【正文】 我們稱他們?yōu)?——都市白領(lǐng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。只有這樣，才能在行銷傳播中為目標(biāo)客群所接受。 大陸譯為 “戛納 ”，港臺譯為 “康城 ”。室內(nèi)室外結(jié)合。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 高品質(zhì)的生活 一定是以健康為本，只有健康才能讓你體味更多的生活，才會讓你的生活快樂。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 掃蕩： 針對剩余產(chǎn)品特色加以推薦。 引導(dǎo)： 進(jìn)行市場預(yù)熱，將產(chǎn)品核心形象 進(jìn)行企劃推廣，以求占領(lǐng)品牌制高點(diǎn)。建議采用黃金時(shí)段的電視廣告：報(bào)紙 “樓書 ”；區(qū)域內(nèi)掃蕩式攻擊，配號銷售等等手法轟動市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三大 “戰(zhàn)役 ”，環(huán)環(huán)逼近 欲有驚濤之澎湃，必先蓄勢于高峽 第一波：一個與眾不同的入市 ——“康城麗灣宣言 ” 戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)： ★ 產(chǎn)品概念的全面導(dǎo)入，樹立國際、健康、自由、時(shí)尚的品牌形象 ★ 引起消費(fèi)者的廣泛參與、關(guān)注，讓他們接受 “新都市生活觀 ” ★ 不涉及具體產(chǎn)品細(xì)節(jié)，引起懸念， “蓄勢 ”待發(fā) 運(yùn)作思路： 采取多種形式與消費(fèi)者雙向溝通，導(dǎo)入 “再都市化 ”的品牌立基； “只說不賣 ”，全面宣傳產(chǎn)品幾大理念： “新商業(yè)文化 ”、 “新生活觀點(diǎn) ”、 “新藝術(shù)生活 ”； 樹立 “徹底時(shí)尚生活 ”的產(chǎn)品形象，積蓄消費(fèi)欲望。與歲月擦肩而過 ——生活態(tài)度與人文對話的窗口，智慧與心靈親近的平臺 [ 戰(zhàn)略意圖 ] 我們的目的是 ——“再造城市生活形態(tài)，再創(chuàng)城市生命輝煌 ”； 依托康城濃郁的藝術(shù)氣息，以 “藝術(shù) ”主概念為元素來發(fā)散創(chuàng)意，在舊與新、文明與現(xiàn)代中尋找平衡； 賦予現(xiàn)代 建筑元素生機(jī)與活力，讓生活和藝術(shù)融為一體，構(gòu)建一個最為本真的精神國度。 [ 主題 ]——時(shí)尚 康城麗灣，走在時(shí)尚的舞臺 康城麗灣，與繁華版圖相遇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3）、完善成熟的生活機(jī)能 休閑商業(yè)街、便利超市、文化娛樂館，融為一體；附近有農(nóng)貿(mào)市場、郵局、醫(yī)院、學(xué)校應(yīng)有盡有，這里是豐富多彩、包羅萬象的生活空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。品牌確立，可以樹立全方位的差異化策略。在一個好產(chǎn)品的支持下，我們才能從產(chǎn)品、競爭環(huán)境、消費(fèi)者心態(tài)中尋找出打造 “眼鏡 ”的原材料。 區(qū)隔策略運(yùn)用原則：與本區(qū)域內(nèi)其它熱點(diǎn)地段形成概念區(qū)隔，與區(qū)域內(nèi)的競爭項(xiàng)目形成產(chǎn)品區(qū)隔。 7）入口門廳分析 寬敞、氣派的門廳是提升品牌的直接手段； 增加門廳的透光性，更能表現(xiàn)門廳的寬大、氣派和居者的身份； 考慮門廳內(nèi)的布置和功能劃分 8）房型分析 房型必須符合南京的購房習(xí)慣，即客廳的面寬為 米，不小于 米；主臥面寬 米；次臥面寬 米；層高不得低于 米等； 避免餐廳成為暗間，功能性加強(qiáng)，便于布置； 增加居室的功能性，大 戶型增加儲藏空間、衣帽間等； 控制面積、增加使用空間，可以設(shè)計(jì) 2 房加 1 書房的房型，此為在市場上有很大接受度的房型； 適當(dāng)考慮小套型的設(shè)計(jì)。 2）小區(qū)出入口分析 位于珠泉路和河浜路交界口的小區(qū)次要入口，也就是休閑商業(yè)廣場，是聚斂人氣的地方。只有這樣，才能在行銷傳播中為目標(biāo)客群所接受 ★ 功能定位： 以不可替代性為原則，圍繞浦口標(biāo)簽社區(qū)設(shè)計(jì)的 “康城麗灣 ”，將具備以下幾種特殊功能： A． 四大空間： 1) 居住空間 ——小區(qū)內(nèi)具備滿足全齡化健康活動的環(huán)境空間 2) 休閑空間 ——小區(qū)具備綜合性、高尚性的 “休閑娛樂廣場 ” 3) 購物空間 ——小區(qū)具備方便、快速的商場、超市等購物世界 4) 醫(yī)?？臻g ——小區(qū)具備完善的醫(yī)療、保健場所。 大陸譯為 “戛納 ”，港臺譯為 “康城 ”。 ★ 產(chǎn)品形象定位 開創(chuàng)新時(shí)尚的國際性健康生活城 A、 南京已經(jīng)呈現(xiàn)一個與世界同步前進(jìn)的生活、 人文狀態(tài)，南京已經(jīng)與紐約、倫敦、巴黎、康城齊名，標(biāo)志著時(shí)尚、文明、人性與精神上的自然，南京成為一個令人向往的居住城市。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 活態(tài)園林、活動小品、活靈水灣、活心人文、活體建筑 就是將主體 ——人與樹木、水、區(qū)域小品、建筑有 機(jī)地融合，達(dá)到優(yōu)美、和諧的效果。但是如果內(nèi)里不能達(dá)到效果這些都是沒有用的。根據(jù)我們小區(qū)自然的地理屬性，自成風(fēng)格。由于地段周邊環(huán)境價(jià)值，致使作為居住用地建筑的高價(jià)位，如何尋找價(jià)格上的依托，從商業(yè)的品位提升，再而促進(jìn)商業(yè)的銷售，進(jìn)而帶動住宅的消化。 七、總體戰(zhàn)略 突破傳統(tǒng)的營銷思路思路，在浦口去發(fā)動一場造城運(yùn)動 ★ 規(guī)劃上，變短為長 隨著市中心舊區(qū)改造的深入進(jìn)行，在都市化成為主題，市中心出現(xiàn)了一批大規(guī)模的建設(shè)用地，為城市之中造城創(chuàng)造了條件。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 人和 ——浦口樓市是政府沿江開發(fā) “總體規(guī)劃、合理布局、科學(xué)決策、加快發(fā)展戰(zhàn)略 ”實(shí)施的重中之重 ，得到政府的大力支持，得到市民的廣泛認(rèn)同，不斷有新的刺激消費(fèi)政策出臺，市民購房熱情高漲。 五缺：少見全面點(diǎn)擊現(xiàn)代住宅功能的宏大手筆。 三缺：傳統(tǒng)市場習(xí)性壓抑住宅生活個性革命。再加上市政配套在全市范圍內(nèi)的不斷完善，區(qū)域的區(qū)隔逐漸被打開，競爭的能級范圍和區(qū)域范圍擴(kuò)大，客戶的分流情況更為嚴(yán)重。 （二）劣勢分析（ WEAKNESS） 項(xiàng)目地塊地勢低洼 地勢低，不利于管網(wǎng)排布；同時(shí)給區(qū)域客源有易積水成澇的歷史不良影響； 商業(yè)部分占比較大的比重 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 大華新城 開發(fā)商：上海大華集團(tuán) 項(xiàng)目規(guī)模：占地 1800畝，項(xiàng)目一期預(yù)計(jì)在下半年推出 （三）橋北板 塊 板塊特點(diǎn)：最接近主城區(qū)，目前和區(qū)域內(nèi)其他板塊比較，交通便利是其主要特征 代表樓盤： 華僑城 開發(fā)商：江蘇華僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 戶型面積： 80150 平方米 項(xiàng)目均價(jià)： 2800 分析：目前最高單價(jià)已突破 3000 元，是江北第一個真正啟動市場的項(xiàng)目 旭日華庭 開發(fā)商：南京紅太陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （四）浦珠板塊 板塊特點(diǎn)：位于浦珠線兩側(cè)，隨著區(qū)內(nèi)外交通的打通，浦珠路將成為城市內(nèi)快速干道 代表樓盤： 快樂之城 麗都雅苑 開發(fā)商：石林集團(tuán)旗下石林房地產(chǎn)開發(fā)公司 主力面積： 86122 平 方米 均價(jià)： 2600 恒輝翡翠城 開發(fā)商：南京恒輝房地產(chǎn)開發(fā)公司 主力戶型： 80120 平方米 備注：建筑設(shè)計(jì)有法國設(shè)計(jì)師擔(dān)綱設(shè)計(jì)，立面美感很強(qiáng)。 總體環(huán)境；公寓類產(chǎn)品主要戶型面積集中在 80160 平方米之間，主力面積為 120160 平方米之間，這與本區(qū)域購房客群對戶型面積要求為 80120 平米的要求有較大的去入，從目前各個樓盤銷售的情況來看，基本上也是集中在此區(qū)間，兩房集中在 80平米左右，三房的套型面積集中在 120平方米左右； 項(xiàng)目整體配套設(shè)施不完善；目前在售珠江針樓盤的配套停留在平面的景觀綠化上，立體的景觀綠化很少考慮到物業(yè)管理的水平有待提高，社區(qū)的會所建設(shè)滯后，相關(guān)設(shè)施及公共設(shè)施較少； 五、市場是否存在產(chǎn)品缺位 通過將該區(qū)域產(chǎn)品與南京市區(qū)產(chǎn)品的比較以及結(jié)合我們對區(qū)域市場的調(diào)查可以看出： 8095平方米 2 房 2 廳以及 120 平方米 3 房 2廳 2 衛(wèi)的套型上市量較小，而此類產(chǎn)品卻比較容易被消費(fèi)者接受。購房者逐步分散有江北大量樓盤的推出，釋放了消費(fèi)的集聚效應(yīng)，但從更深層次分析，導(dǎo)致這一情況的出現(xiàn)還有著更多的原因，如相關(guān)政策對住宅投資的影響，地區(qū)發(fā)展后勁的狀況，房地產(chǎn)二級市場有價(jià)無市的影響等等。翡翠城、金泉 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。以小康標(biāo)準(zhǔn)人均居住建筑面積 24平方米計(jì)，按浦口珠江鎮(zhèn) 6 年遠(yuǎn)景規(guī)劃到 2020 年人口到 50萬，加上現(xiàn)有居民改善住居條件，總需求量約為 1000 萬平方米，在 6 年內(nèi)完成，平均每年需建設(shè)總建筑面積為 160 萬平方米左右。全鎮(zhèn)總面積 192 平方公里，總?cè)丝?8． 5 萬余人，年人均收入 元。如江寧板塊、河西板塊，以及即將放量的 江北市場上市量明顯擴(kuò)大，城中、城東板塊供應(yīng)量明顯減少。此外拆遷新法規(guī)的實(shí)施也使拆遷成本大幅上升。盡管 2020 年土地供應(yīng)達(dá)到 658 公頃，由于存在開發(fā)周期因此不會 很快形成供給，而 02年土地供給僅為 173 公頃， 01 年土地供給為 27公頃，受到土地的約束使商品房供應(yīng)速度增長較慢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在需求構(gòu)成中，拆遷購房需求占市場容量的 %， 居民拆遷購房需求具有剛性，始終是需求上升的基礎(chǔ)；投資需求增加快，是需求上升的主要動力，至 2020 年底投資需求比例達(dá)到 24%，全年的比例為 17%，這部分人的需求極不為穩(wěn)定，是影響供求關(guān)系波動以及整個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的因素。片區(qū)結(jié)構(gòu)中，河西地區(qū)的供需差距較大，而江寧、江北片區(qū)卻供過于求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。市民購房越來越重視產(chǎn)品品質(zhì)，對建筑質(zhì)量，物業(yè)管理、開發(fā)商品牌要求也越來越高；和前兩年的房地產(chǎn)的市場發(fā)展比較，產(chǎn)品的細(xì)分更加明晰，各類產(chǎn)品的檔次也明顯拉開，板塊區(qū)域之間的市場定位也逐漸清晰。 一、未來 5 年浦口珠江鎮(zhèn)的市場需求量有多大 根據(jù)南京市政府 2020 年遠(yuǎn)景規(guī)劃，浦口 珠江新市區(qū)成為城鎮(zhèn)空間跨江發(fā)展一個增長級。一些位置較好的門面房最高賣到了 14000 元／平方米。禁止發(fā)展污染嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)。但不斷拉升的房價(jià)顯然表現(xiàn)得過于急躁，我們認(rèn)為，江北的發(fā)展與房價(jià)的上漲幅度遠(yuǎn)不成比例，從而不斷削減了從市區(qū)來的購房者的消費(fèi)欲望。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目性質(zhì) 占地面積 總建筑面積 總體規(guī)劃 主力面積 平均單價(jià) 主力總價(jià) 總銷金額 總戶數(shù) 可售戶數(shù) 促銷戶數(shù) 銷售率 車位售價(jià) /租價(jià) 貸款銀行 貸款年限 物業(yè)公司 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 工程進(jìn)度 公開日期 調(diào)查日期 得房率 /綠化率 售樓處電話 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢分析（ STRENGTH） 交通便利 作為 2020 年南京遠(yuǎn)景規(guī)劃中 三個主城次區(qū)域中心的珠江鎮(zhèn)，交通規(guī)劃將是江北各項(xiàng)目中最便捷的；對于珠江鎮(zhèn)地區(qū)，南京三橋和過江隧道的建設(shè)才是決定性的改變，南京三橋 2020 年主體建成， 2020 年通車，過江隧道 2020年開工， 2020 年建成通車。 區(qū)域市場產(chǎn)品空缺 隨著珠江鎮(zhèn)規(guī)劃利好逐漸明朗，附近住宅需求將大增，該地區(qū)又面臨大面積的拆遷改造，將會出現(xiàn)對商品房的大量需求；本案的率先啟動，以高品質(zhì)產(chǎn)品入市，即可進(jìn)入良性的競爭狀態(tài)。缺乏高品質(zhì)社區(qū)組團(tuán) 形成的高尚生活區(qū)位的空間，其為樓市第一缺。 高尚物業(yè)僅僅依托地貌特征而放棄建筑本身的價(jià)值，遏制了高尚住宅的光芒。 地利 ——本案所處地段可謂得天獨(dú)厚。本案的推出無論從產(chǎn)品，還是價(jià)格上，都沒有參考的依據(jù)，大眾對區(qū)塊的整體概念只能從舊有的定位來衡量。而當(dāng)前珠江鎮(zhèn)面臨商業(yè)鋪面租售兩難的局面，本案商鋪格局又已設(shè)限制，全部圍繞社區(qū)沿街布置，戰(zhàn)線拉得太長；周邊人氣又不旺。 ★ 營銷上，變長為短 樓盤的每一處令開發(fā)商得意的地方，分散開來是不會引起消費(fèi)者的滿意的，更無法達(dá)到引起市場廣泛注意的效果。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 自然光是最好的光線，好的建筑是在白天的時(shí)候不用人造光?；罱ㄖ?，提倡社區(qū)文化的精英分子，與開發(fā)商共同營造社區(qū)人文環(huán)境，迸發(fā)文化力量的傳延。 ★ 目標(biāo)客層定位 三大主力市場，覆蓋整個中高收入階層 鑒于本項(xiàng)目規(guī)模大、物業(yè)類型豐富， 消費(fèi)主力市場分成三個層面： 第一層面 ——整個珠江鎮(zhèn)的高收入者 第二層面 ——依托珠江鎮(zhèn)的商業(yè)投資者 第三層面 ——本區(qū)域舊區(qū)改造回搬戶中高收入者 三大成長市場，帶來市場新的增長點(diǎn) 一是南京北部及與安徽接界處家底殷實(shí)的進(jìn)城客源 二是大廠區(qū)工作的高級白領(lǐng)，對本區(qū)域環(huán)境較為認(rèn)同 三是過江交通系統(tǒng)帶來的南京市區(qū)居住及投資客源 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)