【正文】 層的購物必到之處。從華強(qiáng)北的商業(yè)調(diào)查我們得知：華強(qiáng)北商業(yè)街雖然有電子一條街之名，其實(shí)從業(yè)態(tài)上已找不出市場空白點(diǎn)?！?銅鑼灣商業(yè)廣場以招租為主，勢必會分流客戶?！?福田的娛樂及休閑場所相對缺乏。機(jī)會（O）：◆ 新人類主題商場是市場的空白點(diǎn)?！?門前缺乏商業(yè)廣場，很難聚集人氣。劣勢（W）：◆.四周的商業(yè)氛圍不濃厚?！?商業(yè)裙樓的設(shè)計(jì)時尚、現(xiàn)代，充分考慮商業(yè)氛圍的營造?！?主題鮮明，具有相對唯一性。地塊的商業(yè)人流可以這樣描述：50米以外，商業(yè)氛圍濃厚，50米以內(nèi)人流稀少。北側(cè)地塊為華粵公司的破舊廠房（現(xiàn)正進(jìn)行方案招標(biāo)，規(guī)劃為一座3000平方米的幼兒園，2棟30層的高層住宅及6層商業(yè)用房），從現(xiàn)狀來看，客觀上它隔斷了地塊與女兒國的聯(lián)系。西側(cè)緊臨中航路，但從現(xiàn)狀來看，人流和車流都較少，路況也較差，路上行道樹茂密、路燈昏暗，僅有飲食小店和一家小書店，商業(yè)氛圍極差。因此本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于：挖掘、發(fā)揮和展示因區(qū)位帶來的巨大優(yōu)勢，另外，通過現(xiàn)場包裝、樓盤自身質(zhì)素的進(jìn)一步挖掘、展現(xiàn)，現(xiàn)場銷售人員的引導(dǎo)，來消除、克服項(xiàng)目的劣勢。 投資回報(bào)率高，無論是投資還是首次置業(yè)均有較高的購買價值。 西向高層單位可見中心公園美景，北向高層單位可見筆架山山景。 信息點(diǎn)多、智能化程度高。 罕有復(fù)式單位送空中花園。 架空層泛會所——創(chuàng)造都市悠閑新生活。 建筑本體的會務(wù)、商務(wù)配套及商業(yè)化管理。 宜商、宜住、宜租。 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的稀缺性。 位于城市核心商業(yè)區(qū)，具有無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢。 投資客戶 ——圍繞區(qū)域的都市感、便利感、中心感、現(xiàn)代感、時尚感來展開。 周邊原居民216。 駐深辦事處或與華強(qiáng)北有關(guān)聯(lián)的其它小型公司216。 SOHO類的中小型公司或個人216。根據(jù)項(xiàng)目的市場調(diào)查及地塊的SWOT分析，我們把項(xiàng)目定位為：事業(yè)、生活、休閑—盡享都市繁華的宜商宜住的物業(yè)。216。216。216。T（威脅）：216。216。216。O（機(jī)會）：216。216。216。216。216。216。216。216。216。劣勢（W）：216。216。216。216。216。216。216。 戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用、部分單位分合皆宜，內(nèi)部部分采用大板結(jié)構(gòu)，具有較大的靈活性。 屬于地鐵沿線物業(yè)。佳和華強(qiáng)大廈作為其天然屏障，又可享都市之寧靜。(優(yōu)劣勢)分析優(yōu)勢（S）：216。它是深圳最集中的辦公和商業(yè)片區(qū)。是主要的商貿(mào)區(qū)和辦公區(qū)。項(xiàng)目的住宅和公寓分析本項(xiàng)目位于深南大道上海賓館段，屬深南大道北側(cè)物業(yè)，距市內(nèi)最知名的華強(qiáng)北路商業(yè)街僅60余米。第二篇他們的特點(diǎn)是：對項(xiàng)目的可經(jīng)營性非常關(guān)注，包括：定位、主題、商業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、臨近商業(yè)的經(jīng)營狀況，特別是工程的形象進(jìn)度。綜上所述：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶相對集中，他們大多具有種愛都市氛圍、關(guān)注物業(yè)品質(zhì)的特點(diǎn)。包括：熟悉本區(qū)域的香港客戶及其他外籍客戶。除地理位置外，他們比較看重樓盤自身配套如：是否有會務(wù)中心、商務(wù)中心等商務(wù)場所及泳池等生活場所，樓盤的品質(zhì)如電梯等及物業(yè)的名稱是否響亮，也是他們考慮的因素。戶型是否合理及樓盤的智能化配置將是他們決定購買與否的重要因素。他們或?qū)Ρ緟^(qū)域的依賴性較強(qiáng)，或鐘愛本區(qū)域。合理的價格、樓盤的質(zhì)素將是打動他們的重要因素。1）周邊原居民包括原來有房者和租客。第一階段客戶群主要為周邊的租房客戶。塔樓部分分為兩座。說明本區(qū)域是港人可以接受的區(qū)域。十一期間拿出部分特價單位（3房以上）優(yōu)惠10萬元銷售。它早期的售樓處設(shè)在一期的一層商業(yè)裙樓內(nèi)，但賣場的布置檔次較差，其人氣也嚴(yán)重不足。1—3層為商業(yè)裙樓，面積12000平方米。3)鼎盛時代項(xiàng)目的基本資料位于深南大道南側(cè)，福華路以北，西臨福虹路。酒店式公寓雖然后期完全以寫字樓的形象（匯商中心）推廣，但因?yàn)榫幼∨c辦公分離及管理費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)用較高的因素影響銷售進(jìn)度。2538層嘉匯新城也是在工程的形象進(jìn)度較差的條件下，采取低價入世的策略銷售的，其住宅部分的推廣主題是都市住宅。彈性辦公空間1450040196m2821層彈性辦公空間現(xiàn)代商務(wù)中心75%10000187704080m2商務(wù)單位都市住宅98%7800180672+2房 75m2都市住宅100%7800 24660房104m22都市住宅99%7800142562+1房59m2備注住宅推廣策略銷售率 均價(元/m2)總建筑面積 （m2）戶型及面積 （m2）類別類型2）嘉匯新城項(xiàng)目的基本資料嘉匯新城位于深南大道上海賓館段的南向，緊臨福明路，與深南大道隔巴士站相臨。其客戶包括：SOHO一族、異地辦事處及投資客戶等。其總體推廣缺乏主題及系列性，現(xiàn)場包裝及銷售管理也較差。群星廣場內(nèi)部認(rèn)購從1999年9月28日開始，公開發(fā)售時間是1999年11月9日，截止到9月底（共計(jì)10個月），住宅的銷售情況良好，銷售率達(dá)到近80%。尚未推出23000商場會務(wù)商務(wù)中心3000商務(wù)配套商務(wù)配套（6—26層）無75%82001260029——76商務(wù)公寓無750029—76酒店式公寓101063房一梯8戶戶型較差酒店管理、服務(wù)（28—39層）。都市住宅、隔3層有空中花園78%7500490007842房住宅備注推廣策略銷售率均價（元/m2）總建筑面積（m2）戶型及面積（m2）類別物業(yè)類型占地面積11,366M2，總建筑面積約145,000M2。調(diào)查說明：我們選擇了與本項(xiàng)目的地理位置、物業(yè)類型、規(guī)模及推出時間較為接近的4個樓盤進(jìn)行調(diào)查分析，旨在通過調(diào)查，對區(qū)域內(nèi)樓盤的供應(yīng)量、客戶構(gòu)成、價格及銷售策略、銷售率等方面有一個詳實(shí)的了解，從而制定切實(shí)可行的廣告策略和銷售策略。5）華強(qiáng)北的住宅由于城市規(guī)劃中區(qū)域功能的限制，華強(qiáng)北的住宅面積相對較少，從在售和已售樓盤的情況來看，戶型以公寓為主（包括酒店式和商務(wù)公寓等）；普通住宅和大戶型單位，也多考慮了其商務(wù)用途。片區(qū)的租售價格呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。近期華發(fā)路沿線商場的聚合趨勢可以明顯預(yù)見，其商業(yè)氛圍有望得到很大提高。商業(yè)規(guī)模仍在不斷擴(kuò)大，城市核心商業(yè)圈的地位正在進(jìn)一步形成。順電家居廣場、女人世界、男人世界、兒童世界、賽格電子廣場等，針對不同的業(yè)態(tài)和消費(fèi)者而確定的主題商場獲得了巨大的成功，從某種程度上看，為全市商業(yè)的發(fā)展提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。216。商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，自成體系。3）華強(qiáng)北片區(qū)展望華強(qiáng)北有望在年內(nèi)推出的商業(yè)物業(yè)還有：、嘉匯新城約3萬平方米的商業(yè)裙樓、預(yù)計(jì)在2000年底至明年年初進(jìn)入市場的商業(yè)面積將達(dá)到歷史最高，競爭相當(dāng)激烈。位于華發(fā)北路上的銅鑼灣廣場，以深圳第一家“MALL”大型購物商場進(jìn)行招商，先后推出了“流行總站”、“銅鑼灣百貨”等主題招租。2）華強(qiáng)北片區(qū)現(xiàn)狀：2000年華強(qiáng)北商服用房推出量并不大，除陸續(xù)推出的佳和華強(qiáng)的商業(yè)裙樓、賽格廣場及現(xiàn)代之窗的尾盤外，幾乎沒有全新的商場推出。女人世界以明確的主題商場形象面市，開拓出華強(qiáng)北服裝主題商城的一片天。在萬佳的帶動下，幾年內(nèi)，華強(qiáng)北逐漸演變?yōu)樯钲谧畲蟮纳虡I(yè)旺地。88年城市總體規(guī)劃修編時，華強(qiáng)北的功能定位正式由工業(yè)區(qū)改變?yōu)樯虡I(yè)區(qū)。隨著市城規(guī)模的擴(kuò)大，福田逐漸建成了大批的住宅小區(qū)，聚集了大批的居住人群。88—92年，是深圳電子行業(yè)發(fā)展最快的幾年，到93年為止，華強(qiáng)北已成為深圳乃至珠江三角洲最大的電子零售和批發(fā)市場。1）華強(qiáng)北商業(yè)街的形成和發(fā)展1988年深圳市城市發(fā)展總體規(guī)劃中確定：華強(qiáng)北是以生產(chǎn)電子產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)。由市規(guī)劃國土局和商報(bào)社主辦的第一屆深圳房地產(chǎn)香港展銷會，為深圳樓盤提供了第一次向港人集體展示的機(jī)會，現(xiàn)場成交情況也較為理想。2000年初由香港調(diào)查公司對香港市民的一次調(diào)查表明：未來10年內(nèi)將有100萬港人有在深置業(yè)的計(jì)劃，而且他們置業(yè)的目的、面積及區(qū)域都會有較大的改變。工作的壓力也使得他們對購物環(huán)境有較高要求，希望能夠在享受和休閑中購物。6）商業(yè)物業(yè)進(jìn)一步向規(guī)模化、主題式及購物休閑一體的方向發(fā)展高節(jié)奏的工作使得深圳人難以有太多的時間和精力花在購物逛街上。從98年開始，住宅市場的主力消費(fèi)群已從私營老板轉(zhuǎn)變?yōu)橐呀?jīng)在深圳有幾年經(jīng)濟(jì)積累的知識階層，特別是從事高新科技開發(fā)研究的人員。這些公房可能從兩個方面沖擊市場，第一：二次置業(yè)者的數(shù)量可能大大增加，從而導(dǎo)致對大戶型物業(yè)的需求量增加（年內(nèi)大戶型的熱銷已拉開了序幕）；第二：地域性較差的普通戶型可能會因?yàn)楣可鲜械姆至鳎瑢?dǎo)致銷售速度和價格有一定程度的回落。并將進(jìn)一步走向日常生活。如：創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@推出復(fù)式加躍式的戶型，楓丹雅苑推出三錯層式戶型等,均在結(jié)構(gòu)上有所創(chuàng)新；3）與時代接軌、顯現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)特征樓宇智能化進(jìn)程的速度在今年大大的加快。因此在市場容量有限的情況下，不成為暢銷樓盤就面臨著積壓。競爭激烈和記黃埔、漢國置業(yè)等境外大型地產(chǎn)商與新生力量的進(jìn)入，以及傳統(tǒng)本地大地產(chǎn)商如:振業(yè)集團(tuán)、萬科、招商、華僑城等的持續(xù)開發(fā)令2000年市場競爭的激烈程度遠(yuǎn)超往年。