【正文】 珠江鎮(zhèn)居民對(duì)小高層的接受抗性考量；結(jié)合項(xiàng)目附近的景觀優(yōu)化。 6）安保管理分析 本案共有 4個(gè)出入口，周邊目前還多為舊區(qū)，再加上營(yíng)業(yè)性商業(yè)的設(shè)置，因此要加強(qiáng)保安和物業(yè)管理服務(wù)； 紅外線周界警戒和警 報(bào)監(jiān)視系統(tǒng)是不可或缺的配置； 在小區(qū)內(nèi)的主要出入口和地下室出入口設(shè)置錄像系統(tǒng)保留 72 小時(shí)、以便發(fā)生意外事故的追查； 建議門窗設(shè)置磁簧感應(yīng)裝置，以防宵小侵入。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5）會(huì)所設(shè)施分析（包括架空層內(nèi)庭院式休閑街） 獨(dú)特的會(huì)所設(shè)計(jì)是本案的亮點(diǎn)，但是由于本案只有住戶 582 戶，因此會(huì)所要考慮合理配置，而又不失使用者的身份品位 具體會(huì)所設(shè)施如下 類別 項(xiàng)目 備注 運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施 壁球館 12 塊，室內(nèi) 乒乓球館 34 桌 ，室內(nèi) 桌球 分花式和 SNOOKE 各 12 桌 韻律操室 健身室 娛樂交誼中心 棋牌室、才藝教室 水吧及服務(wù)空間 會(huì)議中心 COFFEE SHOP 圖書親子世界 圖書閱覽室 社區(qū)幼兒園、托兒所 親子游戲場(chǎng) 可以露天 兒童電腦教室 少兒課后輔導(dǎo)中心 社區(qū)服務(wù)設(shè)施 便利店 美發(fā)中心 郵政服務(wù)、自動(dòng)取款機(jī) 社區(qū)洗衣中心 社區(qū)醫(yī)療保障中心 小型商務(wù)中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 以商業(yè)廣場(chǎng)為中心，結(jié)合城南何休閑廣場(chǎng)，形成庭院式商 業(yè)休閑街，構(gòu)成社區(qū)外部居民較為獨(dú)立的生活配套，拔高檔次，以高尚休閑為主，成為珠江鎮(zhèn)的 “新天地 ”，與外部沿街商業(yè)街相呼應(yīng)。不利于商鋪形成氣候，集中銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 B． 五大服務(wù)： 1) 智能化管理服務(wù) 2) 自然人文環(huán)境服務(wù) 3) 增值式管理服務(wù) 4) 星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)客戶服務(wù) 5) 小品式全透明管理服務(wù) C．八大要求： 1) 規(guī)劃環(huán)境適合人的層次要求 2) 空間環(huán)境滿足人的居住要求 3) 組團(tuán)環(huán)境有利于人的生活要求 4) 視覺環(huán)境有利于人的心理要求 5) 建筑環(huán)境達(dá)到了人的素質(zhì)要求 6) 人文環(huán)境照顧人的交往要求 7) 智能環(huán)境預(yù)計(jì)人的信息要求 8) 管理環(huán)境符合人的方便要求 產(chǎn)品規(guī)劃建議 針對(duì)本項(xiàng)目土地價(jià)值研判和市場(chǎng)需求界定，我們站在營(yíng)銷角度對(duì) “康城麗灣 ”提出如下產(chǎn)品規(guī)劃建議： 1）總體規(guī)劃分析 目前從地塊的總體規(guī)劃來看，商鋪的布局缺乏合理性。 CANNES 是一個(gè)危險(xiǎn)的泊來概念，必須本土化，將 CANNES的地中海風(fēng)情與本案地塊內(nèi)的社區(qū)建筑小品、周邊市民廣場(chǎng)、特色商業(yè)進(jìn)行嫁接，使之符合中國(guó)傳統(tǒng)的居住文化。 新概念建議本案的行銷推廣立足 CANNES 風(fēng)情并加以延展，結(jié)合目標(biāo)客 群的潛在需求推導(dǎo)出本案品牌核心概念。 CANNES 是一座被藝術(shù)照亮的城市，也是一處旅游度假圣地。法國(guó)南部地中海沿岸的風(fēng)情小城，一座多元化的國(guó)際城市。 囊括天下物，典藏四季景 購(gòu)物不出門，生活全無(wú)憂 ┅┅ 參考背景： 康城， ——CANNES，一座集藝術(shù)、文化、度假于一體的多元化國(guó)際城市。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 “康城麗灣 ” 一個(gè)濃縮之城 一個(gè)生活之都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 B、在珠江鎮(zhèn)，為南京市民呈獻(xiàn)一個(gè)與第一流國(guó)際生活理念相吻合的第一流產(chǎn)品，一個(gè)領(lǐng)先 30 年，引領(lǐng)未來南京菁英生活模板的先進(jìn)生活方式。同時(shí)在銷售過程中根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整，以期順利實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，并達(dá)到利潤(rùn)的最大。 三是區(qū)域發(fā)展?jié)摿? 政府對(duì)珠江鎮(zhèn)的期望和改造，定會(huì)引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)區(qū)域價(jià)值的重新認(rèn)識(shí)。我們?cè)谶M(jìn)行價(jià)格定位的時(shí)候考慮四個(gè)問題： 一是板塊定位和社區(qū)定位 本案即將承擔(dān)的塑造珠江鎮(zhèn)板塊的任務(wù)，同時(shí)大面積的商業(yè)鋪面帶來的社區(qū)在定位上一定超越純住宅的局限，拔高在板塊中的地位和影響。 ★ 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)定位 《我們主力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？》 浦口珠江鎮(zhèn)板塊的旗艦產(chǎn)品 ——板塊概念的定位優(yōu)勢(shì)上：競(jìng)爭(zhēng)稀缺性 ——產(chǎn)品定位的優(yōu)勢(shì)：高尚獨(dú)特的立體多功能生活城 ——產(chǎn)品形態(tài)上的優(yōu)勢(shì)：部分建筑立面強(qiáng)烈的 現(xiàn)代感 《競(jìng)爭(zhēng)格局》 ——區(qū)域內(nèi)：競(jìng)爭(zhēng)處于真空狀態(tài) 但未來將面臨不可知的潛在競(jìng)爭(zhēng) ——我們的競(jìng)爭(zhēng)：勢(shì)必要擴(kuò)散到整個(gè)珠江鎮(zhèn)板塊區(qū) 甚而至于江北板塊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ★ 目標(biāo)客層定位 三大主力市場(chǎng)，覆蓋整個(gè)中高收入階層 鑒于本項(xiàng)目規(guī)模大、物業(yè)類型豐富， 消費(fèi)主力市場(chǎng)分成三個(gè)層面： 第一層面 ——整個(gè)珠江鎮(zhèn)的高收入者 第二層面 ——依托珠江鎮(zhèn)的商業(yè)投資者 第三層面 ——本區(qū)域舊區(qū)改造回搬戶中高收入者 三大成長(zhǎng)市場(chǎng)，帶來市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn) 一是南京北部及與安徽接界處家底殷實(shí)的進(jìn)城客源 二是大廠區(qū)工作的高級(jí)白領(lǐng)，對(duì)本區(qū)域環(huán)境較為認(rèn)同 三是過江交通系統(tǒng)帶來的南京市區(qū)居住及投資客源 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。精致 主要體現(xiàn)在四個(gè)方面 先進(jìn)性、人性化、全齡健康、自由快樂 《我們的主力產(chǎn)品》 位于浦口中心城區(qū)的城中之城 大規(guī)模多層、小高層社區(qū) 超越地域的前瞻產(chǎn)品 健康 我們所提倡的 “活建筑 ”概念的核心有五 “活 ”要素?；罱ㄖ?，提倡社區(qū)文化的精英分子，與開發(fā)商共同營(yíng)造社區(qū)人文環(huán)境，迸發(fā)文化力量的傳延。如同一個(gè)人在有了健康的身體以外，精神健康同樣非常重要一樣。 好的建筑追求的是超時(shí)空，是無(wú)限的 建筑，在一般人的認(rèn)識(shí)中，是不流動(dòng)的，沒有生命力的?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)還是講究這個(gè)建筑多高、多體面、多堂皇。 自然光是最好的光線，好的建筑是在白天的時(shí)候不用人造光。室內(nèi)室外結(jié)合。 人與建筑、人與住宅、人與環(huán)境的關(guān)系處理，必須道法自然，依 照人、建筑、住宅、環(huán)境的本質(zhì)特征，以自然的手法進(jìn)行合理融合，力求做到順其然，順風(fēng)順?biāo)?，天衣無(wú)縫。 應(yīng)對(duì)項(xiàng)目本身產(chǎn)品核心概念 這種思想的核心是 “道法自然 ”，就是要求依照大自然所啟示的道理行事，而不是模仿自然。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 概念推廣：中國(guó)化 CANNES生活觀念 擁抱陽(yáng)光 自由呼吸 健康形態(tài)： 競(jìng)爭(zhēng)定位分析 ★ 產(chǎn)品定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ★ 檔位上，超越地段 超越原有地段的檔位界定，提高地區(qū)的整體地位，塑造一個(gè)國(guó)際、健康、自由、時(shí)尚的商業(yè)文化，從而有利于招商，也會(huì)在很大程度 上帶來住宅的跟風(fēng)購(gòu)買。 重塑珠江鎮(zhèn)地段概念，以時(shí)尚的商業(yè)文化帶動(dòng)商鋪的銷售 ★ 板塊上，重新定位 本項(xiàng)目所在地塊并不是一個(gè)定義上的生活區(qū)。 ★ 營(yíng)銷上，變長(zhǎng)為短 樓盤的每一處令開發(fā)商得意的地方，分散開來是不會(huì)引起消費(fèi)者的滿意的，更無(wú)法達(dá)到引起市場(chǎng)廣泛注意的效果。這是人性化居住對(duì)現(xiàn)代規(guī)模性居住小區(qū)提出的要 求，也就是我們所說的 “變短為長(zhǎng) ”。在浦口區(qū)發(fā)起一場(chǎng)造成運(yùn)動(dòng)。在營(yíng)銷上注意兩者之間的相互促進(jìn)。而當(dāng)前珠江鎮(zhèn)面臨商業(yè)鋪面租售兩難的局面，本案商鋪格局又已設(shè)限制，全部圍繞社區(qū)沿街布置，戰(zhàn)線拉得太長(zhǎng)；周邊人氣又不旺。 如何突破單一市場(chǎng)，住宅、商鋪互促互進(jìn)，完成去化 從本案的規(guī)劃上看，住宅總建筑面積 67923 平方米，占到總建面積的 65%；商業(yè)用總建筑面積 21347平方米，占到總建面積的 21%；住宅：商業(yè) =3： 1。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。本案的推出無(wú)論從產(chǎn)品，還是價(jià)格上，都沒有參考的依據(jù)，大眾對(duì)區(qū)塊的整體概念只能從舊有的定位來衡量。 如何突破 舊有地段形象，凸顯品位社區(qū) 珠江鎮(zhèn)一直以來作為縣級(jí)城鎮(zhèn)開發(fā)建造，未進(jìn)入檔次化發(fā)展；沿線舊有居住區(qū)歲月留下的痕跡已經(jīng)明顯顯露，出現(xiàn)破敗的情狀；以此形成地段高檔居住區(qū)與舊區(qū)的雙重不良形象。 優(yōu)秀的物業(yè)一定會(huì)獲得市民得青睞。 一旦本案啟動(dòng)，將成為引領(lǐng)浦口房產(chǎn)的領(lǐng)袖樓盤。 地利 ——本案所處地段可謂得天獨(dú)厚。所以引來許多實(shí)力開發(fā)商云集，大量圈地的現(xiàn)象；樓市蓄勢(shì)待發(fā)。 珠江鎮(zhèn)在售物業(yè)盡管在媒體上決心和誓言不斷，但誰(shuí)有全面點(diǎn)擊現(xiàn)代住宅功能的勇氣，挑戰(zhàn)品質(zhì)極限和讓人真正幸福的品牌社區(qū)出現(xiàn)。 建筑物有限的拼裝無(wú)法替代生活的無(wú)限滿足，這就是許多開發(fā)商高舉高檔物業(yè)旗幟，但永遠(yuǎn)沒有說服力和號(hào)召力的根源所在。 高尚物業(yè)僅僅依托地貌特征而放棄建筑本身的價(jià)值，遏制了高尚住宅的光芒。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 房?jī)r(jià)的習(xí)慣攀比，使許多發(fā)展商在市場(chǎng)杠桿下無(wú)法發(fā)揮住宅應(yīng)該散發(fā)的生活個(gè)性，克隆式的開發(fā)習(xí)性使 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 珠江鎮(zhèn)在售樓盤的雖各自鼓吹獨(dú)具特色、各占風(fēng)光，吸引不同層面的消費(fèi)群體，但也各有不足，缺乏一個(gè)與珠江鎮(zhèn) “商脈、文脈、人脈 ”相對(duì)應(yīng)的真正的系統(tǒng)的，集休閑、購(gòu)物、居家于一體的標(biāo)簽社區(qū)。缺乏高品質(zhì)社區(qū)組團(tuán) 形成的高尚生活區(qū)位的空間，其為樓市第一缺。 目前浦口珠江鎮(zhèn)較高品質(zhì)樓盤當(dāng)數(shù) “金水岸花園 ”，最高售價(jià)達(dá) 3000 元 /M2 以上，但體量?jī)H有 平方米，主要依托于金浦廣場(chǎng)商業(yè)鋪面的帶動(dòng)，其套型設(shè)計(jì)一般，其小區(qū)內(nèi)環(huán)藝空間實(shí)屬平常。 區(qū)域改造帶來潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅 本案處在的珠江鎮(zhèn)沿線，將進(jìn)入大規(guī)模的舊區(qū)改造階段，在接下來的 5 年內(nèi)，將會(huì)有至少 100 萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)量，也吸引了實(shí)力開發(fā)商的進(jìn)入；屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)出現(xiàn)白熱化狀況。 （四）風(fēng)險(xiǎn)分析（ THREAT） 開發(fā)高潮帶來的競(jìng)爭(zhēng)壓力 大量樓盤不正常地集中上市，有可能今、明兩年出現(xiàn)擠 爆市場(chǎng)局面；即使大盤穩(wěn)健，但屆時(shí)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)必然極為激烈。 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品空缺 隨著珠江鎮(zhèn)規(guī)劃利好逐漸明朗，附近住宅需求將大增，該地區(qū)又面臨大面積的拆遷改造，將會(huì)出現(xiàn)對(duì)商品房的大量需求；本案的率先啟動(dòng)，以高品質(zhì)產(chǎn)品入市，即可進(jìn)入良性的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 配套完善 教育資源、城市環(huán)境、自然環(huán)境、生活配套來看，珠江鎮(zhèn) (過去的江浦縣城底蘊(yùn) )注定其資源稟賦遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過浦口的其他地區(qū) 總體生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，板塊內(nèi)自然條件較好 臨近老山國(guó)家森林公園，珠江鎮(zhèn)周邊有 1十幾座水庫(kù)；項(xiàng)目地塊有活水河流過，以 及項(xiàng)目附近就是城南河休閑廣場(chǎng)。 項(xiàng)目性質(zhì) 占地面積 總建筑面積 總體規(guī)劃 主力面積 平均單價(jià) 主力總價(jià) 總銷金額 總戶數(shù) 可售戶數(shù) 促銷戶數(shù) 銷售率 車位售價(jià) /租價(jià) 貸款銀行 貸款年限 物業(yè)公司 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 工程進(jìn)度 公開日期 調(diào)查日期 得房率 /綠化率 售樓處電話 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢(shì)分析（ STRENGTH） 交通便利 作為 2020 年南京遠(yuǎn)景規(guī)劃中 三個(gè)主城次區(qū)域中心的珠江鎮(zhèn)，交通規(guī)劃將是江北各項(xiàng)目中最便捷的；對(duì)于珠江鎮(zhèn)地區(qū)，南京三橋和過江隧道的建設(shè)才是決定性的改變，南京三橋 2020 年主體建成， 2020 年通車，過江隧道 2020年開工， 2020 年建成通車。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （五）珠江鎮(zhèn)板塊 板塊特點(diǎn)：位于浦口區(qū)政治中心區(qū)，成熟的城鎮(zhèn)生活區(qū)，是長(zhǎng)江三橋及過江隧道最直接的受惠者 代表樓盤： 碧云山莊 金浦廣場(chǎng) 江城人家 二、 目前珠江鎮(zhèn)的幾個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱 碧云山莊 金浦廣場(chǎng) 江城人家 項(xiàng)目地址 開發(fā)商 代理商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多