)潛在的開設(shè)地點(diǎn)位于購(gòu)物中心末端而只有狹小部分臨街，或者位于街道一側(cè)只有狹小的一部分，其能見度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于位于購(gòu)物中心入口處或主要街道。比如，在豪華建筑群中，倉(cāng)庫(kù)或裸墻商店難以存在。第三步 分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商店周圍的競(jìng)爭(zhēng)情況對(duì)店鋪經(jīng)營(yíng)的成敗產(chǎn)生巨大影響，因此在商店選擇開設(shè)地點(diǎn)時(shí)，必須要分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。在一些旅游點(diǎn)、交通樞紐、公共場(chǎng)所附近設(shè)立的商店主要利用的就是派生客流。是指那些專門為購(gòu)買某種商品而來店購(gòu)買的顧客形成的客流，這是商店客流的基礎(chǔ)，是商店銷售收入的主要來源。開設(shè)地點(diǎn)還要考慮客流來去方向，如選在面向車站、碼頭的位置，以下車、船的客流為主，選在鄰近市場(chǎng)公共車站位置的，則以上車的客流為主。外國(guó)絕大多數(shù)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的停車場(chǎng)所與售貨場(chǎng)所的一般比率為4：1。目前，珠寶飾品已成為普通百姓一項(xiàng)重要的消費(fèi)內(nèi)容。諸如，在意大利古城佛羅倫薩有著名的首飾街，在鉆石之城——比利時(shí)的安特衛(wèi)普也有鉆石街。據(jù)調(diào)查，歐美等先進(jìn)國(guó)家，平均５０％以上的日常工作，要靠電腦來完成。同時(shí)許多電器店對(duì)溫度和濕度要求較為嚴(yán)格，設(shè)施投資要占一定數(shù)額。（３）兒童食品。隨著生活水準(zhǔn)的提高和生活節(jié)奏的加快，人們?cè)絹碓街匾暽眢w保健。食品店最好的開設(shè)地點(diǎn)并非城市中心的商業(yè)區(qū)，而是人口密集的住宅區(qū)。鞋子是全身搭配的重要部分，正如一位在外企工作的小姐說：”大概是由于含蓄的傳統(tǒng)性格所致，人們見面時(shí)常常不自覺地看對(duì)方穿什么鞋，樣式老舊或檔次太低，都會(huì)讓人輕視，服裝有進(jìn)可隨意，但鞋一點(diǎn)都不能馬虎。（四）鞋店１、鞋店概述鞋店是專門賣鞋的商店，它有綜合鞋店和專營(yíng)鞋店等形式。服裝店一般需要較大的投資，最好位于繁華商業(yè)區(qū)或新潮商品匯集的街區(qū)；經(jīng)營(yíng)的品牌注重流行趨勢(shì)和較高格調(diào)；利潤(rùn)有可能達(dá)到５０％—１００％，甚至更高，價(jià)格尋求較高價(jià)位；經(jīng)營(yíng)中應(yīng)及時(shí)處理過季和過時(shí)的服裝，否則會(huì)使商品陷入困境。如果得出肯定的結(jié)論，就可以確定選擇開專賣店。試想：作為一個(gè)服裝店經(jīng)營(yíng)者，如果缺乏對(duì)服裝潮流的敏感，審美觀不強(qiáng)，他能將這家服裝專賣店經(jīng)營(yíng)好嗎？（４）市場(chǎng)潛力。競(jìng)爭(zhēng)源于市場(chǎng)的供需狀況，在選擇專賣商店店型時(shí)，應(yīng)避免進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的領(lǐng)域，開辟新市場(chǎng)更利于生存和發(fā)展。雖然各種專賣商店有著共同的特性，但也有差異，有時(shí)差異會(huì)對(duì)專賣店的發(fā)展有重要的影響，因此企業(yè)或個(gè)人都應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行選擇。例如在北京開辦一家美容院至少要投資５萬(wàn)元；開辦一家服裝店至少要投資２０萬(wàn)元。專賣商店的特色是專業(yè)性強(qiáng)，因此經(jīng)營(yíng)者必須對(duì)所經(jīng)營(yíng)的商品有豐富的了解。專賣商店無(wú)論規(guī)模大小都會(huì)有成功的機(jī)會(huì)，并且能施展經(jīng)營(yíng)者的才能，實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。6. 有一定的停車場(chǎng)。 n 家居中心 home center(H．C)168。部分商品部門采取租賃制，把無(wú)店名的專業(yè)連鎖賣場(chǎng)和供應(yīng)商引進(jìn)店內(nèi)經(jīng)營(yíng)。7. 目標(biāo)顧客，以流動(dòng)顧客為主。168。2. 商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。5. 商圈范圍不定。n 專業(yè)店 s9eciatity store(S．S)168。4. 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。7. 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。 概念168。 168。2. 商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營(yíng)男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。其特點(diǎn)是：①眾多業(yè)主共同組成一個(gè)市場(chǎng)或商場(chǎng)；②自主經(jīng)營(yíng)，自由定價(jià)，不受購(gòu)物中心制約；③購(gòu)物中心的管理機(jī)構(gòu)大多為物業(yè)管理，自營(yíng)商業(yè)部分很少。 其他業(yè)態(tài)，指上述未包括的其他業(yè)態(tài)形式（如便利店、折扣商店、雜貨店、郵購(gòu)商店等）。168。而上述各業(yè)態(tài)又由于我國(guó)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，在引進(jìn)和發(fā)展上不同步，比如上海在1991年組建了”聯(lián)華”超市公司，出現(xiàn)了中小型超級(jí)市場(chǎng)新業(yè)態(tài)；1994年出現(xiàn)了便利店；1995年出現(xiàn)了電視導(dǎo)購(gòu)和直銷；1996年出現(xiàn)了大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市（大賣場(chǎng)），而1994年以后真正規(guī)范的連鎖超市才在中西部地區(qū)出現(xiàn)；當(dāng)上海的便利店已發(fā)展到1998年的2000家左右時(shí)，中西部地區(qū)對(duì)此業(yè)態(tài)還相當(dāng)陌生。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰(shuí)、賣什么和如何賣的具體經(jīng)營(yíng)形式。根據(jù)有關(guān)專家的研究，8公里以內(nèi)，對(duì)顧客的爭(zhēng)奪是激烈的，兩家商店的商圈都會(huì)縮小，只有少部分的共同商圈。 交通運(yùn)輸情況交通地理?xiàng)l件是影響商圈規(guī)模的又一個(gè)主要因素。 百貨商店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模百貨商店因其經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，商圈大小也不相同。在對(duì)商業(yè)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)計(jì)算該地區(qū)的商圈飽和度，以了解這個(gè)地區(qū)內(nèi)同行業(yè)是過多還是不足。 人口數(shù)量及特點(diǎn)包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、過往人口數(shù)量、居民戶數(shù)和企事業(yè)單位數(shù)，及相應(yīng)人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構(gòu)成等。這些都需要經(jīng)營(yíng)者通過商圈分析，掌握客流來源和客流類型，了解顧客的不同需求特點(diǎn)，采取競(jìng)爭(zhēng)性的經(jīng)營(yíng)策略，投顧客之所好，贏得顧客信賴，也即贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商圈在受各種因素的影響，其范圍和形態(tài)狀是會(huì)經(jīng)常變化的，一般情況下，商圈形態(tài)表現(xiàn)多為各種不規(guī)則的多角型，為便于研究分析，一般將商圈抽象地視為以商店為中心向外輻射的圓心圈型。在主商圈內(nèi)，顧客在人口中的密度較高，每個(gè)顧客的平均購(gòu)貨額也最高，這一商圈很少與其他類型商店的商圈發(fā)生重疊，否則就易出現(xiàn)過度競(jìng)爭(zhēng)。零售商店的銷售活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限，也即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。168。定期的、直接到消費(fèi)者手中的DM，顧客的會(huì)員化，甚至于固定的免費(fèi)班車接送，各種各樣的超值化服務(wù)在使自己的企業(yè)覆蓋更大的地理面積的同時(shí)，也覆蓋了更為重要、更為廣闊的消費(fèi)者的心理面積。小到家庭用的日常用品，大到大件的家用電器，在如今的大賣場(chǎng)中都有提供。目前我國(guó)百貨店尤其是大多國(guó)有大中型百貨店已逐漸感到生存的壓力，但這僅僅還是開始，未來的生存將更加艱難。而這正是購(gòu)物中心迅猛發(fā)展的重要支撐點(diǎn)。憑著他們的財(cái)大勢(shì)壯，尤其是頗為豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，必將形成對(duì)國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者的強(qiáng)大威脅。 4. 營(yíng)銷理念的消費(fèi)者本位化。168。168。1996年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在亞洲各國(guó)中，中國(guó)傳統(tǒng)食雜零售店（非自動(dòng)型超市、便利店)數(shù)量的相應(yīng)比例最高，%；最低的新加坡相應(yīng)數(shù)據(jù)也超過半數(shù)，為68%。就以我國(guó)所地處的亞洲來看，近幾年來隨著經(jīng)濟(jì)的快速飛躍發(fā)展，其零售業(yè)也發(fā)生著翻天覆地的變化，主要體現(xiàn)在以下幾方面：168。不同的國(guó)家和地區(qū)有著不同的生產(chǎn)力發(fā)展水平、消費(fèi)習(xí)慣和心理,即便是同樣的業(yè)態(tài)在不同的國(guó)家和地區(qū)也表現(xiàn)出不同的發(fā)展方式、速度和結(jié)果。如百貨商店的出現(xiàn)是適應(yīng)西方工業(yè)革命大量生產(chǎn)大量銷售和城市化進(jìn)程的要求而產(chǎn)生的，連鎖超市是適應(yīng)商業(yè)降低成本、方便顧客的要求產(chǎn)生的，購(gòu)物中心則是城市空洞化、居住郊區(qū)化的必然反映，而無(wú)店鋪銷售則是電子技術(shù)和信息技術(shù)在流通領(lǐng)城的延伸。 16 業(yè)態(tài)特點(diǎn) 16 百貨店 department store(Dept．) 16 超級(jí)市場(chǎng) suPer market(S．M) 16 大型綜合超市 generalmerchandise store(G．M．S) 17 便利店(方便店) convenience store(Cv．S) 17 專業(yè)店 s9eciatity store(S．S) 17 專賣店 exclusive shop 18 購(gòu)物中心 shopping center(S．C) 18 倉(cāng)儲(chǔ)商店 disc01Int store 19 家居中心 home center(H．C) 194 零售業(yè)種介紹 19 業(yè)種分類 26消費(fèi)品 26 從使用目的上分類 27 從購(gòu)買習(xí)慣上分類 選購(gòu)品 27 業(yè)種特點(diǎn) 27 品牌介紹 27 品牌的概念 27 品牌在市場(chǎng)營(yíng)銷中的作用與意義 275 商業(yè)客戶介紹 28 零售客戶 28 客戶類型 28 客戶及品牌調(diào)查 28 商場(chǎng)與客戶的基本合作方式 28 引進(jìn)廠商和品牌的原則 29 餐飲\娛樂\休閑客戶 296 商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 29 生活結(jié)構(gòu)調(diào)查 29n 人口結(jié)構(gòu) 29n 家庭戶數(shù)構(gòu)成 29n 收入水平 29n 消費(fèi)水平 29n 購(gòu)買行為 30 城市結(jié)構(gòu)調(diào)查 30n 地勢(shì)結(jié)構(gòu) 30n 交通情況 30n 地段的調(diào)查 30n 各項(xiàng)機(jī)能的調(diào)查 30n 城市規(guī)劃調(diào)查 30 零售業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查 31 城市商圈的調(diào)查 31 零售業(yè)態(tài)的調(diào)查 31 零售業(yè)種的調(diào)查 31 消費(fèi)者的調(diào)查 31 購(gòu)買習(xí)慣的調(diào)查 31 購(gòu)買能力的調(diào)查 31 購(gòu)買量的調(diào)查 31 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查 31 場(chǎng)所調(diào)查 31 商品構(gòu)成調(diào)查 31 人流調(diào)查 317 商業(yè)物業(yè)的開發(fā) 32 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)理念 32 項(xiàng)目選址和市場(chǎng)調(diào)查要注重地段的商業(yè)價(jià)值 32 項(xiàng)目定位須有差異性。 34 商業(yè)物業(yè)的招商租賃 34 購(gòu)物中心的決算 34 招商和承租戶選擇 35 承租戶租金 35 商業(yè)物業(yè)的管理理念 36 具有”統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn) 36 商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。此時(shí)的零售業(yè)已不僅僅是”橋梁”和”渠道”,而是起著先導(dǎo)作用，即一方面開發(fā)需求,另一方面引導(dǎo)生產(chǎn)。為了使這些產(chǎn)品在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間通過適當(dāng)?shù)姆绞降竭_(dá)目標(biāo)人群的手中，商業(yè)——這一行業(yè)作為連接生產(chǎn)領(lǐng)域和消費(fèi)領(lǐng)域的流通環(huán)節(jié)，其自身的形式在不斷更新，銷售方式也在不斷變革。眾所周知，日本的零售購(gòu)物環(huán)境在全球享有盛名，這與其零售商業(yè)的規(guī)模是分不開的。 趨勢(shì)三：大型、超大型量販店及貨倉(cāng)商店迅猛增加 近年來，亞洲各國(guó)及地區(qū)大型、超大型量販店和貨倉(cāng)商店的數(shù)量不斷增加。另一方面，為了與美國(guó)的沃爾瑪抗衡，開拓并抓住廣闊的亞洲市場(chǎng)，也是家樂福等一批歐洲跨國(guó)零售企業(yè)拓展亞太市場(chǎng)的目的所在。表現(xiàn)在傳統(tǒng)業(yè)態(tài)——百貨店自身已一改往昔”購(gòu)物不講環(huán)境、經(jīng)營(yíng)不求特色、商品不分檔次”的無(wú)市場(chǎng)細(xì)分、無(wú)市場(chǎng)定位的狀態(tài)，而出現(xiàn)市場(chǎng)定位的多元化傾向。 新興業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，經(jīng)過一階段的市場(chǎng)爭(zhēng)奪后將會(huì)出現(xiàn)優(yōu)者存留劣者敗退的景象。在有些發(fā)達(dá)國(guó)家，它已是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的必不可少的重要組成部分。 傳統(tǒng)百貨店的生存將更加艱難。 　　 A. 超大 從上海地區(qū)近幾年開辦的外資大型超市、大賣場(chǎng)來看，占地面積超過5000平方米、結(jié)構(gòu)為多層的不在少數(shù)，且有繼續(xù)增加的趨勢(shì)。如今上海的各個(gè)大型超市、大賣場(chǎng)，都為消費(fèi)者提供方便的餐飲娛樂休閑服務(wù)，給消費(fèi)者的購(gòu)物行為帶來了相當(dāng)?shù)谋憷?針對(duì)外資零售企業(yè)在該領(lǐng)域的挑戰(zhàn)，以吳良材公司為代表的上海當(dāng)?shù)氐膶I(yè)零售商也正在積極開拓一條連鎖特色化經(jīng)營(yíng)的道路。2 商圈介紹 商圈含義商圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。 商圈的構(gòu)成商圈大致由三部分組成，即主圈、次圈、邊圈。n 邊圈邊圈即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。 商圈分析是百貨商店合理選址的基礎(chǔ)工作商場(chǎng)在選擇店址時(shí)，總是力求以較大的目標(biāo)市場(chǎng)，來吸引更多的目標(biāo)顧客，這首先就需要經(jīng)營(yíng)者明確商圈范圍，了解商圈內(nèi)人口的分布狀況以及市場(chǎng)、非市場(chǎng)因素的有關(guān)資料，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)效益的評(píng)估，衡量店址的使用價(jià)值，按照設(shè)址的基本原則，選定適宜的地點(diǎn)，使商圈、店址、經(jīng)營(yíng)條件協(xié)調(diào)融合，創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。 商圈分析是百貨商店減少資金占用的重要手段百貨商店經(jīng)營(yíng)的一大特點(diǎn)是流動(dòng)資金占用多，要求資金周轉(zhuǎn)速度快。168。經(jīng)營(yíng)同類商品的兩個(gè)商店即便同處一個(gè)地區(qū)的同一條街道，其對(duì)顧客的吸引力也會(huì)有所差異，相應(yīng)地，商圈規(guī)模也不一致。 百貨商店的經(jīng)營(yíng)商品種類百貨商店的商圈在小因其經(jīng)營(yíng)的商品種類而異即百貨商店的商品經(jīng)營(yíng)種類對(duì)其商圈大小有重要影響。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的地理位置相互競(jìng)爭(zhēng)的商店之間距離越大，它們各自的商圈也越大。 消費(fèi)者的流動(dòng)性隨著消費(fèi)者流動(dòng)性的增長(zhǎng)，光顧商店的顧客來源會(huì)更為廣泛，邊緣商圈會(huì)因此而擴(kuò)大，商店的整個(gè)商圈規(guī)模3 零售業(yè)態(tài)的介紹 業(yè)態(tài)概念零售是指把商品或隨商品而提供的服務(wù)直接出售給最終消費(fèi)者的銷售活動(dòng)。 業(yè)態(tài)分類n 國(guó)際上零售業(yè)態(tài)的一般分類n 我國(guó)零售業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分類盡管國(guó)際上對(duì)零售業(yè)態(tài)的分類已比較完善，但在我國(guó)進(jìn)行業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)時(shí)還必須考慮我國(guó)的具體情