【正文】 建筑上海賓館，盡享都市成熟的商務(wù)及居家環(huán)境，繁華便利。4）投資客價(jià)格和租金的比例、付款方式、入伙時(shí)間及投資回報(bào)率永遠(yuǎn)是他們考慮的重要因素。他們熟悉本區(qū)域并已習(xí)慣在本區(qū)域內(nèi)居住、生活，他們或資產(chǎn)積累較多，或月收入水平較高。商場3路總站物業(yè)推廣策略住宅類型類別綠色主題鼎盛時(shí)代從千禧年房地產(chǎn)交易會(huì)上面市，至2000年9月9日公開發(fā)售，經(jīng)過了較長的階段。~ m2三房二廳~ m2均價(jià)（元/m2）項(xiàng)目總用地面積9,102平方米，總建筑面積約86,173平方米，由三棟塔樓組成，樓高33層?？偨ㄖ娣e約14萬平方米，由4棟31層高的住宅樓和一棟35層的辦公樓（8—21層為酒店式公寓）組成，裙樓商場共有五層，面積約3萬平方米。由兩棟30層住宅、一棟39層的公寓（含商務(wù)公寓和酒店式公寓）。216。從業(yè)態(tài)上看，華強(qiáng)北已完成了由單純電子商業(yè)向綜合商業(yè)街的轉(zhuǎn)型，服裝、餐飲及綜合商業(yè)迅速發(fā)展。順電、新大好、男人世界等商場的加盟，使華強(qiáng)北真正發(fā)展成為深圳的三大商業(yè)圈之一。電子業(yè)的發(fā)展聚集了大量的人流，同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。7)外銷市場據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，1994—1999年（頭三季度），%、%、%、%、%、%,外銷比例均在10%以下,可見本地買家仍為市場主力。4）公房上市進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作今年7月1日《深圳市國家機(jī)關(guān)事業(yè)單位住房制度改革若干規(guī)定》正式實(shí)施，這意味著深圳公房上市將正式啟動(dòng)，可上市公房數(shù)量約有14萬套。雖然去年全市經(jīng)濟(jì)增長仍保持較快速度，居民收入水平穩(wěn)中有升，但市場消化能力仍然有限，總需求遠(yuǎn)低于市場總供應(yīng)量。7）主題商城傳統(tǒng)的商業(yè)形式正經(jīng)歷大的轉(zhuǎn)變。年內(nèi)中心區(qū)住宅項(xiàng)目及地鐵沿線項(xiàng)目將繼續(xù)倍受關(guān)注。5）個(gè)盤時(shí)代深圳房地產(chǎn)市場正進(jìn)入個(gè)盤時(shí)代，為了從激烈的競爭中突圍，每個(gè)樓盤都力求在建筑本體（含戶型及建筑風(fēng)格等）和營造社區(qū)文化方面塑造自身特色、把握特定消費(fèi)群體。說明隨著城市中心的西移，福田的商業(yè)核心地位正在形成，%。市場調(diào)查報(bào)告p6 客戶群體及內(nèi)外銷市場分析p20第二篇說明在商品房的銷售中，住宅所占的比重越來越重。但上半年辦公樓（含非商品房）。中心區(qū)隨著中心區(qū)六大市政工程的全面開工，中心區(qū)已成為市民關(guān)注的焦點(diǎn)。這些樓盤大多具有質(zhì)素較高、開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)的特點(diǎn)，加之香蜜湖片區(qū)良好的居住環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引了許多對(duì)環(huán)境質(zhì)素要求較高的換房一族。今年隨著地鐵工程的進(jìn)展，其物業(yè)的附加值將會(huì)進(jìn)一步提高，商家也紛紛搶占，如：新一佳進(jìn)駐彩福商城、好百年入駐彩虹新都的裙樓等。1)如：創(chuàng)世紀(jì)濱海花園推出復(fù)式加躍式的戶型，楓丹雅苑推出三錯(cuò)層式戶型等,均在結(jié)構(gòu)上有所創(chuàng)新；3）與時(shí)代接軌、顯現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)特征樓宇智能化進(jìn)程的速度在今年大大的加快。6）商業(yè)物業(yè)進(jìn)一步向規(guī)?；?、主題式及購物休閑一體的方向發(fā)展高節(jié)奏的工作使得深圳人難以有太多的時(shí)間和精力花在購物逛街上。1）華強(qiáng)北商業(yè)街的形成和發(fā)展1988年深圳市城市發(fā)展總體規(guī)劃中確定：華強(qiáng)北是以生產(chǎn)電子產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)。在萬佳的帶動(dòng)下，幾年內(nèi)，華強(qiáng)北逐漸演變?yōu)樯钲谧畲蟮纳虡I(yè)旺地。3）華強(qiáng)北片區(qū)展望華強(qiáng)北有望在年內(nèi)推出的商業(yè)物業(yè)還有：、嘉匯新城約3萬平方米的商業(yè)裙樓、預(yù)計(jì)在2000年底至明年年初進(jìn)入市場的商業(yè)面積將達(dá)到歷史最高，競爭相當(dāng)激烈。商業(yè)規(guī)模仍在不斷擴(kuò)大，城市核心商業(yè)圈的地位正在進(jìn)一步形成。調(diào)查說明：我們選擇了與本項(xiàng)目的地理位置、物業(yè)類型、規(guī)模及推出時(shí)間較為接近的4個(gè)樓盤進(jìn)行調(diào)查分析，旨在通過調(diào)查，對(duì)區(qū)域內(nèi)樓盤的供應(yīng)量、客戶構(gòu)成、價(jià)格及銷售策略、銷售率等方面有一個(gè)詳實(shí)的了解，從而制定切實(shí)可行的廣告策略和銷售策略?？偨ㄖ娣e（m2）備注49000一梯8戶戶型較差酒店管理、服務(wù)（28—39層）。1010675008200商務(wù)配套尚未推出其客戶包括：SOHO一族、異地辦事處及投資客戶等?？偨ㄖ娣e （m2）備注住宅99%房104m2都市住宅78004080m2現(xiàn)代商務(wù)中心酒店式公寓雖然后期完全以寫字樓的形象（匯商中心）推廣，但因?yàn)榫幼∨c辦公分離及管理費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)用較高的因素影響銷售進(jìn)度。說明本區(qū)域是港人可以接受的區(qū)域。第一階段客戶群主要為周邊的租房客戶。戶型是否合理及樓盤的智能化配置將是他們決定購買與否的重要因素。他們的特點(diǎn)是：對(duì)項(xiàng)目的可經(jīng)營性非常關(guān)注，包括：定位、主題、商業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、臨近商業(yè)的經(jīng)營狀況，特別是工程的形象進(jìn)度。它是深圳最集中的辦公和商業(yè)片區(qū)。 戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用、部分單位分合皆宜，內(nèi)部部分采用大板結(jié)構(gòu)，具有較大的靈活性。216。216。216。O（機(jī)會(huì)）：216。216。 SOHO類的中小型公司或個(gè)人216。 位于城市核心商業(yè)區(qū)，具有無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 架空層泛會(huì)所——?jiǎng)?chuàng)造都市悠閑新生活。 投資回報(bào)率高，無論是投資還是首次置業(yè)均有較高的購買價(jià)值。地塊的商業(yè)人流可以這樣描述：50米以外，商業(yè)氛圍濃厚，50米以內(nèi)人流稀少?！?門前缺乏商業(yè)廣場，很難聚集人氣。從華強(qiáng)北的商業(yè)調(diào)查我們得知：華強(qiáng)北商業(yè)街雖然有電子一條街之名，其實(shí)從業(yè)態(tài)上已找不出市場空白點(diǎn)。其實(shí)，在深圳也只有東門的西華宮、南國影院等幾處有為他們服務(wù)的專門店。它是與地鐵站相連的地下商場，建筑面積約7000平方米?，F(xiàn)在的商家都開始把目光轉(zhuǎn)移在他們身上，從圖書出版社、電影娛樂、電子通訊、汽車房產(chǎn)，到一貫保持中庸的聯(lián)想電腦、TCL電腦、西門子手機(jī)，也打出時(shí)尚牌，滿足他們的需要。而為各種人群，如：女人、男人、兒童、新新人類等服務(wù)的一站式購物商場的快速發(fā)展也就成了需求的必然。要想包括所有的業(yè)態(tài)是不太現(xiàn)實(shí)。在公共空間內(nèi)通過電子視屏、電視及其它現(xiàn)代化的器具，營造現(xiàn)代、時(shí)尚、舒適、前衛(wèi)的購物空間。216。（除特殊說明外，以上都以使用面積計(jì)）商業(yè)物業(yè)管理公司水平直接影響到商場的經(jīng)營，也直接影響項(xiàng)目的銷售。本項(xiàng)目的地理位置從商業(yè)的角度來看，屬前瞻性較好，但現(xiàn)狀較尷尬的一類。根據(jù)應(yīng)對(duì)策略，其推廣方案主要由以下部分組成：◆ 形象包裝及賣點(diǎn)組織◆ 現(xiàn)場包裝：根據(jù)不同的銷售階段，結(jié)合工程的進(jìn)度，調(diào)整包裝形式和內(nèi)容。本盤的正式銷售時(shí)間應(yīng)該在2001年1月2025日 (未考慮預(yù)售許可證的因素)?？紤]到項(xiàng)目的現(xiàn)場不能到位，因此，建議參加本次交易會(huì)，但只作為發(fā)布消息，不進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。（2001年1月20日前）◆ 形象墻——完成圖示部分形象墻的施工。2）形象包裝◆塔樓樓書——強(qiáng)調(diào)華強(qiáng)北無以能比的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和由此帶來事業(yè)和工作的便捷和從容。公寓部分樣板房的設(shè)計(jì)可以參考這種形式，強(qiáng)調(diào)商務(wù)功能，家私造型簡潔現(xiàn)代?？礃峭ǖ溃骸粲^光電梯——裝修完畢，并且作為看樓電梯（200020前）◆消防樓梯——指從架空層到6層兩個(gè)塔樓的樓梯。2）形象包裝◆商場樓書——商場部分兩冊(cè)，一冊(cè)主要圍繞投資回報(bào)展開，具體內(nèi)容包括片區(qū)商業(yè)前景分析與展望、新人類主題商場的前景展望、商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營公司的總體運(yùn)作、商場的平面布局圖及案例分析等。2）公交站牌廣告——華強(qiáng)北路，深南大道上海賓館段。旨通過“循序漸進(jìn)策略”媒體炒作、各種活動(dòng)營銷，使更多的人了解新人類具有巨大的消費(fèi)力，從而為項(xiàng)目的商場部分的銷售作好鋪墊。費(fèi)用預(yù)算深圳報(bào)紙廣告預(yù)算表（一）費(fèi)用 項(xiàng)目小計(jì)121/2版彩色南方都市報(bào)5香港報(bào)紙廣告及看樓團(tuán)預(yù)算表（二）費(fèi)用 項(xiàng)目小計(jì)（萬港幣）東方報(bào)32看樓團(tuán)合計(jì)40電視廣告及座談會(huì)等活動(dòng)預(yù)算表（三）費(fèi)用 項(xiàng)目小計(jì)（萬元）電視廣告36展銷會(huì)新人類禮品業(yè)主交流會(huì)免費(fèi)自助網(wǎng)吧免費(fèi)自助酒吧合計(jì)67．2，港幣40萬元。單價(jià)（元）200平方米掛旗1819棵門前廣場（含綠化、小品等）400元/米3）宣傳品細(xì)目及預(yù)算本項(xiàng)目除樓書外，還需“新人類專刊”，準(zhǔn)備相關(guān)的資料VCD，制作30秒的電視廣告。 注：費(fèi)用預(yù)算不含廣告公司的設(shè)計(jì)費(fèi)。銷售中心是地盤包裝的重要組成部分，這里列舉的項(xiàng)目綜合包括了硬件和軟件兩大部分。160250人行道整改2500平方米250元/組導(dǎo)示牌數(shù)量日期：2001年6月1日—9月30日主題：新人類主題商場廣告安排及媒體選擇：視上二個(gè)階段的統(tǒng)計(jì)情況再作安排。230單價(jià)（萬元）28單價(jià)（萬港幣）投資導(dǎo)報(bào)12特報(bào)均價(jià)（萬元）因?yàn)楸卷?xiàng)目具有特質(zhì)性和獨(dú)有性，在市場接受后，相對(duì)在廣告上不需要大的投入量。（公開發(fā)售兼塔樓強(qiáng)銷期）本階段是樹立項(xiàng)目形象、實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵階段。另一冊(cè)主要以介紹新人類的生活方式、領(lǐng)袖人物、新人類的生活品牌、知名店家的地址及主要娛樂場所的地址等，使之成為新人類朋友生活指南。◆樣板房——門前設(shè)置鞋套柜，換鞋坐椅。連通空中花園的單位，采用落地大玻璃門或窗，營造出一方都市的靜園?！羯虉霾糠值膯螐垺A強(qiáng)北商業(yè)的發(fā)展預(yù)測及新人類主題介紹。形式：噴繪。綜合元旦、春節(jié)等假日因素的影響，我們建議項(xiàng)目正式開盤日期