【正文】 銷售人員由銷售主管統(tǒng)籌管理，銷售人員之業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定和人事變動(dòng)由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。 以大家風(fēng)范，高起點(diǎn)地將“聯(lián)創(chuàng)”理念引入廣州寫字樓市場(chǎng)，建立市場(chǎng)空白點(diǎn)并穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)此空白點(diǎn)的龍頭位置。 裝修設(shè)計(jì)的現(xiàn)代感要強(qiáng)，甚至可以講是 IT感，要制造一種新型先進(jìn)公司模式的典范出來(lái)。 187。 184。 D、銷售工具到表及制作要求 售樓書： 在項(xiàng)目未完成前，買家如要了解物業(yè)情況，很大程度上需要依靠售樓書，而售樓書本身亦是給客戶第一印象，所以樓書的包裝設(shè)計(jì)及質(zhì)素很重要，因此樓書設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)這樣的風(fēng)格—— 內(nèi)容詳實(shí)；色調(diào)明快；體現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展前景；具有視覺沖擊力；方便查閱；制作要有現(xiàn)代感。 工程進(jìn)度 —— 讓買家知道工期一如計(jì)劃，是一種透明公開的政策。電信局 媒介購(gòu)買 11月 1日 天與地 《投資指南》編印 10月 16日 — 11月 5日 發(fā)展商 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁(yè) 共 21 頁(yè) 2）推廣方式 A、公開發(fā)售 —— 在銷售前期準(zhǔn)備工作基本完成后，定向定量地接觸行業(yè)龍頭客戶，以優(yōu)惠的政策吸引一定數(shù)量龍頭入場(chǎng)。 推廣策略 1） 入市時(shí)機(jī)和入市姿態(tài) 寫字樓的銷售原應(yīng)該在工程大體完成或接近完成時(shí)開 始，但由于新元素的加入使至市場(chǎng)需預(yù)熱，所以我們?cè)谟行判亩矣斜匾那疤嵯陆ㄗh提前入市。當(dāng)然，整合型寫字樓本身也會(huì)得到很好的宣傳。而且，規(guī)范的業(yè)務(wù)流程是提高效率，節(jié)約成本的最好方法。善用貸款是企業(yè)家的必修課。 而銷售開盤價(jià)格定位應(yīng)參考端數(shù)定位法及最大假想競(jìng)爭(zhēng)比較法。這會(huì)使人注意到 1000元 /件和 900元 /件之間的差距較大，留下深刻的印象。這種商品為顯示高質(zhì)量而有意識(shí)的制定高價(jià)格。 D、風(fēng)險(xiǎn)投資者：一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對(duì)項(xiàng)目出路的分析能力很強(qiáng)。 E、引入整合型寫字樓經(jīng)營(yíng)模式，準(zhǔn)確針對(duì)目標(biāo)客戶，與目標(biāo)客戶形成廣泛有效的溝通，達(dá)成發(fā)展商與買家雙贏的局面。 D、保值、升值潛力的提前體現(xiàn)是攻克市場(chǎng)觀望心理的唯一出路。 A、市場(chǎng)定位：新裕大廈定位 —— 座落于上佳位置，具有高素質(zhì)、先進(jìn)合理功能配置的整合型寫字樓。按這種特征經(jīng)過(guò)濾市場(chǎng)，目標(biāo)消費(fèi)群事實(shí)上很窄。時(shí)至 9 98年是寫字樓落成的高峰期，供求突然失衡，寫字樓售價(jià)迅速滑入低谷，景況延續(xù)至今。 B、按工程進(jìn)度分析，新裕大廈寫字樓部分的啟用時(shí)間估計(jì)在 2020年 8月以后。 J 商場(chǎng)、寫字樓、公寓三位一體的多功能建筑項(xiàng)目能將三方面的優(yōu)勢(shì)整合，擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)面。 C 配套成熟 新裕大廈周邊的商業(yè)環(huán)境及文化氛圍都非常濃厚，學(xué)校、醫(yī)院、郵政、銀行、街市、百貨商店、賓館一應(yīng)俱全，滿 足多方面的需求。憑籍著數(shù)年房地產(chǎn)之經(jīng)驗(yàn)，天與地廣告公司將竭盡所能，為廣州市新裕企業(yè)集團(tuán)公司提供最好的服務(wù)。東風(fēng)路，交通要塞，主干道位置無(wú)出其右；農(nóng)林下路，又有相當(dāng)發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)路段，地鋪，寫字樓都是一流的理想選擇位置。 G 無(wú)梁柱的設(shè)計(jì)與建筑物功能配合得天衣無(wú)縫。 D、發(fā)展商極具前瞻性地引入寬帶網(wǎng)絡(luò)，對(duì)現(xiàn)已建成在租、售的寫字樓來(lái)講是它們無(wú)法在短期內(nèi)逾越的優(yōu)勢(shì)。 二、 市場(chǎng)定位及目標(biāo)客戶 市場(chǎng)分析 廣州一手寫字樓市場(chǎng)上半年表現(xiàn)平常。 今年，大市有了新的生機(jī)，公寓式寫字樓興起，所謂公寓式寫字樓即指亦商亦住，為的是迎合部分規(guī)模不 大的公司需求，尤其外來(lái)創(chuàng)業(yè)者、初創(chuàng)業(yè)者。 市場(chǎng)及項(xiàng)目定位 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，最終的目的就是力求一擊即中、準(zhǔn)確地抓住目標(biāo)客戶，從而使項(xiàng)目熱 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁(yè) 共 21 頁(yè) 銷，在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到最佳銷售目標(biāo)，創(chuàng)造最高利潤(rùn)。寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)置，在寫字樓市場(chǎng)仍未大行其道，這一設(shè)置應(yīng)提高到樓宇綜合化布線的層面（估計(jì)約占項(xiàng)目總投資 2~3%，但利潤(rùn)的增長(zhǎng)會(huì)體現(xiàn)在高價(jià)格回報(bào)和快捷回報(bào)兩方面，綜合回報(bào)評(píng)估在 15~20%之間）這對(duì)新興行業(yè)（ IT 業(yè)）是一個(gè)必要的辦公條件，對(duì)其它行業(yè)則是發(fā)展所趨的一個(gè)新型高效和辦公模式。針對(duì)信心不足的投資者，先從計(jì)數(shù)入手，寫字樓的租金回報(bào)率在有后市支持的情況下遠(yuǎn)優(yōu)于住宅，后市的信心源于樓宇本身的硬件及后續(xù)服務(wù)政策。投資分析思路經(jīng)常是“如果??就??，退而求其次也??，再惡劣也??”模式的填空思維。 現(xiàn)行價(jià)格策略及選擇價(jià)格策略與定位 A、需求導(dǎo)向定價(jià)法 需求導(dǎo)向定價(jià)法可分為名聲價(jià)格定價(jià)法，通行價(jià)格定價(jià)法、端數(shù)價(jià)格定價(jià)法等定價(jià)法。因此，不能通過(guò)增加成本來(lái)提高價(jià)格，而只能采用生產(chǎn)合理化、調(diào)整容易等方式維持價(jià)格。 3）整體定價(jià)法： 方法 動(dòng)作順序 市場(chǎng)定價(jià) 特點(diǎn) 適用范圍 撇脂模式 高開低走 需求彈性小的高收入人群（挑剔品 質(zhì)物業(yè)） 階段性高額利 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁(yè) 共 21 頁(yè) 潤(rùn)回收資金速戰(zhàn)速?zèng)Q 實(shí)力、信譽(yù)頗佳的公司有”新、奇、特”概念的主題物業(yè) 滲透模式 低開高走 穩(wěn)扎穩(wěn)打 平市行情 作為實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期目標(biāo)的兩種整體定價(jià)策略，各有適用范圍。這些更明顯使買家得益。 3）部門共享：秘書、接待員、外勤、行政。 4）大大提高 TI企業(yè)的客戶服務(wù)水平、高效率、熱情兩不誤。合理間隔樓層面積分配，避免某樓層開間斷式購(gòu)買，以保證剩余面積的可開合性。這種暗示類似于好的樓盤才能做內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，做內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的就是好樓盤。天與地 提供項(xiàng)目工程進(jìn)度表 10月 15日 — 10月 16日 發(fā)展商工程部 標(biāo)志（ LOGO）設(shè)計(jì) 9月 25日 — 10月 16日 天與地 圍墻方案設(shè)計(jì) 9月 26日 — 10月 16日 天與地 圍墻方案實(shí)施 10月 16日 — 10月 19日 專業(yè)裝飾公司 現(xiàn)場(chǎng)橫幅制作、安裝 9月 28日 — 9月 30日 天與地 樓書設(shè)計(jì)（包括其它售樓資料） 10月 15日 — 10月 31日 天與地 展板設(shè)計(jì)、安裝 10月 15日 — 10月 31日 天與地 售樓部