【正文】 商場的銷售手段在于已成型的一期 商鋪景觀與可預(yù)期的熱銷人氣。彌補(bǔ)本期內(nèi)媒體相對較少的情況。本階段，主要通過老客戶的介紹和郵寄 DM、海報(bào)派發(fā)、促銷 SP 活動(dòng)發(fā)掘新的客層，減少報(bào)紙稿，節(jié)省廣告支出，配合實(shí)際狀況彈性運(yùn)作。 業(yè)務(wù)執(zhí)行 此階段，個(gè)案在房市中已達(dá)到一定的知名度，同時(shí)也積累相當(dāng)數(shù)量有望客戶，工程形象良好，絕大部分房子均取得預(yù)證。 橫幅刀旗 : 形成現(xiàn)場熱銷的初步氣氛 廣告代言人：提升本案形象，增強(qiáng)客戶購買信心 業(yè)務(wù)執(zhí)行 工程形象大為好轉(zhuǎn)，部分已取得預(yù)證，各案已為市場初步接受；期房抗性有所消除，客戶信心不斷增強(qiáng)，價(jià)格較前期有所上漲，兌現(xiàn)了升值潛力，在客戶群中形成良好的口碑?，F(xiàn)場人員推廣積累后期客戶。同時(shí)完成公開銷售前各項(xiàng)工作事項(xiàng)的準(zhǔn)備工作。 ? 接待中心 主要分成三個(gè)主要功能區(qū)：柜臺區(qū)，展示區(qū)，洽談區(qū) 柜臺區(qū)：主要用于銷售管理，現(xiàn)場管理 展示區(qū)：通過模型，裱板， 燈箱等方式向客戶展示產(chǎn)品，讓客戶了解產(chǎn)品 洽談區(qū)：主要用于洽談，簽約（建議布設(shè) 5— 8 組銷售桌椅） 銷售人員建議 ? 銷售人員的制服配合接待中心，以及統(tǒng)一的 CI 形象特別定做。 ? 利用商業(yè)街，提 出 “完整社區(qū)，衛(wèi)星社區(qū)” ，顯示本案在生活各方面的獨(dú)立面，完整性。鑒于本項(xiàng)目采用的是現(xiàn)代派建筑外觀以及客戶定位以中青年出發(fā)，因此會(huì)所內(nèi)的休閑項(xiàng)目服務(wù)大致可分為三大主題。宜采用取得國家環(huán)境標(biāo)志的材料、部 件 。 F、 綠化系統(tǒng) ? 生態(tài)環(huán)境功能：小區(qū)綠地是提供光和作用的綠色再生機(jī)制，它具有清潔空氣、釋放氧氣、調(diào)節(jié)溫度等功能。 建議在室外公共場地采用節(jié)能燈具，提倡由 太陽能 提供的綠色照明。 建議廚衛(wèi)預(yù)留排氣管道，采用雙止回式煙道、衛(wèi)生間無暗衛(wèi)設(shè)計(jì) C、 聲環(huán)境系統(tǒng) 住宅小區(qū)的聲環(huán)境系統(tǒng)包括室外、室內(nèi)和對小區(qū)以外噪音的隔阻措施。 盡量采用新能源和綠色能源。可以考慮 用不同燈光效果、從不同的角度照映社區(qū)和建筑，呈現(xiàn)一種“新光景”。一則便于養(yǎng)護(hù)、二則整個(gè)社區(qū)的景觀將會(huì)顯得統(tǒng)一和諧、大氣。 b、 信系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)住戶之間，住戶與物業(yè)之間的通訊。 ? 負(fù)壓樓道設(shè)備： 在樓道里專門設(shè)計(jì)正負(fù)壓裝置，鋪設(shè)獨(dú)立管線，在遇到火災(zāi)時(shí)開啟，可以使樓道成為無煙逃生道。 ? 各樓大門 —— 智能“一卡通”、可視對講、密碼門禁系統(tǒng)、并配以高級彩色粉噴金屬玻璃大門。競爭個(gè)案的規(guī)劃品質(zhì)提升 道路噪音、安全問題 良好的區(qū)域位優(yōu)勢。如“南洋新都” ，依托天山商圈、虹橋開發(fā)區(qū)并具有地鐵 2 號線虹橋機(jī)場延伸段的便捷性；“文化佳園”則依托黃興綠地的建設(shè)以及五角場的復(fù)興計(jì)劃。 ? 功能分割合理、設(shè)計(jì)新穎的房型，是絕大多數(shù)購房者所追求的。 上海行家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 鄒城 —— 歐陸商城 產(chǎn)品篇 上海行家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 鄒城 —— 歐陸商城 任何大型的地產(chǎn)項(xiàng)目都難以避免這些“通病”： 一、 規(guī)劃難以超前； 二、 客戶難以定位； 三、 資金難以籌措； 四、 節(jié)奏難以控制； 五、 價(jià)格難以把握； 六、 品牌難以穩(wěn)定。 通常，許多從業(yè)人甚至是直接的領(lǐng)導(dǎo)者在創(chuàng)立品牌上存在三大認(rèn)識誤區(qū)： 一、 認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)特殊，不好搞品牌； 二、 誤把高檔次、高價(jià)位住宅等同于品牌； 三、 以為品牌是媒體炒熱的，是政府機(jī)構(gòu)選出來的。 6. 到 2020 年 ,住宅的工程質(zhì)量和功能質(zhì)量基本滿足居民的長期居住需求 ,居住環(huán)境有較大改善 。簡言之：對外，確定物業(yè)的開發(fā)方向，選擇什么區(qū)域？確定什么檔次？建成什么規(guī)模？對內(nèi)，如何建立反應(yīng)敏捷的市場機(jī)制？如何提升企業(yè)的品牌文化特色？ 上海行家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 鄒城 —— 歐陸商城 二、市場戰(zhàn)略 —— 我跟市場走還是市場跟我走 國內(nèi)的地產(chǎn)經(jīng)過十多年的發(fā)展，目前呈現(xiàn)出三大趨勢即：一、地產(chǎn)大量開工，庫存持續(xù)上升；二、全國主要城市的地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌；三、主要城市出現(xiàn)空心化現(xiàn)象。所有外行的商人都想找機(jī)會(huì)涉足房地產(chǎn)，因?yàn)榇诵械睦麧櫬势骄哌_(dá) 25%，是一個(gè)充滿誘惑的產(chǎn)業(yè)。上海行家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 鄒城 —— 歐陸商城 戰(zhàn)略篇 上海行家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 鄒城 —— 歐陸商城 我們是營銷的行家，我們所提倡的營銷是 ———— 實(shí)效營銷。目前，大多數(shù)的發(fā)展商常常對市場抱著樂觀的理想主義甚至是浪漫主義的態(tài)度。 樓市是由發(fā)展商和消費(fèi)者這兩大陣營組成的。 7. 到 2020 年 ,初步形成住宅建筑體系 ,基本實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品通用化和生產(chǎn)、供應(yīng)的社會(huì)化。 其實(shí)不然，品牌是地產(chǎn)企業(yè)以老老實(shí)實(shí)態(tài)度、扎實(shí)苦練內(nèi)功，全面提高企業(yè) 綜合素質(zhì)后贏得的一種市場信譽(yù)，一種大眾性的心理認(rèn)可。 …… 我們一般采用這些相應(yīng)戰(zhàn)術(shù)來解決上述問題： 一、 確定科學(xué)的開發(fā)模式； 二、 定期研究市場； 三、 穩(wěn)定的資金量； 四、 及時(shí)發(fā)現(xiàn)和調(diào)整價(jià)格； 五、 找準(zhǔn)客戶及其賣點(diǎn)； 六、 控制成本。 ? 區(qū)域內(nèi)大部分個(gè)案的建筑設(shè)計(jì)和庭園景觀設(shè)計(jì)均聘請了專業(yè)的設(shè)計(jì)公司，各類風(fēng)格迥異而立意新穎的社區(qū)建筑和庭院景觀對應(yīng)了不同心理消費(fèi)者的追求。 如虹口區(qū)的“中虹麗都苑”、位于廣靈四路、涼城路上，交通便利，在擁有虹口優(yōu)良人文 傳統(tǒng)的同時(shí)又坐享曲陽地區(qū)的便利及完善的商業(yè)生活機(jī)能，其售價(jià)創(chuàng)下這個(gè)區(qū)域的最高單價(jià)，自從開盤后價(jià)格不斷走高。國家康居工程示范小區(qū)；“無滲漏”、“無質(zhì)量通病”示范小區(qū)申請；以及白玉蘭施工質(zhì)量獎(jiǎng)的獲得。區(qū)域缺商業(yè)氣息 本產(chǎn)品差異化方面的難度大 ? 各層大堂、走廊及電梯廳 —— 大堂及電梯廳鋪設(shè)花 崗巖地面、大理石墻面到頂、另設(shè)藝術(shù)頂燈及裝飾吊頂；各層走廊地面均鋪砌高級防滑地磚、并配以高級乳膠漆墻；樓梯扶手采用高級硬木扶手。 ? 寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)： 通過小區(qū) INTRANET（內(nèi)部局域網(wǎng)）與公共網(wǎng)連接，小區(qū)內(nèi)采用光纖到樓（ FTTB）內(nèi)部，每戶獨(dú)享 10MB 配置。 c、配有緊急按鈕與保安中心相連；并連網(wǎng) 110 報(bào)警系統(tǒng)。樹種可以考慮香樟、銀杏。 ? 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)： 采用先進(jìn)電腦神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)化智能控制技術(shù)，組成高效監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)智能系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)大樓的水箱，水泵、電梯、供電設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，保證各類設(shè)備處在最佳運(yùn)行狀態(tài)。 物業(yè)信息化管 理 社區(qū)環(huán)保建議 上海行家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 鄒城 —— 歐陸商城 ? 室外聲環(huán)境系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)滿足：日間噪聲小于 50 分貝、夜間小于 40 分貝。 采用抗反光玻璃房型設(shè)計(jì)達(dá)到四明效果 。 ? 休閑活動(dòng)功能：小區(qū)綠地提供 戶外活動(dòng)交往場所，要求衛(wèi)生整潔、適用安全、景色優(yōu)美、設(shè)施齊全。 建議采塑復(fù)銅管 ,鋁塑管作為冷熱水管。 ? 休閑：網(wǎng)球場、壁球室、桑拿浴場，茶藝、 COFFEE SHOP、棋牌室。 ? 提出 “新鄰里關(guān)系” 口號，顯示發(fā)展商人性的一面，創(chuàng)辦一些聯(lián)誼活動(dòng)，令小區(qū)生活充滿人情味。 ? 在銷售前對銷售人員進(jìn)行系統(tǒng)的教育培訓(xùn)，包括談吐舉止、時(shí)尚資